Carvalho Hosken, Construcap e os landbankers tradicionais: reposicionamento estratégico para 2026

A venda da totalidade do bairro planejado Ilha Pura ao BTG Pactual, por meio da Enforce, em junho de 2024, marcou um ponto de inflexão na trajetória da Carvalho Hosken — e, por extensão, no modelo de negócios dos grandes landbankers tradicionais do Rio de Janeiro. A operação, confirmada por NeoFeed e ADEMI-RJ, sinalizou ao mercado que a era do proprietário patrimonialista que carrega glebas por décadas sem pressão financeira relevante chegou a um novo capítulo. O que se desenha agora é uma reconfiguração profunda: empresas centenárias limpam balanço, buscam parcerias e se aproximam do capital financeiro estruturado.

Este Radar de Mercado analisa como Carvalho Hosken, Construcap, e figuras como Helio Seibel e Alberto Guth compõem um cluster temático que ilustra a transição do real estate patrimonial brasileiro rumo à gestão ativa de ativos.

Carvalho Hosken: do Ilha Pura ao Grand Quartier

A Carvalho Hosken construiu ao longo de décadas um dos maiores bancos de terras privados do Brasil, concentrado na Barra da Tijuca e no seu entorno. O Ilha Pura, vila olímpica dos Jogos de 2016, foi o projeto mais emblemático — e também o mais desafiador em termos de absorção comercial. A decisão de alienar integralmente o empreendimento ao BTG Pactual representou uma estratégia deliberada de desalavancagem e liberação de capital.

A venda do Ilha Pura ao BTG não foi uma liquidação forçada, mas um reposicionamento: a Carvalho Hosken trocou estoque parado por capacidade de lançar novos projetos com parceiros capitalizados. A operação transferiu ao capital financeiro o risco de comercialização de um ativo maduro e permitiu à incorporadora redirecionar esforços para o pipeline futuro.

O primeiro fruto visível dessa nova fase é o Grand Quartier, empreendimento lançado no complexo Rio2 em parceria com a Patrimar, conforme registrado pelo Monitor Mercantil e pelo Sinduscon-Rio em outubro de 2023. A parceria com uma incorporadora listada e de gestão profissionalizada marca uma mudança de postura: a Carvalho Hosken, historicamente autossuficiente no desenvolvimento de seus terrenos, agora compartilha risco e capital com operadores de mercado.

Como o novo Plano Diretor do Rio pressiona os grandes donos de terra?

A Lei Complementar nº 270/2024, que instituiu o novo Plano Diretor do Rio de Janeiro, entrou em vigor em janeiro de 2024 e trouxe implicações diretas para os detentores de grandes glebas urbanas. Dois instrumentos se destacam: a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC), agora aplicável em toda a cidade, e o reforço dos mecanismos de combate à ociosidade, incluindo a possibilidade de IPTU Progressivo no tempo.

A combinação de Outorga Onerosa universal e IPTU Progressivo eleva substancialmente o custo de carregamento de landbanks inativos, forçando proprietários patrimonialistas a desenvolver, vender ou buscar parcerias. Para empresas como a Carvalho Hosken, que detêm terrenos extensos na Barra da Tijuca e no Centro Metropolitano, o novo arcabouço regulatório altera a equação financeira de manter terras não desenvolvidas.

Segundo análise do GRI Institute, essa pressão regulatória, somada ao ambiente de juros elevados, cria um incentivo estrutural para que landbankers tradicionais acelerem o desenvolvimento de seus ativos ou busquem veículos financeiros que viabilizem a monetização.

Construcap: infraestrutura, concessões e a atuação diversificada

É necessário contextualizar o papel da Construcap neste cluster. Diferentemente da Carvalho Hosken, a Construcap não opera como landbanker residencial no Rio de Janeiro. Sua atuação na capital fluminense se concentra em infraestrutura e projetos industriais, enquanto o braço imobiliário do conglomerado — articulado por meio do Grupo Cap — atua predominantemente em São Paulo.

O que posiciona a Construcap nesta análise é sua estratégia de diversificação para gestão de ativos de longo prazo. Um marco relevante foi a conquista da concessão dos Parques Nacionais de Aparados da Serra e Serra Geral, conforme reportado por O Eco com base em dados do BNDES em 2021. A operação demonstrou a disposição da empresa de migrar de um modelo puramente construtivo para a gestão de ativos com fluxo de receita recorrente — neste caso, ativos naturais e turísticos.

A Construcap exemplifica uma vertente distinta do reposicionamento patrimonialista: em vez de monetizar landbanks urbanos, a empresa diversifica para concessões de infraestrutura e ativos turísticos, criando receita recorrente fora do ciclo imobiliário residencial.

Essa estratégia encontra paralelo no movimento mais amplo de construtoras e incorporadoras tradicionais que buscam previsibilidade de receita em um ambiente macroeconômico volátil.

Qual é o papel do capital financeiro estruturado nessa transição?

A transição do modelo patrimonialista para a gestão financeira de ativos não ocorre no vácuo. Ela depende de veículos sofisticados de capital que consigam precificar e absorver o risco de landbanks subutilizados ou de estoques encalhados. Nesse contexto, dois nomes do cluster analisado ganham relevância: Helio Seibel e Alberto Guth.

A HS Investimentos, de Helio Seibel, atua no setor imobiliário por meio de crédito estruturado e participações em gestoras como a VBI Real Estate, segundo dados da ANBIMA e informações institucionais da própria HS Investimentos. Essa atuação posiciona Seibel como um elo entre o capital financeiro e os ativos reais — um intermediário sofisticado que viabiliza a transição de propriedade de ativos de empresas patrimonialistas para fundos de investimento e veículos de mercado de capitais.

Alberto Guth, por sua vez, tem trajetória ligada a processos de turnaround e desenvolvimento urbano em sentido amplo, embora declarações recentes específicas sobre o mercado residencial de 2025 não estejam disponíveis para esta análise.

A projeção de mercado, baseada no precedente da operação Carvalho Hosken/BTG, aponta que fundos de special situations — como os geridos pela Angra Partners ou pela própria Enforce/BTG — serão os principais veículos para destravar landbanks de empresas patrimoniais endividadas ou com ativos subutilizados no horizonte 2025-2026. Essa tendência reforça o papel crescente do capital financeiro estruturado como catalisador da transformação do setor.

Barra da Tijuca e Centro Metropolitano: o pipeline de alta renda para 2025-2026

De acordo com projeções do Sinduscon-Rio e análises de mercado compiladas pelo GRI Institute, a Barra da Tijuca e a chamada Barra Olímpica concentrarão o maior volume de lançamentos de alta renda no Rio de Janeiro em 2025 e 2026. Dois fatores impulsionam essa projeção: a redução do estoque disponível na região — acelerada pela venda do Ilha Pura — e o surgimento de novos projetos no Centro Metropolitano, área adjacente que concentra glebas ainda não desenvolvidas.

Para landbankers tradicionais que detêm terrenos nessas regiões, a janela de lançamentos coincide com a pressão regulatória do novo Plano Diretor e com a disponibilidade de capital financeiro interessado em parcerias de desenvolvimento. A convergência desses fatores cria condições para uma aceleração da atividade incorporadora na zona oeste do Rio.

O que muda no modelo de negócios dos landbankers tradicionais?

O ciclo atual impõe uma redefinição do modelo patrimonialista. As premissas que sustentaram o acúmulo de terras por décadas — juros reais relativamente controlados, ausência de instrumentos urbanísticos punitivos e valorização fundiária contínua — já não se sustentam no formato original.

O novo paradigma exige dos landbankers tradicionais pelo menos uma de três estratégias: desenvolver em parceria com incorporadoras capitalizadas, como fez a Carvalho Hosken com a Patrimar no Grand Quartier; alienar ativos para fundos de special situations que tenham apetite e capacidade de gestão ativa, como na operação Ilha Pura/BTG; ou diversificar para ativos geradores de receita recorrente, como a Construcap fez com concessões de parques nacionais.

Nos três casos, o denominador comum é a sofisticação financeira. O dono de terra que não se conectar ao mercado de capitais, ao crédito estruturado ou a parceiros institucionais tende a ser penalizado pela Outorga Onerosa, pelo IPTU Progressivo e pelo custo de oportunidade de manter ativos parados em um ambiente de juros elevados.

O GRI Institute acompanha de perto essa transformação estrutural do mercado imobiliário brasileiro. Nos encontros reservados do clube, líderes de incorporadoras, fundos e gestoras de ativos debatem regularmente as estratégias de monetização de landbanks e as novas dinâmicas entre capital patrimonial e capital financeiro — discussões que tendem a se intensificar à medida que o ciclo avança em direção a 2026.