Carlos Terepins e os fundadores que ainda definem a governança das grandes incorporadoras brasileiras em 2026

A marca dos fundadores no DNA corporativo do setor imobiliário

O mercado imobiliário brasileiro carrega, em suas maiores incorporadoras, a impressão digital de uma geração de empreendedores que transformou terrenos em companhias listadas na B3. Carlos Terepins, fundador da Even e criador da Nortis Incorporadora, é um dos expoentes dessa linhagem. Sua trajetória ilustra um fenômeno que transcende biografias individuais: a permanência dos fundadores-controladores como forças gravitacionais na governança, na alocação de capital e no posicionamento estratégico de empresas que movimentam centenas de bilhões de reais.

Em um setor que movimentou R$ 264,2 bilhões em 2025, conforme levantamento do Senior Index e da CBIC publicado pela Exame, as decisões tomadas por esses líderes reverberam em toda a cadeia produtiva. A questão central para o ciclo 2026-2028 é clara: como a visão de longo prazo desses fundadores se ajusta a um ambiente regulatório em transformação, com juros elevados e um mercado de crédito que cresce em velocidade inédita?

Por que os fundadores-controladores ainda comandam as decisões estratégicas das incorporadoras listadas?

A resposta reside na natureza do próprio negócio imobiliário. Ciclos de desenvolvimento de projetos duram anos, exigem compromisso de capital intensivo e demandam relações institucionais construídas ao longo de décadas. Fundadores como Carlos Terepins acumularam um tipo de capital intangível, feito de reputação, rede de relacionamentos e conhecimento profundo dos ciclos econômicos, que não se transfere facilmente para gestores profissionais contratados.

Terepins saiu da posição executiva na Even para fundar a Nortis Incorporadora, que alcançou R$ 996 milhões em vendas contratadas no ano de 2024, segundo o Relatório da Administração da companhia. Essa cifra demonstra que a capacidade de gerar valor acompanha o fundador, independentemente da estrutura corporativa. A Nortis nasceu da experiência acumulada em décadas de operação e da percepção de oportunidades que um executivo sem a mesma vivência dificilmente identificaria com a mesma agilidade.

O padrão se repete em diversas incorporadoras brasileiras de capital aberto. Fundadores ou membros das famílias fundadoras permanecem em conselhos de administração, ocupam posições de controle acionário ou exercem influência direta sobre a tese de investimento das companhias. Essa concentração de poder decisório gera estabilidade estratégica, mas também impõe desafios de governança que o mercado de capitais observa com atenção crescente.

A governança de incorporadoras controladas por fundadores opera em uma lógica distinta daquela das companhias de capital pulverizado. O horizonte de planejamento tende a ser mais longo, a tolerância a oscilações de curto prazo é maior, e a alocação de capital reflete convicções pessoais tanto quanto análises financeiras. Em ciclos de juros altos, como o atual, com a Selic em 14% em meados de 2026, essa característica pode representar vantagem competitiva: fundadores com experiência em múltiplos ciclos econômicos resistem à tentação de liquidar posições estratégicas sob pressão de mercado.

Como a reforma tributária e o crédito recorde alteram o cálculo estratégico dos fundadores?

O ambiente regulatório de 2026 exige dos fundadores-controladores uma capacidade de adaptação que testa até mesmo a experiência acumulada em décadas. A Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a reforma tributária para o setor imobiliário, introduziu o IVA dual (IBS e CBS), criou o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e a Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis (NF-e ABI). Os redutores de 70% para locação e 50% para venda de imóveis representam parâmetros que alteram fundamentalmente a estrutura de custos das operações.

Para incorporadoras controladas por fundadores, a transição tributária impõe decisões que vão além da conformidade fiscal. Cada projeto em desenvolvimento precisa ser reavaliado à luz da nova carga tributária efetiva. A definição de land bank, o mix de produtos e a própria estrutura societária das SPEs (Sociedades de Propósito Específico) demandam revisão. Fundadores com décadas de experiência em planejamento tributário enfrentam a necessidade de desaprender práticas consolidadas e adotar novos modelos.

Simultaneamente, o crédito imobiliário apresenta dinamismo sem precedentes. Segundo dados da Abecip publicados pela Folha de S.Paulo, o crédito imobiliário no Brasil atingiu R$ 180,9 bilhões no primeiro semestre de 2026, um crescimento de 23% em relação ao mesmo período de 2025. Esse volume recorde, combinado com a ampliação do orçamento do programa Minha Casa, Minha Vida para R$ 200 bilhões em 2026, com elevação do valor máximo de avaliação dos imóveis para R$ 600 mil, cria um cenário de liquidez que beneficia tanto o segmento econômico quanto o médio e alto padrão.

A disponibilidade de crédito em expansão, em um contexto de juros elevados, gera uma equação aparentemente paradoxal. A demanda por financiamento cresce, mas o custo do capital permanece alto. Fundadores-controladores com experiência em ciclos anteriores reconhecem que essa combinação favorece incorporadoras com balanços sólidos e capacidade de pré-financiar projetos, exatamente o perfil das companhias que eles construíram.

O mercado imobiliário residencial brasileiro deve crescer de US$ 106,97 bilhões em 2026 para US$ 138,70 bilhões até 2031, com um CAGR de 5,33%, segundo projeções da Mordor Intelligence. Esse horizonte de crescimento sustentado reforça a tese de que a visão de longo prazo dos fundadores encontra validação nas projeções macroeconômicas.

Qual é o legado estratégico que essa geração de fundadores transfere ao próximo ciclo?

A questão da sucessão permanece como o desafio mais delicado para incorporadoras controladas por fundadores. A transferência de controle, seja para a próxima geração familiar, seja para gestores profissionais, implica riscos operacionais e estratégicos que o mercado de capitais precifica com rigor. Cada fundador que se afasta de uma posição executiva carrega consigo relações institucionais, conhecimento tácito e credibilidade junto a parceiros que levaram décadas para ser construídas.

Carlos Terepins exemplifica um modelo de transição que preserva o protagonismo do fundador em uma nova plataforma. Ao criar a Nortis, ele demonstrou que a saída de uma companhia listada pode significar a reinvenção, e que o capital reputacional do fundador é transferível para novas operações. Esse modelo interessa particularmente a investidores institucionais e a gestores de fundos imobiliários que buscam parceiros com histórico comprovado de entrega.

O legado estratégico dessa geração se manifesta em três dimensões. Primeiro, na disciplina de capital: fundadores que atravessaram crises como as de 2008, 2014-2016 e 2020 desenvolveram protocolos de gestão de risco que se incorporaram à cultura organizacional de suas empresas. Segundo, na capacidade de leitura de ciclos: a experiência acumulada permite antecipar movimentos de mercado com uma precisão que modelos quantitativos, isoladamente, raramente alcançam. Terceiro, na construção de relações institucionais de longo prazo com bancos, fundos, poder público e parceiros de negócio.

Essas três dimensões compõem um ativo intangível que define a competitividade das incorporadoras brasileiras no cenário atual. A capacidade de navegar simultaneamente juros altos, reforma tributária e expansão de crédito exige exatamente o tipo de julgamento estratégico que os fundadores-controladores refinaram ao longo de suas carreiras.

O papel do GRI Institute como espaço de convergência dessa liderança

Fóruns de liderança dedicados ao setor imobiliário cumprem função estratégica ao reunir fundadores, investidores institucionais e executivos C-Level em ambientes de diálogo qualificado. O Brazil GRI 2026, que reunirá mais de 500 executivos C-Level do setor imobiliário nos dias 28 e 29 de outubro de 2026 em São Paulo, representa um dos espaços onde as decisões de governança, sucessão e alocação de capital dessa geração de fundadores encontram interlocutores à altura.

O GRI Institute funciona como ponto de convergência entre a experiência dos fundadores e as demandas de uma nova geração de líderes do mercado imobiliário. As discussões que emergem desses encontros, sobre estrutura de capital, posicionamento em novos segmentos, adaptação regulatória e modelos de governança, alimentam decisões que impactam o setor como um todo.

A presença ativa de fundadores como Carlos Terepins nesses fóruns sinaliza que a liderança do setor imobiliário brasileiro continua sendo exercida por quem construiu as bases sobre as quais o mercado atual opera. A geração que transformou incorporadoras familiares em empresas listadas na B3 permanece no centro das decisões que definirão o ciclo 2026-2028, agora com a missão adicional de preparar a transição para os próximos capítulos do setor.