Capital de longo prazo e turismo: quem financia a construção de um novo destino?

Desenvolver um destino turístico de grande escala é, por natureza, um investimento de longo prazo. Antes de gerar receita, é preciso financiar infraestrutura e implantar hotéis que demandam altos volumes de investimento, além de colocar em operação ativos que amadurecem em ritmos distintos. Essa dinâmica exige estruturas financeiras compatíveis com ciclos prolongados de implantação e retorno, uma característica que, em tese, deveria tornar o setor particularmente aderente ao horizonte de investidores institucionais com horizonte de longo prazo - entre eles, os fundos de pensão.

A experiência internacional mostra que essa aproximação entre capital previdenciário e ativos de longo prazo já está consolidada. Nos países da OCDE, os ativos previdenciários chegaram a US$ 70,3 trilhões em 2025. Grande parte desses recursos é direcionada a classes como real estate, infraestrutura e private equity, compatíveis com horizontes prolongados de investimento.

A hospitalidade também faz parte dessa estratégia. O CPP Investments, gestor dos recursos do Canada Pension Plan, comprometeu € 475 milhões em uma plataforma de investimentos hoteleiros na Europa. Em janeiro de 2026, participou também de uma estratégia para hotéis no Japão com compromisso inicial de até US$ 330 milhões, que pode alcançar US$ 719 milhões.

No México, a relação entre capital previdenciário e ativos turísticos já ocorre por meio de veículos estruturados. As Afores - responsáveis pela gestão da poupança de aposentadoria dos trabalhadores - investem em FIBRAs, fundos imobiliários listados com exposição a segmentos como infraestrutura, real estate e hotelaria. Nesse mercado, a FibraHotel, criada em 2012 e dedicada exclusivamente ao setor hoteleiro, reúne hoje mais de 85 hotéis e cerca de 12,5 mil quartos em portfólio.

Talvez o exemplo mais eloquente esteja hoje na República Dominicana. A Superintendência de Pensões local afirma que a poupança previdenciária transformou os trabalhadores do país nos principais investidores institucionais do setor. O turismo é atualmente a atividade com maior volume financiado entre as aplicações canalizadas por administradoras de fundos de investimento, com participação de 34%. Mais de 25 projetos turísticos estão em desenvolvimento com esse tipo de recurso, incluindo hotéis, residências turísticas, aeroportos e estradas. No fim de 2025, os fundos de pensão dominicanos administravam RD$ 1,6 trilhão, mais de 20% do PIB do país.

Os exemplos mostram que capital previdenciário e turismo podem coexistir de forma estruturada quando há escala, governança, veículos adequados e clareza na gestão de riscos. A questão, portanto, não é se fundos de pensão podem investir no setor, mas por que, no Brasil, essa conexão praticamente desapareceu do financiamento de novos projetos turísticos.

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Um passado que ainda pesa

No Brasil, essa discussão inevitavelmente remete à experiência da Costa do Sauípe. Em 1997, a Previ investiu R$ 350 milhões no complexo turístico baiano. Anos depois, o empreendimento passou a ser associado a perdas e controvérsias de governança, problemas de avaliação e aos riscos de investimentos diretos em grandes projetos turísticos.

Duas décadas depois, o episódio ainda pesa sobre a percepção de risco do setor. Mas talvez o aprendizado mais importante não seja concluir que turismo e capital previdenciário são incompatíveis. A questão é como estruturar governança, controles, operadores, valuation, riscos de desenvolvimento e mecanismos de saída.

A própria regulação mudou. As Entidades Fechadas de Previdência Complementar encerraram 2025 com R$ 1,408 trilhão em ativos e mais de 8,6 milhões de participantes. A aquisição direta de imóveis permanece vedada, mas os fundos podem investir por meio de FIIs, FIPs, CRIs, CCIs. O caminho institucional, portanto, não está fechado. Ele mudou de formato.

O paradoxo brasileiro

Essa discussão ganha ainda mais relevância em um momento de expansão do turismo brasileiro. O país recebeu 9,3 milhões de turistas internacionais em 2025, recorde histórico e crescimento de 37,1% sobre o ano anterior. No primeiro trimestre de 2026, foram outros 3,74 milhões de visitantes estrangeiros, o maior volume já registrado para o período. 

O Rio acompanha esse movimento. Em 2025, a cidade recebeu 12,5 milhões de visitantes, crescimento de 10,5% sobre o ano anterior, impulsionado sobretudo pelo turismo internacional, que avançou 44,8% e chegou a 2,1 milhões de estrangeiros. Já no primeiro semestre de 2026, a movimentação econômica alcançou R$ 17,2 bilhões, avanço de 18,6% em relação ao mesmo período do ano anterior.

Ao mesmo tempo, apesar de mais de R$ 1,4 trilhão sob gestão das entidades de previdência complementar, o capital previdenciário permanece distante do financiamento de novos projetos turísticos. A desconexão chama atenção porque o alcance econômico do setor vai muito além de hotéis e companhias aéreas. Mapeamentos baseados na classificação das atividades econômicas identificam mais de 570 atividades relacionadas ao turismo, alcançando cadeias como alimentação, construção civil, agricultura, varejo, transporte, tecnologia e serviços.
 
Essa capilaridade produz um efeito multiplicador relevante. Estudo recente baseado em matriz insumo-produto estima que cada R$ 1 de receita gerada pelo turismo internacional produz R$ 1,92 de impacto total sobre o PIB brasileiro, considerando efeitos diretos, indiretos e induzidos. Em 2023, por exemplo, R$ 34,5 bilhões em receitas do turismo internacional produziram impacto estimado de R$ 66,2 bilhões sobre o PIB. 

Em 2025, o Fórum Econômico Mundial reforçou a dimensão da oportunidade ao projetar que viagens e turismo poderão responder por US$ 16 trilhões da economia mundial até 2034, expansão que exigirá investimento em infraestrutura, qualificação e desenvolvimento sustentável dos destinos. 

E é justamente nesse contraste - um setor em expansão, com capacidade relevante de irradiar valor pela economia, e um volume expressivo de capital institucional ainda pouco conectado a ele - que volta a fazer sentido discutir o papel dos fundos de pensão no financiamento do turismo brasileiro.

O que precisa mudar

Para fundos de pensão, a finalidade de qualquer investimento não é financiar uma política pública nem desenvolver um setor econômico. É cumprir obrigações previdenciárias e produzir retorno adequado ao risco para pagar benefícios durante décadas. 

Esse ponto é fundamental. O turismo só será relevante para esses investidores se conseguir ser apresentado com a mesma disciplina aplicada a outras classes de ativos: governança clara, fluxo econômico compreensível, riscos segregados, operador qualificado, estrutura de capital adequada, diligência independente e mecanismos de proteção ao investidor.

É também aí que a experiência internacional ajuda. Quando um fundo canadense investe em hotéis europeus ou japoneses, ele não está simplesmente “apostando no turismo”. Há gestores especializados, veículos de investimento, ativos selecionados, operadores, critérios de retorno e estruturas de governança.

Na República Dominicana, o avanço ocorreu por meio de fundos que canalizam a poupança previdenciária para projetos estruturados. No México, as FIBRAs criaram uma ponte regulada entre investidores institucionais e ativos reais. Nos Estados Unidos, grandes fundos mantêm alocações permanentes em real estate e private markets.
O problema brasileiro talvez seja, portanto, menos uma ausência de capital e mais uma escassez de projetos turísticos estruturados para dialogar com esse capital.

Um caso coloca essa tese à prova no Rio

Em desenvolvimento em Maricá, a 45 quilômetros da cidade do Rio de Janeiro, o megaempreendimento MARAEY ocupa cerca de 840 hectares, com 8,5 km de praia e 12 km de lagoa, e prevê R$ 4,5 bilhões na criação de um novo destino turístico internacional. As obras de infraestrutura começaram em junho de 2026, com o reconhecimento pelo Governo do Estado do Rio de Janeiro como de Utilidade Pública e Interesse Estratégico.

O interesse do caso para o mercado de capitais não está apenas em sua escala, mas na tentativa de enfrentar, de forma integrada, alguns dos principais gargalos que ainda limitam o crescimento do turismo brasileiro.


Em discussões com a ONU Turismo, foram destacados cinco pontos centrais: visibilidade internacional, oferta hoteleira de alto padrão, conectividade, formação profissional e acesso a financiamento de longo prazo.
 
MARAEY procura responder aos três primeiros com uma combinação de marcas globais, escala e localização. A primeira fase inclui três hotéis cinco estrelas da Marriott International - o primeiro Ritz-Carlton Reserve da América do Sul, um JW Marriott com modelo all-inclusive e o Rock in Rio Autograph Collection -, somando aproximadamente 1.100 quartos, além de 464 branded residences associadas às três marcas.

A proximidade com o Rio e com sua infraestrutura aeroportuária amplia a possibilidade de conexão com mercados emissores e operadores internacionais. Ao mesmo tempo, o reconhecimento no MIPIM Awards 2026, em Cannes, como Best New Mega Development, contribui para a visibilidade internacional de um destino ainda em implantação.

O quarto gargalo é a formação de mão de obra. MARAEY prevê uma instituição de ensino superior em hospitalidade vinculada ao Grupo EHL, com capacidade para cerca de 700 estudantes, além de programas de qualificação em construção civil, turismo e hotelaria, incluindo iniciativas com Firjan SENAI, Prefeitura de Maricá, Governo do Estado do Rio de Janeiro e Ministério do Turismo do Brasil. 

O quinto gargalo é justamente o que mais interessa ao mercado institucional: financiamento de longo prazo.

Uma estrutura em camadas

Mais de R$ 1 bilhão já foi investido e, desde maio, MARAEY conduz um roadshow internacional para mobilizar mais cerca de R$ 600 milhões junto a investidores institucionais e parceiros estratégicos, como o GRI Institute. 

Banco Santander, JLL e Impactum atuam como financial advisors e acompanham o lançamento de um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) concebido como porta de entrada para entidades de previdência complementar e outros investidores institucionais por meio da aquisição de cotas.

Em paralelo, o projeto avança na estruturação de até R$ 2,25 bilhões em financiamento de longo prazo com bancos multilaterais como CAF, BID Invest e IFC em uma operação sujeita aos rigorosos processos de diligência dessas instituições e aos seus elevados padrões internacionais de governança, sustentabilidade e impacto socioambiental. 

Há ainda um acordo de R$ 360 milhões com o Município de Maricá, por meio da Maricá Global Invest, para infraestrutura de interesse público, como sistema viário, energia, saneamento e abastecimento de água.

Mais do que a soma dos valores, o ponto central é a arquitetura financeira: capital dos acionistas, dívida multilateral, infraestrutura pública e um veículo voltado ao capital institucional cumprem funções distintas e permitem distribuir riscos, prazos e retornos ao longo do desenvolvimento. 

Nesse desenho, a estruturação de um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) por MARAEY pode ajudar a criar, na prática, uma nova ponte entre turismo e o capital previdenciário. O veículo pode organizar governança, fluxos e direitos econômicos de forma mais aderente às exigências de investidores sujeitos a regras fiduciárias rigorosas.

Quando ESG entra na equação financeira

Para investidores com horizonte de longo prazo e foco em impacto, sustentabilidade não é apenas um atributo reputacional, mas sim um fator determinante para a resiliência do ativo e para sua capacidade de preservar e gerar valor ao longo do tempo.

Em MARAEY, apenas 6,7% dos 840 hectares estão previstos para edificação, 81% do território será preservado ou recuperado - incluindo uma Reserva Particular do Patrimônio Natural de restinga de 440 hectares e a regeneração de mais de 270 hectares de vegetação nativa, com aumento estimado de 32% da cobertura vegetal.

Ao longo dos próximos três anos, está prevista a criação de 9 mil empregos diretos durante a fase de construção, 4,5 mil postos de trabalho permanentes na operação e potencial de atrair cerca de 500 mil turistas por ano, além de infraestrutura urbana e ações de integração da comunidade local. 

Todos esses indicadores, combinados a diligência ambiental e social, educação, governança, operadores internacionais e uma estrutura financeira institucional, passam a fazer parte da análise de risco e de valor de longo prazo. 

A ponte entre turismo e capital previdenciário

Reaproximar o turismo do capital previdenciário pode ser decisivo para financiar a próxima geração de destinos brasileiros. O país reúne hoje mais de R$ 1,4 trilhão em poupança previdenciária, enquanto o setor demanda recursos compatíveis com ciclos longos de implantação e maturação. 

Se projetos estruturados segundo padrões elevados de governança, sustentabilidade ambiental e social, robustez financeira e gestão de riscos conseguirem restabelecer essa conexão, o turismo poderá voltar ao radar dos fundos de pensão não como uma aposta, mas como uma classe legítima de investimento de longo prazo, capaz de combinar retorno, impacto e geração de valor.

E o precedente poderá ultrapassar Maricá, abrindo uma nova frente para investidores, para a sociedade e para as próximas gerações do turismo no país.

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Emilio Izquierdo Merlo é CEO de MARAEY