Os Bastidores Jurídicos e Regulatórios que Vão Redefinir o Real Estate Brasileiro até 2028

O mercado imobiliário brasileiro encerrou 2024 com recorde de vendas — crescimento de 20,9% em relação a 2023, segundo dados da CBIC e Brain Inteligência Estratégica. Os números traduzem um ciclo de expansão robusto. Porém, por trás da euforia comercial, três vetores regulatórios avançam em ritmo próprio e prometem redesenhar as regras do jogo para incorporadores, gestores de fundos e investidores institucionais nos próximos três anos. A Reforma Tributária, já regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, o Marco Legal das Garantias (Lei nº 14.711/2023) e a instabilidade jurisprudencial sobre a Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) formam um tripé que exige leitura integrada — e não fragmentada — por parte dos tomadores de decisão.

Este é o tipo de análise que transcende o conjuntural. Não se trata de acompanhar oscilações de Selic ou absorção líquida de lajes corporativas. Trata-se de compreender como alterações estruturais no arcabouço jurídico-tributário redefinem viabilidade de projetos, estruturação de veículos de investimento e estratégias de saída. É, em essência, o terreno onde se constrói — ou se destrói — valor de longo prazo.

Como a Reforma Tributária impacta a incorporação imobiliária e os FIIs a partir de 2025?

A Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a substituição de PIS e COFINS pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), trouxe ao setor imobiliário um resultado melhor do que o cenário temido. O texto estabeleceu redutores de alíquota expressivos: 50% para a venda de imóveis e 70% para operações de locação, conforme dados do Senado Federal e do Portal da Reforma Tributária. Esses redutores reconhecem a especificidade do setor e preservam, ao menos parcialmente, a competitividade tributária das operações imobiliárias na transição para o novo sistema.

A vitória mais significativa, porém, veio em junho de 2025: o Congresso Nacional derrubou o veto presidencial que ameaçava submeter Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) e Fiagros à incidência de IBS e CBS, segundo informações do Senado Federal e da Agência FPA. Com a derrubada do veto, FIIs e Fiagros permanecem como "não-contribuintes" dos novos tributos — uma decisão que preserva a atratividade estrutural do veículo que se consolidou como principal canal de acesso do investidor pessoa física ao mercado imobiliário.

A manutenção do regime de não-contribuinte para os FIIs não foi um detalhe técnico; foi uma decisão que preservou a arquitetura de captação de recursos para o setor imobiliário brasileiro.

Para incorporadores, o impacto exige modelagem cuidadosa. A transição entre os regimes tributários — que se estenderá por anos — cria uma fase de coexistência entre o sistema atual e o novo, exigindo dupla conformidade e potencialmente elevando custos administrativos. A definição de que pessoas físicas serão tributadas pelo IBS/CBS quando possuírem receita anual de aluguel superior a R$ 240 mil proveniente de mais de três imóveis, conforme a própria Lei Complementar 214/2025 e análises do Secovi-SP, inaugura uma fronteira de tributação que atingirá investidores individuais de maior porte e poderá acelerar a migração de patrimônio para veículos formais como FIIs.

Nas discussões conduzidas no âmbito da comunidade do GRI Institute, líderes do setor têm apontado que a clareza regulatória trazida pela Lei Complementar 214/2025, apesar de suas imperfeições, já representa um avanço frente ao cenário de incerteza que predominou durante a tramitação legislativa. A previsibilidade, mesmo imperfeita, permite precificar.

O Marco Legal das Garantias já está mudando a dinâmica de crédito e execução — mas a que custo?

A Lei nº 14.711/2023, conhecida como Marco Legal das Garantias, entrou em vigor com a promessa de modernizar o ambiente de crédito imobiliário. Seus efeitos já são mensuráveis. Segundo levantamento da Superbid Exchange, publicado pela Veja Negócios, o volume de leilões imobiliários — judiciais e extrajudiciais — cresceu 86% em 2024, impulsionado diretamente pela facilitação dos procedimentos de execução trazida pela nova legislação.

Esse número exige interpretação em duas camadas. Na primeira, positiva, a agilidade na execução de garantias fortalece a segurança do credor, reduz o custo do risco e, em tese, pode contribuir para a redução dos spreads de crédito imobiliário ao longo do tempo. Bancos e investidores institucionais passam a operar com maior previsibilidade sobre a recuperação de ativos em caso de inadimplência.

O crescimento de 86% no volume de leilões imobiliários em 2024 é o primeiro sinal tangível de que o Marco Legal das Garantias já alterou a equação de risco-retorno do crédito imobiliário no Brasil.

Na segunda camada, porém, há um debate que merece atenção. O aumento expressivo de leilões reflete também um ambiente macroeconômico de juros elevados — a taxa Selic deve permanecer entre 13,25% e 15% ao longo de 2025, segundo o Boletim Focus — que encarece o funding para incorporação e pressiona a capacidade de pagamento dos adquirentes. A facilidade de execução, combinada com juros restritivos, pode intensificar o fluxo de ativos para leilão, criando oportunidades para investidores oportunísticos mas, simultaneamente, gerando tensão social e política que pode resultar em pressão por novas alterações legislativas.

A inovação do "recarregamento de garantias" — que permite ao devedor reutilizar a mesma garantia real para novas operações de crédito à medida que amortiza o saldo devedor — é uma das apostas mais sofisticadas do Marco Legal. Contudo, dados específicos sobre o volume financeiro dessas operações ainda são escassos, o que impede uma avaliação quantitativa de sua adoção pelo mercado.

Qual é o risco real da divergência no STJ sobre a Lei do Distrato para incorporadores e fundos?

Se a Reforma Tributária e o Marco Legal das Garantias representam vetores de modernização — ainda que com ressalvas —, a situação da Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) configura um caso clássico de insegurança jurídica ativa. O cenário atual no Superior Tribunal de Justiça expõe uma fratura interpretativa: a 3ª Turma tem aplicado o Código de Defesa do Consumidor nos casos de rescisão contratual, limitando a retenção pelo incorporador a 25% dos valores pagos. A 4ª Turma, por outro lado, aplica a Lei 13.786/2018, que admite retenção de até 50% quando o empreendimento opera sob regime de patrimônio de afetação.

Essa divergência não é acadêmica. Ela impacta diretamente a modelagem financeira de empreendimentos residenciais. Incorporadores que estruturam seus fluxos de caixa considerando a retenção de 50% prevista em lei podem, no caso de uma decisão judicial desfavorável, enfrentar descasamento financeiro significativo. Para fundos imobiliários de desenvolvimento, o risco se multiplica: a imprevisibilidade no tratamento dos distratos afeta projeções de retorno e pode encarecer a due diligence necessária para a alocação de capital.

A divergência entre turmas do STJ sobre a Lei do Distrato representa hoje o maior foco de insegurança jurídica operacional para incorporadores residenciais no Brasil.

A expectativa do mercado é que o tema seja pacificado nos próximos meses, possivelmente por meio de afetação ao rito dos recursos repetitivos ou por pronunciamento da Corte Especial. Até lá, a incerteza persiste — e o custo dessa incerteza se traduz em spreads mais altos, maior exigência de garantias por parte dos financiadores e, em última instância, em projetos que deixam de sair do papel.

O horizonte de 2026-2028: tokenização, Drex e o próximo ciclo regulatório

Além dos três vetores imediatos, o horizonte regulatório reserva transformações adicionais. O Banco Central do Brasil, em conjunto com a Febraban, projeta que o Drex — a versão digital do Real — terá funcionalidades públicas liberadas entre o final de 2025 e 2026, habilitando smart contracts para transações imobiliárias. A tokenização de ativos imobiliários, embora ainda enfrente ceticismo da CVM quanto a ofertas públicas irregulares, encontra na regulação via Sandbox e na infraestrutura do Drex potenciais catalisadores de escala.

Para o setor de real estate, a convergência entre digitalização de registros, smart contracts e novos veículos de fracionamento de propriedade pode representar uma transformação comparável à que a securitização trouxe ao mercado nas décadas anteriores. Contudo, o amadurecimento desse ecossistema depende de avanços regulatórios que ainda estão em fase embrionária.

A projeção de crescimento mais moderado para a construção civil em 2026 — cerca de 2%, segundo a CBIC —, após a expansão vigorosa de 2024 e 2025, sugere que o setor entrará em uma fase de ajuste onde a qualidade do ambiente regulatório será mais determinante do que o impulso de demanda.

Leitura integrada: o imperativo estratégico

O erro mais frequente na análise do ambiente regulatório é tratá-lo de forma segmentada. A Reforma Tributária altera a estrutura de custos. O Marco Legal das Garantias redefine a dinâmica de crédito e execução. A jurisprudência sobre distrato modifica o perfil de risco de projetos residenciais. Isoladamente, cada vetor já demandaria ajustes estratégicos. Combinados, exigem uma revisão profunda dos modelos de negócio.

Para os membros do GRI Institute, a compreensão integrada desses movimentos não é opcional — é condição para a tomada de decisão informada. Eventos, pesquisas e discussões promovidos pela comunidade GRI têm dedicado espaço crescente à dimensão jurídico-regulatória do mercado, reconhecendo que, no real estate brasileiro contemporâneo, a vantagem competitiva pertence a quem antecipa as regras, não a quem reage a elas.

O período entre 2025 e 2028 será lembrado como o momento em que o arcabouço regulatório do real estate brasileiro foi reescrito. A pergunta que resta é: quem estará preparado para operar no novo ambiente — e quem será surpreendido por ele?