Ainda fora do radar, senior living tem grande potencial no Brasil

Um pequeno grupo - que representou 7% dos votos em um levantamento realizado pelo GRI Institute no GRI Residencial para Renda 2026 - escolheu senior living como o subsegmento com a melhor relação risco-retorno atualmente, bem distante da atenção dada a outras teses, como a locação tradicional (multifamily) e o modelo short stay. Mas o mercado começa a despontar no país, amparado em tendências demográficas. 



O envelhecimento populacional brasileiro é uma das curvas demográficas mais previsíveis e aceleradas do mundo. Segundo o IBGE, até 2060 os idosos (60+) devem representar 32% da população total do Brasil, mais do que o dobro registrado no censo de 2022, quando alcançaram 15,6% - superando a faixa etária entre 15 e 24 anos. 

Hoje, a população 50+ (também chamada de "economia prateada") já movimenta cerca de R$ 1,8 trilhão por ano, o equivalente a 24% de todo o consumo privado dos domicílios nacionais, segundo estudo desenvolvido pela data8. 

No lado da oferta, o capital institucional reconhece a oportunidade, mas ainda hesita em alocar. O resultado é um mercado com assimetria estrutural no qual a demanda é gigantesca e solvente, mas a oferta profissional permanece incipiente. 

O paradoxo risco-retorno

A distância entre a tese de senior living e os segmentos que lideram a pesquisa não reflete descrença na tese demográfica, mas sim a percepção de risco operacional elevado. No multifamily, o investidor lida essencialmente com a locação das unidades e gestão condominial. No senior living, a operação é mais intensiva em serviços, como alimentação, lazer e, em alguns casos, cuidados médicos. 

Assim, o risco de execução da operadora pode contaminar a rentabilidade do ativo imobiliário, criando uma interdependência que não existe nos modelos mais simples de renda residencial. 

Dois fatores adicionais também ajudam a entender o sentimento dos executivos. Primeiro, o Brasil ainda carece de operadoras profissionais de grande porte, com governança institucional e capacidade de gerir milhares de unidades simultaneamente. Segundo, em um ambiente de taxa Selic elevada, o custo de capital para projetos de alta complexidade e com investimento inicial significativo em infraestrutura de saúde comprime os retornos exigidos e dificulta a estruturação de instrumentos do mercado de capitais, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários. 

Perfil ativo e independente lidera  

Em outra enquete realizada pelo GRI Institute, que questionou qual perfil tende a atrair mais capital e ganhar escala mais rapidamente no Brasil, o modelo de senior living independente - voltado ao idoso ativo que busca bem-estar - liderou isoladamente com 50% dos votos. 



Há três razões possíveis para essa preferência. Primeiramente, cultural: o idoso brasileiro de classe média-alta rejeita o rótulo e o ambiente associados a asilos ou casas de repouso hospitalares. O modelo focado em estilo de vida vende autonomia, convivência e conveniência, eliminando barreiras de comercialização que podem travar o setor. 

A segunda razão é regulatória. Empreendimentos para idosos independentes operam sob a lógica do imóvel com serviços embutidos no condomínio, como gastronomia, lazer e portaria. Essa configuração evita a complexidade associada a equipes médicas permanentes e enfermagem ininterrupta, exigidas nos modelos de alta dependência.

A terceira razão - e talvez a que tenha maior peso -  é econômica. Projetos de alto padrão focados no perfil ativo conseguem cobrar taxas de locação e pacotes de serviços integrados que geram valores por metro quadrado superiores aos de prédios residenciais convencionais nas mesmas regiões. 

Além disso, o ticket do idoso independente - entre R$ 8 mil e R$ 13,5 mil por mês, segundo projetos consultados (veja a seguir) - oferece margens mais saudáveis do que o modelo assistido, cujo custo pode ultrapassar R$ 20 mil mensais para o cliente, mas com a margem comprimida pela folha de pagamento de profissionais de saúde. 

Modelos integrados e assistidos

Os modelos integrados - que misturam diferentes perfis em um mesmo empreendimento - e assistidos aparecem com 24% dos votos, refletindo a busca por maturidade da indústria brasileira. 

O modelo integrado, consagrado nos Estados Unidos e na Europa sob o conceito de continuidade de cuidado, permite que o morador ingresse como independente e faça a transição para o assistido no mesmo empreendimento. Essa estrutura reduz a rotatividade e prolonga o valor gerado por cada cliente ao longo do tempo. Para o investidor, representa previsibilidade de receita e ocupação. 

Já os projetos de alta complexidade focados em cuidados médicos permanentes, como em casos de demência, foram escolhidos por apenas 2% dos votantes. O setor enxerga esse subsegmento não como atividade imobiliária, mas como operação estritamente hospitalar e médica, onde o imóvel é secundário e o risco operacional é máximo. 

Escassez de dados (e oferta)

Em 2025, o Brasil tinha cerca de 7 mil Instituições de Longa Permanência para Idosos - asilos ou casas de repouso -, segundo a Frente Nacional de Fortalecimento à ILPI. Não há dados estruturados e um histórico verificável do estoque atual e da oferta de unidades em projetos de senior living, o que evidencia a incipiência do segmento no país. Apesar disso, alguns projetos se destacam e revelam diferentes modelos de negócio.  

A Vitacon Senior by Housi, em Higienópolis (SP), aposta em escala com 350 a 400 unidades à venda com valores que variam de R$ 600 mil a R$ 1,2 milhão; a taxa de condomínio é estimada em cerca R$ 2,5 mil por mês, com pacotes opcionais de assistência em saúde. O projeto tem valor geral de vendas de R$ 400 milhões e recebeu consultoria do Hospital Israelita Albert Einstein. 

O Naara Longevity Residences, também em Higienópolis, é desenvolvido em parceria com a THINK e a Tecnisa, e posiciona-se no altíssimo padrão paulistano com 106 unidades no condomínio, das quais 46 à venda e o restante para locação, com VGV de R$ 160 milhões. O projeto promete entregar "infraestrutura completa de serviços, lazer, saúde e gastronomia a poucos passos de casa". 

O LOMA Pedra Branca, da DOM Senior Living, na Grande Florianópolis, é o primeiro projeto de moradia sênior em regime de locação pura fora de São Paulo, oferecendo serviços de hotelaria, lazer estilo clube e assistência de saúde sob medida com mensalidade a partir de R$ 11,9 mil. O projeto tem 110 apartamentos e R$ 70 milhões investidos. 

A estrutura de preços do setor ajuda a explicar por que o mercado converge para o idoso ativo. No modelo de venda de unidades, os tickets podem alcançar R$ 4 milhões no altíssimo padrão paulistano. As taxas condominiais com serviços básicos situam-se entre R$ 2,5 mil a R$ 4,5 mil por mês, subindo para mais de R$ 10 mil mensais no modelo de locação completa (sem a aquisição do imóvel). 

No eixo de luxo de São Paulo (Jardins, Higienópolis, Itaim), os valores saltam para R$ 18 mil a R$ 35 mil mensais, podendo ultrapassar R$ 45 mil quando há necessidade de pacotes intensivos de saúde.