Urbanova e a batalha pelas cidades intermediárias: quem capitaliza a infraestrutura urbana em 2025-2027

A tese de investimento que redefine a infraestrutura latino-americana

As capitais da América Latina concentram talento, capital e conectividade, mas também saturação. A próxima fronteira de valor em infraestrutura está nas cidades intermediárias, onde a lacuna entre demanda de serviços urbanos e oferta instalada gera oportunidades estruturais para operadores com capacidade de integrar transporte, energia, digitalização e desenvolvimento imobiliário em um mesmo território. O ciclo 2025-2027 está configurando um cenário onde a vantagem competitiva pertence a quem entende a infraestrutura urbana como sistema, e não como um conjunto de concessões isoladas.

Segundo dados da CAF, os trabalhadores em grandes centros urbanos ganham em média 38% mais do que em cidades intermediárias. Essa diferença salarial reflete um déficit profundo de produtividade vinculado diretamente à qualidade da infraestrutura disponível: vias, energia, conectividade digital, espaços de uso misto. Fechar essa distância representa uma das maiores oportunidades de investimento do continente.

Esta análise estratégica do GRI Institute examina por que certos operadores estão apostando com convicção neste segmento, quais vantagens competitivas constroem e como a estruturação urbana integrada se diferencia da concessional tradicional.

Por que Urbanova, Grupo Ortiz e Menichetti apostam nas cidades intermediárias?

A estratégia urbana de operadores como Urbanova, braço imobiliário do Grupo Breca no Peru, oferece um caso de estudo revelador. Com mais de 170.000 metros quadrados de escritórios prime sob administração, com foco em regeneração urbana e usos mistos segundo reportagens do Gestión Perú, a Urbanova construiu capacidades que transcendem o desenvolvimento imobiliário convencional. Seu modelo combina gestão de ativos físicos com visão de regeneração territorial, uma abordagem particularmente valiosa quando transferida para mercados urbanos de segundo nível onde a oferta de espaços de qualidade institucional é escassa.

A aposta em cidades intermediárias responde a uma lógica de arbitragem estrutural. Nas capitais, os retornos de infraestrutura se comprimem pela competição entre operadores sofisticados. Em cidades de entre 500.000 e dois milhões de habitantes, a combinação de crescimento demográfico, expansão do consumo e déficit acumulado de infraestrutura gera condições de entrada favoráveis para quem tem capacidade operacional e financeira de executar projetos complexos.

O Grupo Ortiz ilustra essa dinâmica a partir do corredor viário. A companhia administra um total de 1.036 quilômetros de malha viária na Colômbia, agrupados em quatro grandes concessões, segundo informações corporativas do grupo. Sua presença nas Troncales del Magdalena I e II, financiada parcialmente com 39 milhões de euros concedidos pela Cofides segundo a Forbes España, conecta polos urbanos intermediários da costa caribenha colombiana. A construção dessas troncais gerará 40.000 empregos e reduzirá em duas horas o tempo de viagem até a costa caribenha, de acordo com dados da Cofides. Essa redução nos tempos de conectividade transforma a equação econômica de cidades que até então operavam parcialmente desconectadas dos principais corredores de comércio.

O programa 5G de infraestruturas viárias na Colômbia, orientado a modernizar corredores estratégicos mediante concessões de parceria público-privada, proporciona o marco institucional para essa expansão. Os operadores que participam dessas concessões não apenas constroem estradas: estabelecem presença territorial e relações institucionais que facilitam o acesso a futuros projetos de infraestrutura urbana complementar.

No México, a transição para a infraestrutura digital adiciona uma camada extra de complexidade e oportunidade. Executivos como Cristian Menichetti lideram a expansão de ativos digitais em um mercado onde o segmento de data centers alcançou uma avaliação de 3,5 bilhões de dólares em 2025, com um crescimento anual de capacidade instalada de 33%, segundo dados do GRI Institute. As reformas regulatórias de energia no México, que facilitam licenças rápidas e criaram a ATDT para acelerar o desenvolvimento de infraestrutura digital, ampliam o terreno competitivo para cidades que antes não possuíam as condições regulatórias para atrair investimento dessa escala.

Qual vantagem competitiva constroem os operadores com estratégia urbana integrada?

A diferença fundamental entre a estruturação urbana integrada e a concessional tradicional está na captura de valor transversal. Um concessionário viário captura pedágios. Um operador urbano integrado captura a valorização imobiliária, a demanda energética, a conectividade digital e os fluxos comerciais gerados pela melhoria de infraestrutura em um determinado território.

Os operadores que dominarão o ciclo 2025-2027 serão aqueles capazes de integrar ativos físicos, digitais e regulatórios em uma mesma estratégia territorial. Essa capacidade de integração constitui uma barreira de entrada significativa: exige experiência em gestão de ativos complexos, relações institucionais com múltiplos níveis de governo e acesso a capital paciente disposto a aguardar a maturação de ecossistemas urbanos completos.

O modelo da Urbanova, com seu foco em regeneração urbana e usos mistos, antecipa essa convergência. Administrar escritórios prime exige competências em gestão da experiência do usuário do espaço, eficiência energética, conectividade e relação com comunidades locais. Essas mesmas competências são transferíveis à estruturação de projetos urbanos integrais em cidades intermediárias onde a demanda existe, mas a oferta institucionalizada ainda é incipiente.

A lacuna de produtividade de 38% entre capitais e cidades intermediárias, documentada pela CAF, representa o prêmio econômico para quem conseguir fechá-la mediante infraestrutura de qualidade. Os retornos não se medem apenas em fluxos de caixa de projetos individuais, mas na captura da valorização sistêmica do território.

As projeções do GRI Institute indicam que o mercado de data centers na América Latina alcançará 32,9 bilhões de dólares até 2034, impulsionado pela demanda de inteligência artificial. Até 2030, estima-se que 70% da demanda global de infraestrutura digital e data centers estará vinculada a aplicações de IA, segundo análises do GRI Institute. Essa expansão não se limitará às capitais. As cidades intermediárias com acesso a energia competitiva, conectividade de fibra e marcos regulatórios favoráveis captarão uma parcela crescente desse investimento.

Como o ciclo 2025-2027 se diferencia dos anteriores para a infraestrutura urbana?

Três fatores distinguem o ciclo atual. Primeiro, a convergência regulatória: tanto a Colômbia com seu programa 5G de concessões viárias quanto o México com suas reformas de licenças energéticas aceleradas estão criando marcos que facilitam o investimento privado em infraestrutura fora das capitais. Segundo, a demanda digital: a necessidade de infraestrutura para data centers, redes de fibra e sistemas de energia distribuída transforma cidades intermediárias em polos estratégicos de conectividade continental. Terceiro, a maturação do capital institucional latino-americano: operadores regionais como Urbanova e Grupo Ortiz acumularam décadas de experiência que lhes permitem competir com vantagem em mercados onde o conhecimento local e as relações institucionais são determinantes.

O operador que integrar desenvolvimento imobiliário, conectividade viária e digital, e eficiência energética em cidades intermediárias construirá uma posição competitiva difícil de replicar durante a próxima década. A fragmentação atual do mercado, onde os concessionários viários operam separados dos desenvolvedores urbanos e estes, por sua vez, desconectados dos operadores digitais, representa uma ineficiência que o capital inteligente está começando a corrigir.

Nos encontros setoriais do GRI Institute, a conversa entre líderes de infraestrutura e desenvolvimento urbano evoluiu precisamente nessa direção. Os membros da comunidade GRI que operam no Peru, Colômbia e México identificam as cidades intermediárias como o segmento onde a competição por ativos ainda permite estruturar operações com retornos atrativos e onde as barreiras de entrada protegem os primeiros a chegar.

A pesquisa e as análises do GRI Institute sobre infraestrutura latino-americana continuarão mapeando essa dinâmica, conectando os operadores que estão definindo as regras do jogo no ciclo investidor mais relevante da região para a próxima década.

A pergunta estratégica que define o ciclo

O ciclo 2025-2027 não será lembrado pelo volume total de investimento em infraestrutura latino-americana, mas por quem capturou as posições territoriais em cidades intermediárias que determinarão os fluxos de valor durante os próximos quinze anos. Operadores como Urbanova, com capacidades comprovadas em gestão de ativos urbanos complexos, Grupo Ortiz, com escala concessional e presença territorial na Colômbia, e executivos como Cristian Menichetti, que lideram a fronteira digital no México, representam arquétipos distintos de uma mesma tese: a infraestrutura urbana integrada em mercados de segundo nível é o ativo mais subvalorizado da região.

Para os líderes de infraestrutura que participam da comunidade do GRI Institute, a pergunta operacional é direta: em quantas cidades intermediárias sua organização possui presença integrada de ativos físicos e digitais? A resposta a essa pergunta determinará quem capitaliza o ciclo e quem o observa à distância.