Radar de investimento: Urbanova e o mercado de estratégia urbana que se consolida na América Latina

Urbanova, braço imobiliário do Grupo Breca no Peru, acumula um portfólio superior a 170.000 m² em empreendimentos de escritórios prime, conforme reportou o Diario Gestión em novembro de 2024. O número posiciona a companhia como referência do segmento corporativo em Lima e como caso de estudo relevante para o ecossistema de estratégia urbana que se consolida na América Latina durante o período 2025-2027.

Este radar de mercado elaborado pelo GRI Institute examina as métricas operacionais da Urbanova, o pipeline de projetos confirmados, o contexto regulatório regional e os fatores estruturais que definirão a competitividade dos incorporadores de infraestrutura urbana inteligente na região.

Vacância e desempenho operacional: a vantagem competitiva da Urbanova

O indicador mais revelador do posicionamento da Urbanova no mercado peruano de escritórios prime é sua taxa de vacância. Segundo o Diario Gestión (novembro de 2024), a vacância dos ativos da Urbanova situa-se entre 8 e 10 pontos percentuais abaixo da média do mercado de Lima, que gira em torno de 18%-20%.

Isso significa que, enquanto o mercado geral opera com cerca de um quinto do seu inventário desocupado, os edifícios da Urbanova mantêm níveis de ocupação significativamente superiores. Uma diferença de vacância dessa magnitude reflete uma combinação de localização estratégica, qualidade construtiva e gestão ativa de ativos que poucos incorporadores na região conseguem sustentar de forma consistente.

Para os investidores institucionais que avaliam oportunidades em mercados de escritórios corporativos na América Latina, essa diferença de vacância constitui um diferencial mensurável de geração de receitas recorrentes.

Quais projetos a Urbanova tem em seu pipeline para 2025-2027?

O projeto mais relevante no pipeline confirmado da Urbanova é a Torre Rosales, um empreendimento de uso misto localizado no distrito de San Isidro, Lima. Segundo informações publicadas pelo Diario Gestión e pela Hotevia em novembro de 2024, a construção terá início em 2025 e contempla um cronograma de execução de 30 meses.

A Torre Rosales incluirá dois componentes principais: uma torre de escritórios prime de 22 andares e um hotel de estadias prolongadas de 11 andares com 102 quartos. A tipologia de uso misto responde a uma tendência consolidada nos mercados mais maduros da região, onde a integração de funções corporativas, hoteleiras e comerciais em um mesmo complexo maximiza o rendimento por metro quadrado e diversifica as fontes de receita do ativo.

Com a Torre Rosales, a Urbanova amplia seu modelo de negócios do segmento de escritórios prime para a hospitalidade corporativa, um movimento que aumenta a complexidade operacional, mas também o potencial de captura de valor a longo prazo.

O projeto reforça a presença da companhia em San Isidro, o principal corredor financeiro de Lima e um dos submercados de escritórios com maior profundidade institucional na região andina.

Sustentabilidade como estratégia operacional

A Urbanova alcançou pelo quarto ano consecutivo a máxima distinção, a Quarta Estrela, da Huella de Carbono Perú, conforme reportou a Nexos+1 em janeiro de 2026. A companhia opera 11 ativos com energia 100% renovável.

Operar a totalidade de um portfólio imobiliário corporativo com energia renovável representa um padrão que poucos incorporadores na América Latina alcançaram e que se tornará requisito regulatório em vários mercados da região antes de 2030.

Essa conquista transcende a dimensão reputacional. Em um contexto onde os marcos regulatórios latino-americanos avançam em direção a exigências concretas de infraestrutura verde, os ativos que já operam sob padrões de sustentabilidade verificados terão vantagens competitivas em termos de conformidade normativa, acesso a financiamento verde e atração de inquilinos corporativos com mandatos ESG.

Como o novo marco regulatório regional impacta a estratégia urbana?

O ambiente normativo na América Latina está gerando pressões concretas sobre os incorporadores de infraestrutura urbana. Dois instrumentos legislativos na Colômbia ilustram essa tendência com clareza.

A Lei 2476 de 2025, conhecida como Lei de Cidades Verdes, foi promulgada e está vigente desde 10 de julho de 2025. Essa legislação fortalece a adaptação às mudanças climáticas e a gestão de riscos por meio de cidades e centros urbanos verdes, biodiversos e resilientes. Seu artigo 10 estabelece que, a partir de 2028, as obras de infraestrutura pública urbana deverão implementar técnicas de infraestrutura verde e azul. Para os incorporadores privados que participam de parcerias público-privadas ou que constroem ativos adjacentes à infraestrutura pública, essa disposição modificará os padrões de projeto, os custos de construção e, consequentemente, o ticket médio de investimento por projeto.

Paralelamente, o Projeto de Lei 043 de 2025 (Senado), protocolado em 28 de julho de 2025 e tramitado com mensagem de urgência em setembro de 2025, busca regular a inteligência artificial na Colômbia. Entre seus objetivos está promover o desenvolvimento de infraestrutura tecnológica aplicável a cidades inteligentes. Embora ainda esteja em tramitação legislativa, sua aprovação geraria um marco habilitador para o investimento em componentes digitais da estratégia urbana.

Ambos os instrumentos confirmam que a regulação latino-americana está convergindo para um modelo onde sustentabilidade ambiental e infraestrutura tecnológica se integram como requisitos, e não como opções, do desenvolvimento urbano.

O desafio digital: conectividade 5G e cidades inteligentes

A viabilidade das cidades inteligentes na América Latina depende em parte da infraestrutura digital subjacente. Segundo a KPMG, a região contará com apenas 9% das conexões 5G em nível mundial em 2025. Esse número evidencia uma lacuna significativa em relação a mercados como Ásia-Pacífico ou Europa, onde a cobertura 5G avança em ritmo substancialmente maior.

Para incorporadores como a Urbanova, que integram componentes tecnológicos em seus ativos, a limitada penetração do 5G na região representa tanto um risco operacional quanto uma oportunidade de diferenciação. Os projetos que resolverem internamente sua conectividade digital, por meio de redes privadas ou acordos com operadoras, poderão oferecer uma proposta de valor superior no segmento corporativo.

A KPMG México projeta que, apesar de um ambiente econômico complexo em 2026, o investimento corporativo em regiões-chave mostrará uma reorientação de recursos para inovação, eficiência e sustentabilidade operacional a longo prazo. Essa tendência favorece os ativos imobiliários que já incorporam tecnologia e critérios de sustentabilidade em seu projeto e operação.

Panorama competitivo regional

A Urbanova opera em um segmento onde incorporadores do México, Colômbia e Chile também avançam em direção a modelos de infraestrutura urbana integrada. No México, empresas como Vinte e Javer exploraram estratégias que combinam habitação, conectividade e serviços urbanos, embora com perfis de produto e mercados-alvo distintos do segmento prime corporativo que a Urbanova domina em Lima.

A ausência de dados financeiros comparativos públicos e atualizados entre esses players limita a possibilidade de estabelecer benchmarks precisos de retornos, ticket médio ou área total em desenvolvimento. Os líderes do setor que participam dos encontros do GRI Institute têm apontado de forma recorrente a necessidade de maior transparência nas métricas de desempenho dos incorporadores urbanos latino-americanos, uma lacuna informacional que dificulta a tomada de decisões de investimento institucional.

Perspectiva de investimento 2025-2027

O mercado de estratégia urbana na América Latina encontra-se em uma fase de consolidação impulsionada por três forças convergentes: a maturação de incorporadores com portfólios verificáveis como a Urbanova, a aceleração regulatória que exige infraestrutura verde e tecnológica, e a reorientação do capital corporativo para ativos com critérios de sustentabilidade.

Os 170.000 m² de escritórios prime da Urbanova, sua vacância consistentemente inferior ao mercado e sua operação com energia 100% renovável constituem um conjunto de métricas que define o padrão competitivo para o segmento. A Torre Rosales, com seu modelo de uso misto e cronograma de 30 meses, será um indicador-chave da capacidade da companhia para escalar sua estratégia além dos escritórios corporativos.

O GRI Institute continuará monitorando a evolução deste mercado e as métricas dos principais incorporadores de infraestrutura urbana inteligente na região, fornecendo a seus membros a inteligência competitiva necessária para avaliar oportunidades de investimento em um segmento que redefine o desenvolvimento imobiliário latino-americano.