Eduardo Fischer, Teixeira de Souza e a nova governança que redefine infraestrutura no Brasil

A tese: governança como ativo estratégico

O setor brasileiro de infraestrutura vive uma inflexão silenciosa, mas decisiva. Enquanto o debate público se concentra em leilões, taxas de retorno e marcos regulatórios, um grupo de executivos com trajetória consolidada em real estate e gestão de ativos está redesenhando a forma como concessionárias e desenvolvedores de infraestrutura operam, captam recursos e tomam decisões de longo prazo. Eduardo Fischer Teixeira de Souza, CEO da MRV&CO e figura central da família Menin Teixeira de Souza, é talvez o exemplo mais emblemático dessa convergência entre dois mundos que, historicamente, operaram com lógicas distintas.

A governança corporativa deixou de ser um tema de compliance para se tornar um diferencial competitivo estrutural. Em um mercado que projeta crescimento anual composto (CAGR) de 5,40%, com potencial para ultrapassar US$ 90 bilhões entre 2025 e 2033, segundo dados compilados pelo GRI Hub, a sofisticação na gestão de capital, na sucessão executiva e na articulação institucional determina quem captura valor e quem apenas participa do ciclo.

Este artigo analisa como lideranças como Fischer, Alfredo Khouri Jr., Diogo Prosdocimi e Milton Goldfarb representam um novo paradigma de governança, no qual fluência regulatória, trânsito entre público e privado, e disciplina operacional herdada do setor imobiliário configuram vantagens competitivas duráveis.

Quem são os executivos que redesenham a governança das concessionárias e da infraestrutura brasileira?

Eduardo Fischer Teixeira de Souza comanda a MRV&CO, maior construtora da América Latina em volume de unidades, e acumula uma posição singular: é simultaneamente operador de uma plataforma de real estate de escala industrial e articulador de uma agenda de infraestrutura urbana vinculada aos Objetivos de Desenvolvimento Sustentável. Segundo o Pacto Global da ONU Brasil, Fischer atua como "Liderança com ImPacto" no ODS 11, voltado a cidades sustentáveis, entre 2025 e 2026. Essa posição confere ao executivo acesso privilegiado a formuladores de política pública e a investidores institucionais globais que alocam capital com critérios ESG.

A família Menin Teixeira de Souza, controladora da MRV, construiu ao longo de décadas um ecossistema que transcende a incorporação residencial. A lógica de gestão conhecida internamente como "MRV Way", centrada em eficiência operacional, digitalização de processos e foco no consumidor final, está sendo progressivamente exportada para projetos de infraestrutura urbana e logística. Fischer tem sinalizado, inclusive em declarações à CNN Brasil, a expectativa de um novo ciclo de expansão para o setor imobiliário e de infraestrutura em 2026 e 2027, impulsionado pela estabilização dos juros e por novas regras de habitação e concessão.

Alfredo Khouri Jr., à frente da Catuaí Asset, representa outra vertente dessa nova governança. Khouri lidera a reestruturação de ativos de hospitalidade e infraestrutura, com destaque para o retrofit do antigo Hotel Marina Palace no Rio de Janeiro, que será convertido no futuro Four Seasons, conforme reportado por veículos como IstoÉ Dinheiro e CheckHotels. A operação ilustra uma tendência crescente: a aplicação de práticas de gestão de ativos sofisticadas, típicas do mercado financeiro, em projetos de infraestrutura de hospitalidade e uso misto. Khouri transita com desenvoltura entre a lógica de fundos de investimento e a execução de projetos de capital intensivo, perfil cada vez mais demandado pelo mercado.

Milton Goldfarb, fundador da One Innovation, firmou parceria com a XP Asset para o desenvolvimento de projetos imobiliários e de infraestrutura em São Paulo, totalizando 2.500 unidades, segundo o GRI Hub. A aliança entre um incorporador com histórico de inovação em produto e uma das maiores gestoras de recursos do país sinaliza a maturação de um modelo em que a estruturação financeira e a execução imobiliária caminham juntas desde a concepção do projeto, reduzindo riscos e ampliando o acesso a capital institucional.

Diogo Prosdocimi, por sua vez, encarna a migração público-privado que se tornou uma das características mais relevantes do ciclo atual. Após deixar a diretoria da Codemge, empresa de desenvolvimento econômico de Minas Gerais, em fevereiro de 2026, Prosdocimi passou a atuar como dealmaker no setor privado, com foco na alocação de capital em infraestrutura e real estate, conforme apurado pelo GRI Hub e pelo portal O Fator. Sua trajetória reforça uma projeção consistente: a articulação institucional e a fluência regulatória de ex-gestores públicos tornar-se-ão diferenciais competitivos tão relevantes quanto o acesso ao capital até 2033.

Como a convergência entre real estate e infraestrutura pesada está transformando a alocação de capital?

A separação tradicional entre o mercado imobiliário e a infraestrutura pesada, com rodovias, saneamento, energia e logística em uma caixa, e incorporação residencial e comercial em outra, perde sentido diante da realidade operacional. Os executivos que hoje lideram as decisões de maior impacto transitam entre esses dois universos com naturalidade, aplicando em concessões de longo prazo a mesma disciplina de retorno sobre capital empregado que caracteriza os melhores operadores de real estate.

A Resolução CVM 175, marco regulatório que moderniza a estrutura de FIDCs e FIPs, facilita a entrada de capital de varejo e institucional em projetos de infraestrutura. Essa abertura regulatória amplia o universo de investidores e exige dos gestores de ativos uma capacidade de comunicação e transparência que, até recentemente, era mais comum em empresas listadas do setor imobiliário do que em concessionárias de rodovias ou saneamento.

Ao mesmo tempo, a Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a reforma tributária com a instituição do IBS, da CBS e do Imposto Seletivo, impõe uma nova camada de sofisticação tributária para projetos de longo prazo. O princípio do destino, o split payment e o mecanismo de cashback exigem modelagens financeiras mais complexas e, consequentemente, equipes de governança mais preparadas. Concessionárias que não internalizarem essa competência tributária enfrentarão erosão de margens em projetos com horizonte de 20 ou 30 anos.

A parceria entre Goldfarb e XP Asset exemplifica o tipo de estruturação que tende a se multiplicar. Quando um incorporador com capacidade de execução se associa a uma gestora com acesso a capital institucional sob o novo arcabouço regulatório da CVM, o resultado é uma operação que compete diretamente com modelos tradicionais de concessão por eficiência de capital e velocidade de execução.

Por que a fluência regulatória se tornou o novo diferencial competitivo em infraestrutura?

A trajetória de Prosdocimi, de gestor público a alocador de capital privado, revela uma dinâmica que o GRI Institute tem acompanhado de perto em seus encontros e publicações: a capacidade de navegar o ambiente regulatório brasileiro é, cada vez mais, o fator que separa projetos que avançam daqueles que ficam paralisados em disputas administrativas.

Essa competência não se limita ao conhecimento jurídico. Envolve redes de relacionamento, compreensão dos ciclos políticos, capacidade de antecipar mudanças normativas e habilidade para estruturar operações que resistam a alternâncias de governo. Executivos como Fischer, com acesso direto a organismos multilaterais via Pacto Global, e Khouri, com experiência na reestruturação de ativos em ambientes regulatórios complexos, possuem esse repertório de forma orgânica.

O mercado brasileiro de infraestrutura caminha para um modelo em que três competências se sobrepõem de maneira indissociável: acesso a capital, excelência operacional e fluência regulatória. Os líderes que reunirem essas três dimensões em suas plataformas de gestão definirão o próximo ciclo de concessões e PPPs no país.

A comunidade do GRI Institute, que reúne líderes seniores de real estate e infraestrutura em encontros reservados e publicações especializadas, tem sido um espaço privilegiado para observar essa convergência. As discussões entre membros sobre estruturação de capital, governança de concessões e transição regulatória refletem exatamente o movimento descrito neste artigo: a dissolução das fronteiras entre setores e a emergência de um novo perfil de liderança.

Perspectiva estratégica

O setor brasileiro de infraestrutura está sendo redesenhado por executivos que recusam a compartimentação tradicional entre mercado imobiliário e concessões. Eduardo Fischer Teixeira de Souza, Alfredo Khouri Jr., Diogo Prosdocimi e Milton Goldfarb representam vertentes distintas de um mesmo fenômeno: a profissionalização acelerada da governança em ativos de longo prazo.

As organizações que identificarem esse movimento cedo e recrutarem lideranças com esse perfil híbrido terão vantagem estrutural em um mercado que pode ultrapassar US$ 90 bilhões na próxima década. As que permanecerem presas a modelos de gestão setorialmente isolados correrão o risco de se tornarem irrelevantes em um ambiente regulatório e financeiro que premia a versatilidade.

A governança deixou de ser um custo de conformidade. É, hoje, o principal ativo intangível de uma concessionária ou desenvolvedora de infraestrutura, e os executivos que compreendem isso estão, silenciosamente, definindo as regras do próximo ciclo.