Credit: macbeth_gp / EnvatoVivienda media en México avanza frente al segmento social y cambia el panorama residencial
Viviendas de 1 a 3 millones de pesos lideran el crédito hipotecario, pasando del 24% al 45%; conozca las principales tendencias del sector
Resumen Ejecutivo
Puntos Clave
- Vivienda media lidera el crédito hipotecario; sin embargo, la oferta sigue desalineada con la capacidad de compra.
- Tasas altas y exigencia de capital propio presionan la rentabilidad de los proyectos bajo el modelo built to sell.
- Alquiler institucional gana relevancia como alternativa frente al déficit habitacional.
Mercado residencial en México
El mercado residencial en México viene atravesando un proceso de reconfiguración en los últimos años, marcado por cambios en el perfil de la oferta, en los rangos de precios y en la dinámica crediticia del país, con un volumen anual que se mantiene en torno a las 500 mil hipotecas otorgadas.
Las viviendas con valores de hasta 1 millón de pesos, que anteriormente dominaban el mercado, pasaron a representar el 40% de las hipotecas otorgadas, como reflejo de la reducción de los subsidios gubernamentales y del repliegue de los programas habitacionales de gran escala.
En contraste, el segmento medio, de entre 1 y 3 millones de pesos, registra una expansión, ampliando su participación en las hipotecas del 24% al 45%, además de impulsar el aumento del ticket promedio de las transacciones.
La demanda por este segmento ha sido particularmente intensa en la Ciudad de México, donde representa el 51% de las ventas, mientras que la oferta actual corresponde a apenas el 18%, generando un desajuste que abre espacio para nuevas oportunidades para los desarrolladores inmobiliarios.
El precio promedio por metro cuadrado también muestra variaciones relevantes entre las ciudades. En la capital, alcanzó los 57 mil pesos, con un crecimiento moderado desde 2019.
Esta valorización ha elevado el ticket promedio de una propiedad a los 4 millones de pesos para unidades con un promedio de 68 m², una cifra que exige ingresos mensuales cercanos a los 150 mil pesos para calificar a una hipoteca.
Este umbral de asequibilidad explica por qué la vivienda nueva representa solo el 30% de las 8,400 hipotecas anuales de la capital, cediendo el 70% restante al mercado de vivienda usada, donde los compradores encuentran opciones más alineadas con su capacidad financiera.
Cabe mencionar que el auge de la vivienda usada se expande en todo el país: anteriormente, las unidades nuevas desarrolladas formalmente por desarrolladores y constructoras dominaban el mercado, concentrando cerca del 51% de las hipotecas. Hoy, esa participación ha caído a aproximadamente el 44%.
En el mercado de alquiler de CDMX, la oferta institucional ha alcanzado una madurez notable, llegando a representar el 47% del inventario en el segmento de unidades modernas y compactas (departamentos de hasta 70 m² con menos de cinco años de antigüedad).
Este avance del modelo profesional se expande en un contexto donde el valor promedio de las propiedades en venta se ha distanciado drásticamente de la capacidad de compra de la mayor parte de la población.
Como resultado, la vivienda en renta institucional surge no solo como una tendencia de mercado, sino como una respuesta estructural ante la creciente demanda por alternativas habitacionales accesibles y bien ubicadas.
Marisol Becerra, Directora de Estrategia de Datos y Consultoría, compartió importantes insights con los ejecutivos presentes (imagen: GRI Institute)
Financiación para residencial
Las tasas de largo plazo se mantienen elevadas, impactando directamente al comprador final, mientras que los desarrolladores operan mayoritariamente con deuda de corto plazo, también presionada por altos costos financieros.
El crédito para la construcción puede superar el 14% anual, lo que comprime márgenes y reduce la viabilidad de nuevos proyectos.
Muchos desarrollos han comenzado con una mayor participación de equity, con estructuras cercanas a 30% de capital propio y 70% de deuda -y, en algunos casos, prácticamente financiados en su totalidad con capital al inicio.
Fondos internacionales, family offices y vehículos de private equity muestran interés en el mercado residencial, pero exigen estructuras más conservadoras y mayor previsibilidad regulatoria.
Del lado de la demanda, la informalidad de los ingresos limita el acceso de una parte relevante de la población, restringiendo la base de compradores aptos para el financiamiento tradicional.
En este contexto, modelos como la renta con opción a compra surgen como un canal complementario para atender a quienes no logran cumplir con los requisitos de enganche o comprobación formal de ingresos, funcionando como un puente hacia el crédito tradicional.
Debate a puerta cerrada reflexionó sobre el entorno de crédito en México (imagen: GRI Institute)Viabilidad del modelo Built to Sell
Los desarrolladores priorizan la adquisición de grandes extensiones de tierra que ya dispongan de condiciones mínimas de urbanización, evitando activos que requieran inversiones adicionales que puedan comprometer la viabilidad financiera de los proyectos.
El aumento generalizado del valor del suelo ha presionado las estructuras de costos. Los propietarios han comenzado a fijar precios con expectativas más elevadas, mientras que el entorno regulatorio se vuelve cada vez más complejo.
La burocracia excesiva prolonga los plazos de aprobación. Si antes un proyecto podía estructurarse y lanzarse aproximadamente 28 meses después de la compra del terreno, hoy ese ciclo puede variar entre 24 y 36 meses, afectando la previsibilidad y la continuidad de la oferta habitacional.
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Del lado de la demanda, se observa un cambio en el perfil de los consumidores, quienes son cada vez más exigentes en términos de ubicación, calidad urbana y valor agregado de los desarrollos.
Sin embargo, existe un desajuste relevante entre el producto ofertado y la capacidad real de compra: mientras una parte del mercado absorbe unidades en el rango de aproximadamente 2,2 millones de pesos, muchos proyectos están estructurados para venderse en valores cercanos a los 3,5 millones, lo que exige ajustes estratégicos para lograr una mayor alineación con la realidad del mercado.
Para reducir esta brecha, la innovación y la adaptación a nuevos modelos de negocio han sido fundamentales. La estandarización de prototipos constructivos permite una mayor eficiencia operativa y reducción de costos, contribuyendo a acercar el producto a la capacidad real de compra.
La elección de los municipios se ha convertido en un factor estratégico central. Las ciudades que ofrecen mayor previsibilidad regulatoria, procesos más claros y una postura favorable a la expansión de la vivienda tienden a convertirse en diferenciales decisivos para la sostenibilidad del modelo Built to Sell en México.
Roberto Kelleher (Inmobilia Desarrollos), Juan Ortiz Monasterio O’Dogherty (LANDA), Federico Cerdas (Skyhaus), Marina Muñoz (UHPH), Guillermo Diaz Barquín (Doorvel) y Arturo Carreon (Atlas Desarrollos) (imagen: GRI Institute)Multifamily & BTR
La vivienda para renta se encuentra en una etapa inicial de institucionalización dentro de un mercado históricamente orientado a la venta: más del 70% de las viviendas producidas se destinan a la adquisición, mientras que menos del 30% corresponde al segmento de renta.
Este desbalance revela un amplio margen de crecimiento para el alquiler, especialmente en un contexto de déficit habitacional estimado en alrededor de 600 mil unidades por año. La mitad de esa demanda anual proviene de familias que no pueden pagar alquileres superiores a 10 mil o 12 mil pesos mensuales, lo que evidencia no solo una brecha estructural de oferta, sino también una oportunidad para desarrollar producto alineado con la capacidad real de pago.
Parte relevante de esta presión se concentra en la Ciudad de México, donde el alto costo del suelo y las limitaciones geotécnicas y sísmicas imponen desafíos a la verticalización. Los desarrollos tienden a buscar un equilibrio en edificaciones de altura media, generalmente entre seis y ocho niveles, mientras que proyectos más altos incrementan la complejidad técnica y los costos.
En el plano operativo, la estabilización exige disciplina. Iniciar la comercialización antes de la conclusión total del edificio puede comprometer la maduración del activo y prolongar ajustes. La experiencia demuestra que abrir con todas las áreas y amenidades completamente terminadas acelera la absorción y reduce fricciones.
La definición del producto es determinante para el retorno. En el mercado de renta, precio, ubicación y funcionalidad son los principales vectores de demanda.
En un escenario de déficit estructural persistente y baja participación relativa del alquiler, el crecimiento del multifamily dependerá de su capacidad para responder de manera eficiente a esa demanda insatisfecha, ampliando gradualmente el peso del segmento de renta dentro del mercado residencial mexicano.
El multifamily en México se encuentra en potencial expansión (imagen: GRI Institute)