Credit: FreepikGestión de CAPEX se convierte en pieza clave para valorizar activos envejecidos
Inversiones en modernización pueden prevenir pérdidas de aproximadamente US$ 24 millones en la valoración
2 de febrero de 2026Mercado Inmobiliario
Escrito por:Paulo Alfaro
Puntos Clave
- Gestión proactiva de CAPEX es un pilar estratégico para preservar y ampliar el valor de activos inmobiliarios maduros.
- Inversiones en actualización tecnológica, infraestructura crítica y eficiencia operativa reducen la obsolescencia.
- Sectores como la hotelería y los centros comerciales enfrentan ciclos de renovación cada vez más cortos.
Muchos activos inmobiliarios en América Latina están alcanzando una etapa más avanzada de su ciclo de vida, lo que impone nuevos desafíos para la preservación de valor y competitividad. La gestión de CAPEX se ha convertido en un pilar estratégico para evitar pérdidas de rentabilidad y procesos de desvalorización.
La actualización de sistemas, equipos e infraestructuras críticas permite no solo mitigar la obsolescencia física y funcional, sino también impulsar el crecimiento del valor real de los activos por encima de la inflación, además de mejorar los niveles de ocupación y la calidad del flujo de ingresos.
Otro ejemplo evidencia cómo la falta de un enfoque preventivo puede acentuar la desvalorización de los activos. Una cartera con más de 8,5 millones de m² bajo gestión tiene cerca del 25% de sus inmuebles con más de 15 años de antigüedad, proporción que podría acercarse al 45% en los próximos cinco años, lo que refuerza la necesidad de fortalecer los equipos técnicos.
La aprobación de inversiones en CAPEX, sin embargo, suele enfrentar resistencias en los comités de inversión, lo que en muchos casos conduce a una gestión reactiva, orientada a resolver problemas cuando estos ya afectan el desempeño del activo. Estas barreras pueden superarse mediante la presentación de datos claros y casos concretos que demuestren la necesidad de repotenciar los inmuebles.
Un ejemplo de este enfoque es el edificio de San Martín, en Bogotá, Colombia, que atravesó un proceso integral de renovación liderado por Patria Investments y hoy se encuentra altamente valorizado, evidenciando el impacto positivo de una estrategia de inversión oportuna.
Esta exigencia de renovación se acelera especialmente en segmentos como la hotelería y los centros comerciales, donde los ciclos tradicionales de actualización de entre siete y diez años ya no responden plenamente a las expectativas del consumidor actual.
En ese contexto, la modernización tecnológica -incluida la infraestructura digital integrada- pasa a ser un componente crítico de la estrategia de CAPEX para sostener la relevancia competitiva de los activos en el largo plazo.
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La actualización de sistemas, equipos e infraestructuras críticas permite no solo mitigar la obsolescencia física y funcional, sino también impulsar el crecimiento del valor real de los activos por encima de la inflación, además de mejorar los niveles de ocupación y la calidad del flujo de ingresos.
Casos prácticos
En el Perú, un conjunto de edificios corporativos con entre 25 y 35 años de antigüedad requirió cerca de US$ 3,5 millones en adecuaciones regulatorias y modernizaciones -incluida la actualización de rutas de evacuación y la renovación integral de los ascensores-, una inversión que permitió evitar una pérdida potencial estimada en aproximadamente US$ 24 millones en el valuation del activo, al preservar su capacidad de retener inquilinos y sostener los ingresos en el tiempo.Otro ejemplo evidencia cómo la falta de un enfoque preventivo puede acentuar la desvalorización de los activos. Una cartera con más de 8,5 millones de m² bajo gestión tiene cerca del 25% de sus inmuebles con más de 15 años de antigüedad, proporción que podría acercarse al 45% en los próximos cinco años, lo que refuerza la necesidad de fortalecer los equipos técnicos.
La aprobación de inversiones en CAPEX, sin embargo, suele enfrentar resistencias en los comités de inversión, lo que en muchos casos conduce a una gestión reactiva, orientada a resolver problemas cuando estos ya afectan el desempeño del activo. Estas barreras pueden superarse mediante la presentación de datos claros y casos concretos que demuestren la necesidad de repotenciar los inmuebles.
Un ejemplo de este enfoque es el edificio de San Martín, en Bogotá, Colombia, que atravesó un proceso integral de renovación liderado por Patria Investments y hoy se encuentra altamente valorizado, evidenciando el impacto positivo de una estrategia de inversión oportuna.
Segmentos más afectados por la falta de gestión de CAPEX
Una gestión proactiva de CAPEX transforma de manera estructural el desempeño de los activos. Casos como el de un centro comercial que incorporó tecnologías de energía renovable y mejoras operativas muestran cómo estas inversiones permiten reducir costos, mejorar la eficiencia y elevar la valorización del inmueble.Esta exigencia de renovación se acelera especialmente en segmentos como la hotelería y los centros comerciales, donde los ciclos tradicionales de actualización de entre siete y diez años ya no responden plenamente a las expectativas del consumidor actual.
En ese contexto, la modernización tecnológica -incluida la infraestructura digital integrada- pasa a ser un componente crítico de la estrategia de CAPEX para sostener la relevancia competitiva de los activos en el largo plazo.
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