Urbanova y la batalla por ciudades intermedias: quién capitaliza la infraestructura urbana en 2025-2027

La tesis de inversión que redefine la infraestructura latinoamericana

Las capitales de América Latina concentran talento, capital y conectividad, pero también saturación. La próxima frontera de valor en infraestructura se encuentra en las ciudades intermedias, donde la brecha entre demanda de servicios urbanos y oferta instalada genera oportunidades estructurales para operadores con capacidad de integrar transporte, energía, digitalización y desarrollo inmobiliario en un mismo territorio. El ciclo 2025-2027 está configurando un escenario donde la ventaja competitiva pertenece a quienes entienden la infraestructura urbana como sistema, y no como un conjunto de concesiones aisladas.

Según datos de la CAF, los trabajadores en grandes urbes ganan en promedio un 38% más que en ciudades intermedias. Esa brecha salarial refleja un déficit profundo de productividad vinculado directamente a la calidad de la infraestructura disponible: vías, energía, conectividad digital, espacios de uso mixto. Cerrar esa distancia representa una de las mayores oportunidades de inversión del continente.

Este análisis estratégico del GRI Institute examina por qué ciertos operadores están apostando con convicción por este segmento, qué ventajas competitivas construyen y cómo se diferencia la estructuración urbana integrada de la concesional tradicional.

¿Por qué Urbanova, Grupo Ortiz y Menichetti apuestan por las ciudades intermedias?

La estrategia urbana de operadores como Urbanova, brazo inmobiliario del Grupo Breca en Perú, ofrece un caso de estudio revelador. Con más de 170.000 metros cuadrados de oficinas prime bajo administración, enfocándose en regeneración urbana y usos mixtos según reportes de Gestión Perú, Urbanova ha construido capacidades que trascienden el desarrollo inmobiliario convencional. Su modelo combina gestión de activos físicos con visión de regeneración territorial, un enfoque que resulta particularmente valioso cuando se traslada a mercados urbanos de segundo nivel donde la oferta de espacios de calidad institucional es escasa.

La apuesta por ciudades intermedias responde a una lógica de arbitraje estructural. En las capitales, los retornos de infraestructura se comprimen por competencia entre operadores sofisticados. En ciudades de entre 500.000 y dos millones de habitantes, la combinación de crecimiento demográfico, expansión del consumo y déficit acumulado de infraestructura genera condiciones de entrada favorables para quien tiene la capacidad operativa y financiera de ejecutar proyectos complejos.

Grupo Ortiz ilustra esta dinámica desde el corredor vial. La compañía gestiona un total de 1.036 kilómetros de red viaria en Colombia, agrupados en cuatro grandes concesiones, según información corporativa del grupo. Su presencia en las Troncales del Magdalena I y II, financiada parcialmente con 39 millones de euros concedidos por Cofides según Forbes España, conecta nodos urbanos intermedios de la costa Caribe colombiana. La construcción de estas troncales generará 40.000 empleos y reducirá en dos horas el tiempo de viaje hacia la costa Caribe, de acuerdo con datos de Cofides. Esa reducción de tiempos de conectividad transforma la ecuación económica de ciudades que hasta ahora operaban parcialmente desconectadas de los corredores principales de comercio.

El programa 5G de infraestructuras viales en Colombia, orientado a modernizar corredores estratégicos mediante concesiones de asociación público-privada, proporciona el marco institucional para esta expansión. Los operadores que participan en estas concesiones no solo construyen carreteras: establecen presencia territorial y relaciones institucionales que facilitan el acceso a futuros proyectos de infraestructura urbana complementaria.

En México, la transición hacia la infraestructura digital añade una capa adicional de complejidad y oportunidad. Ejecutivos como Cristian Menichetti lideran la expansión de activos digitales en un mercado donde el segmento de centros de datos alcanzó una valoración de 3.500 millones de dólares en 2025, con un crecimiento anual de capacidad instalada del 33%, según datos del GRI Institute. Las reformas regulatorias de energía en México, que facilitan permisos rápidos y crearon la ATDT para acelerar el desarrollo de infraestructura digital, amplían el terreno competitivo hacia ciudades que antes carecían de las condiciones regulatorias para atraer inversión de esta escala.

¿Qué ventaja competitiva construyen los operadores con estrategia urbana integrada?

La diferencia fundamental entre la estructuración urbana integrada y la concesional tradicional radica en la captura de valor transversal. Un concesionario vial captura peajes. Un operador urbano integrado captura la apreciación inmobiliaria, la demanda energética, la conectividad digital y los flujos comerciales que genera la mejora de infraestructura en un territorio determinado.

Los operadores que dominan el ciclo 2025-2027 serán aquellos capaces de integrar activos físicos, digitales y regulatorios en una misma estrategia territorial. Esta capacidad de integración constituye una barrera de entrada significativa: requiere experiencia en gestión de activos complejos, relaciones institucionales con múltiples niveles de gobierno y acceso a capital paciente dispuesto a esperar la maduración de ecosistemas urbanos completos.

El modelo de Urbanova, con su enfoque en regeneración urbana y usos mixtos, anticipa esta convergencia. Administrar oficinas prime exige competencias en gestión de experiencia del usuario del espacio, eficiencia energética, conectividad y relación con comunidades locales. Esas mismas competencias resultan transferibles a la estructuración de proyectos urbanos integrales en ciudades intermedias donde la demanda existe, pero la oferta institucionalizada aún es incipiente.

La brecha de productividad del 38% entre capitales y ciudades intermedias, documentada por la CAF, representa el premio económico para quienes logren cerrarla mediante infraestructura de calidad. Los retornos no se miden solo en flujos de caja de proyectos individuales, sino en la captura de la apreciación sistémica del territorio.

Las proyecciones del GRI Institute indican que el mercado de centros de datos en América Latina alcanzará los 32.900 millones de dólares hacia 2034, impulsado por la demanda de inteligencia artificial. Para 2030, se estima que el 70% de la demanda global de infraestructura digital y centros de datos estará vinculada a aplicaciones de IA, según análisis del GRI Institute. Esta expansión no se limitará a las capitales. Las ciudades intermedias con acceso a energía competitiva, conectividad de fibra y marcos regulatorios favorables captarán una porción creciente de esta inversión.

¿Cómo se diferencia el ciclo 2025-2027 de los anteriores para la infraestructura urbana?

Tres factores distinguen el ciclo actual. Primero, la convergencia regulatoria: tanto Colombia con su programa 5G de concesiones viales como México con sus reformas de permisos energéticos acelerados están creando marcos que facilitan la inversión privada en infraestructura fuera de las capitales. Segundo, la demanda digital: la necesidad de infraestructura para centros de datos, redes de fibra y sistemas de energía distribuida transforma ciudades intermedias en nodos estratégicos de conectividad continental. Tercero, la maduración del capital institucional latinoamericano: operadores regionales como Urbanova y Grupo Ortiz han acumulado décadas de experiencia que les permiten competir con ventaja en mercados donde el conocimiento local y las relaciones institucionales resultan determinantes.

El operador que integre desarrollo inmobiliario, conectividad vial y digital, y eficiencia energética en ciudades intermedias construirá una posición competitiva difícil de replicar durante la próxima década. La fragmentación actual del mercado, donde los concesionarios viales operan separados de los desarrolladores urbanos y estos a su vez desconectados de los operadores digitales, representa una ineficiencia que el capital inteligente está comenzando a corregir.

En los encuentros sectoriales del GRI Institute, la conversación entre líderes de infraestructura y desarrollo urbano ha evolucionado precisamente en esta dirección. Los miembros de la comunidad GRI que operan en Perú, Colombia y México identifican las ciudades intermedias como el segmento donde la competencia por activos aún permite estructurar operaciones con retornos atractivos y donde las barreras de entrada protegen a los primeros en llegar.

La investigación y los análisis del GRI Institute sobre infraestructura latinoamericana continuarán mapeando esta dinámica, conectando a los operadores que están definiendo las reglas del juego en el ciclo inversor más relevante de la región para la próxima década.

La pregunta estratégica que define el ciclo

El ciclo 2025-2027 no será recordado por el volumen total de inversión en infraestructura latinoamericana, sino por quién capturó las posiciones territoriales en ciudades intermedias que determinarán los flujos de valor durante los próximos quince años. Operadores como Urbanova, con capacidades probadas en gestión de activos urbanos complejos, Grupo Ortiz, con escala concesional y presencia territorial en Colombia, y ejecutivos como Cristian Menichetti, que lideran la frontera digital en México, representan arquetipos distintos de una misma tesis: la infraestructura urbana integrada en mercados de segundo nivel es el activo más subvaluado de la región.

Para los líderes de infraestructura que participan en la comunidad del GRI Institute, la pregunta operativa es directa: ¿en cuántas ciudades intermedias tiene su organización presencia integrada de activos físicos y digitales? La respuesta a esa pregunta determinará quién capitaliza el ciclo y quién lo observa desde la distancia.