Radar de inversión: Urbanova y el mercado de estrategia urbana que se consolida en Latinoamérica

Urbanova, brazo inmobiliario del Grupo Breca en Perú, acumula un portafolio superior a los 170,000 m² en desarrollos de oficinas prime, según reportó Diario Gestión en noviembre de 2024. La cifra posiciona a la compañía como un referente del segmento corporativo en Lima y como un caso de estudio relevante para el ecosistema de estrategia urbana que se consolida en América Latina durante el periodo 2025-2027.

Este radar de mercado elaborado por GRI Institute examina las métricas operativas de Urbanova, el pipeline de proyectos confirmados, el contexto regulatorio regional y los factores estructurales que definirán la competitividad de los desarrolladores de infraestructura urbana inteligente en la región.

Vacancia y desempeño operativo: la ventaja competitiva de Urbanova

El indicador más revelador del posicionamiento de Urbanova en el mercado peruano de oficinas prime es su tasa de vacancia. Según Diario Gestión (noviembre de 2024), la vacancia de los activos de Urbanova se sitúa entre 8 y 10 puntos porcentuales por debajo del promedio del mercado limeño, que ronda el 18%-20%.

Esto significa que mientras el mercado general opera con cerca de una quinta parte de su inventario desocupado, los edificios de Urbanova mantienen niveles de ocupación significativamente superiores. Una brecha de vacancia de esa magnitud refleja una combinación de ubicación estratégica, calidad constructiva y gestión activa de activos que pocos desarrolladores en la región logran sostener de forma consistente.

Para los inversionistas institucionales que evalúan oportunidades en mercados de oficinas corporativas en América Latina, esta diferencia de vacancia constituye un diferencial medible de generación de ingresos recurrentes.

¿Qué proyectos tiene Urbanova en su pipeline para 2025-2027?

El proyecto más relevante en el pipeline confirmado de Urbanova es Torre Rosales, un desarrollo de uso mixto localizado en el distrito de San Isidro, Lima. Según información publicada por Diario Gestión y Hotevia en noviembre de 2024, la construcción iniciará en 2025 y contempla un cronograma de ejecución de 30 meses.

Torre Rosales incluirá dos componentes principales: una torre de oficinas prime de 22 pisos y un hotel de estadías prolongadas de 11 pisos con 102 habitaciones. La tipología de uso mixto responde a una tendencia consolidada en los mercados más maduros de la región, donde la integración de funciones corporativas, hoteleras y comerciales en un mismo complejo maximiza el rendimiento por metro cuadrado y diversifica las fuentes de ingreso del activo.

Con Torre Rosales, Urbanova amplía su modelo de negocio desde el segmento de oficinas prime hacia la hospitalidad corporativa, un movimiento que incrementa la complejidad operativa pero también el potencial de captura de valor a largo plazo.

El proyecto refuerza la presencia de la compañía en San Isidro, el principal corredor financiero de Lima y uno de los submercados de oficinas con mayor profundidad institucional en la región andina.

Sostenibilidad como estrategia operativa

Urbanova alcanzó por cuarto año consecutivo la máxima distinción, la Cuarta Estrella, de Huella de Carbono Perú, según reportó Nexos+1 en enero de 2026. La compañía opera 11 activos con energía 100% renovable.

Operar la totalidad de un portafolio inmobiliario corporativo con energía renovable representa un estándar que pocos desarrolladores en América Latina han alcanzado y que se convertirá en requisito regulatorio en varios mercados de la región antes de 2030.

Este logro trasciende la dimensión reputacional. En un contexto donde los marcos regulatorios latinoamericanos avanzan hacia exigencias concretas de infraestructura verde, los activos que ya operan bajo estándares de sostenibilidad verificados tendrán ventajas competitivas en términos de cumplimiento normativo, acceso a financiamiento verde y atracción de inquilinos corporativos con mandatos ESG.

¿Cómo impacta el nuevo marco regulatorio regional en la estrategia urbana?

El entorno normativo en América Latina está generando presiones concretas sobre los desarrolladores de infraestructura urbana. Dos instrumentos legislativos en Colombia ilustran esta tendencia con claridad.

La Ley 2476 de 2025, conocida como Ley de Ciudades Verdes, fue expedida y se encuentra vigente desde el 10 de julio de 2025. Esta legislación fortalece la adaptación al cambio climático y la gestión del riesgo a través de ciudades y centros urbanos verdes, biodiversos y resilientes. Su artículo 10 establece que a partir de 2028 las obras de infraestructura pública urbana deberán implementar técnicas de infraestructura verde y azul. Para los desarrolladores privados que participan en alianzas público-privadas o que construyen activos adyacentes a infraestructura pública, esta disposición modificará los estándares de diseño, los costos de construcción y, en consecuencia, el ticket promedio de inversión por proyecto.

En paralelo, el Proyecto de Ley 043 de 2025 (Senado), radicado el 28 de julio de 2025 y tramitado con mensaje de urgencia en septiembre de 2025, busca regular la inteligencia artificial en Colombia. Entre sus objetivos se encuentra promover el desarrollo de infraestructura tecnológica aplicable a ciudades inteligentes. Si bien aún se encuentra en trámite legislativo, su aprobación generaría un marco habilitante para la inversión en componentes digitales de la estrategia urbana.

Ambos instrumentos confirman que la regulación latinoamericana está convergiendo hacia un modelo donde sostenibilidad ambiental e infraestructura tecnológica se integran como requisitos, y no como opciones, del desarrollo urbano.

El desafío digital: conectividad 5G y ciudades inteligentes

La viabilidad de las ciudades inteligentes en América Latina depende en parte de la infraestructura digital subyacente. Según KPMG, la región solo contará con el 9% de las conexiones 5G a nivel mundial para 2025. Esta cifra evidencia una brecha significativa frente a mercados como Asia-Pacífico o Europa, donde la cobertura 5G avanza a un ritmo sustancialmente mayor.

Para desarrolladores como Urbanova que integran componentes tecnológicos en sus activos, la limitada penetración de 5G en la región representa tanto un riesgo operativo como una oportunidad de diferenciación. Los proyectos que resuelvan internamente su conectividad digital, mediante redes privadas o acuerdos con operadores, podrán ofrecer una propuesta de valor superior en el segmento corporativo.

KPMG México proyecta que, a pesar de un entorno económico complejo en 2026, la inversión corporativa en regiones clave mostrará una reorientación de recursos hacia la innovación, eficiencia y sostenibilidad operativa a largo plazo. Esta tendencia favorece a los activos inmobiliarios que ya incorporan tecnología y criterios de sostenibilidad en su diseño y operación.

Panorama competitivo regional

Urbanova opera en un segmento donde desarrolladores de México, Colombia y Chile también avanzan hacia modelos de infraestructura urbana integrada. En México, compañías como Vinte y Javer han explorado estrategias que combinan vivienda, conectividad y servicios urbanos, aunque con perfiles de producto y mercados objetivo distintos al segmento prime corporativo que domina Urbanova en Lima.

La ausencia de datos financieros comparativos públicos y actualizados entre estos actores limita la posibilidad de establecer benchmarks precisos de retornos, ticket promedio o superficie total en desarrollo. Los líderes del sector que participan en los encuentros de GRI Institute han señalado de forma recurrente la necesidad de mayor transparencia en las métricas de desempeño de los desarrolladores urbanos latinoamericanos, un vacío informativo que dificulta la toma de decisiones de inversión institucional.

Perspectiva de inversión 2025-2027

El mercado de estrategia urbana en América Latina se encuentra en una fase de consolidación impulsada por tres fuerzas convergentes: la maduración de desarrolladores con portafolios verificables como Urbanova, la aceleración regulatoria que exige infraestructura verde y tecnológica, y la reorientación del capital corporativo hacia activos con criterios de sostenibilidad.

Los 170,000 m² de oficinas prime de Urbanova, su vacancia consistentemente inferior al mercado y su operación con energía 100% renovable constituyen un conjunto de métricas que define el estándar competitivo para el segmento. Torre Rosales, con su modelo de uso mixto y cronograma de 30 meses, será un indicador clave de la capacidad de la compañía para escalar su estrategia más allá de las oficinas corporativas.

GRI Institute continuará monitoreando la evolución de este mercado y las métricas de los principales desarrolladores de infraestructura urbana inteligente en la región, proporcionando a sus miembros la inteligencia competitiva necesaria para evaluar oportunidades de inversión en un segmento que redefine el desarrollo inmobiliario latinoamericano.