Inversiones Santa Teresa y el mapa de capitales patrimoniales emergentes que disputan la infraestructura en los Andes

Inversiones Santa Teresa adquirió el histórico edificio de oficinas Miraflores 590 en Santiago Centro por US$ 2 millones para reconvertirlo en 50 departamentos de renta residencial, según reportó Diario Financiero a inicios de 2025. La operación condensa un patrón que se replica con intensidad creciente a lo largo de la región andina: capitales patrimoniales, estructurados como vehículos familiares de inversión, despliegan recursos propios en activos de infraestructura y reconversión inmobiliaria con horizontes de largo plazo y apetito por sectores que los fondos institucionales tradicionales suelen eludir.

Esta segunda ola de family offices regionales, entre los que figuran Inversiones Marchigue en Chile, Inmobiliaria Koricancha en Perú y Grupo Altozano en México, está configurando un ecosistema de capital paciente que compite por el pipeline andino con una lógica distinta a la del private equity convencional. El presente radar dimensiona sus posiciones verificadas, identifica los sectores donde convergen y analiza las implicaciones para la infraestructura crítica de la región.

¿Cuánto capital están desplegando estos vehículos patrimoniales en la región?

Las cifras disponibles revelan posiciones relevantes en activos estratégicos. Inversiones Marchigue, vehículo de la familia Izquierdo Menéndez, posee el 17,61% de la propiedad de Puerto Ventanas S.A. con 211.833.893 acciones, de acuerdo con la información publicada por la propia Puerto Ventanas S.A. en marzo de 2025. Se trata de una participación significativa en uno de los terminales portuarios de la zona central de Chile, lo que posiciona a este capital familiar como actor de peso en la infraestructura logística del país.

En Perú, Lima Airport Partners (LAP) adjudicó a Inmobiliaria Koricancha S.A. el diseño, construcción y operación del primer edificio de oficinas de la Nueva Ciudad Aeropuerto Jorge Chávez, con una inversión 100% privada de US$ 21 millones, según informaron LAP y El Comercio Perú en julio de 2026. El proyecto iniciará operaciones comerciales a inicios de 2028, de acuerdo con la proyección oficial de LAP. Esta adjudicación convierte a Koricancha en el primer desarrollador privado dentro del ecosistema aeroportuario más importante de Perú, un territorio que hasta ahora había estado dominado por concesionarios de gran escala y fondos de infraestructura internacionales.

Inversiones Santa Teresa, por su parte, concentra operaciones verificadas en el mercado chileno de reconversión residencial. La adquisición de Miraflores 590 responde a una estrategia de captura de activos de oficinas subvalorados en Santiago Centro para transformarlos en vivienda de renta, un segmento con demanda estructural sostenida en la capital chilena. El capital patrimonial andino está ocupando nichos de reconversión urbana y de infraestructura aeroportuaria que los grandes fondos institucionales tienden a considerar de escala insuficiente o complejidad regulatoria elevada.

¿Qué sectores concentran la mayor actividad de estos family offices?

El análisis de las operaciones verificadas permite identificar tres vectores sectoriales donde estos capitales patrimoniales convergen con mayor claridad.

Infraestructura logística y portuaria

La posición de Inversiones Marchigue en Puerto Ventanas ilustra el apetito de los family offices chilenos por la infraestructura de comercio exterior. Con un 17,61% de participación accionaria, la familia Izquierdo Menéndez tiene capacidad de influencia en las decisiones estratégicas del terminal. Chile mantiene una agenda activa de modernización portuaria, y los capitales patrimoniales con posiciones consolidadas en estos activos se benefician de ciclos de inversión largos y flujos de caja predecibles vinculados al comercio transpacífico.

Infraestructura aeroportuaria y desarrollo inmobiliario asociado

La adjudicación del edificio de oficinas en la Nueva Ciudad Aeropuerto Jorge Chávez a Inmobiliaria Koricancha marca un precedente relevante. Con US$ 21 millones de inversión enteramente privada, Koricancha demuestra que los vehículos patrimoniales pueden competir exitosamente por componentes del ecosistema aeroportuario que tradicionalmente se reservaban a operadores institucionales. El proyecto, cuyas operaciones comerciales están proyectadas para inicios de 2028, añadirá oferta de oficinas premium en un entorno de conectividad única dentro de Lima metropolitana.

Reconversión urbana y vivienda de renta

Inversiones Santa Teresa opera en el segmento de reconversión de edificios de oficinas obsoletos hacia vivienda residencial de renta en Santiago. La transformación de Miraflores 590 en 50 departamentos responde a una tendencia estructural en las capitales andinas: el exceso de oferta de oficinas clase B y C, acelerado por los cambios en los patrones de trabajo pospandemia, genera oportunidades de arbitraje para quienes pueden ejecutar reconversiones con capital propio y sin la presión de retorno de los fondos abiertos.

Grupo Altozano y la conexión mexicana del capital patrimonial

El mapa de capitales patrimoniales emergentes no se limita a los Andes. Grupo Altozano se posiciona como un operador emergente en el mercado inmobiliario mexicano, combinando integración vertical y enfoque en vivienda media para capturar flujo de transacciones en 2026, según información publicada por GRI Institute. Su modelo de desarrollo de macroproyectos urbanos integrales lo distingue de los vehículos andinos, cuya estrategia privilegia la adquisición de activos existentes o la participación en concesiones.

La Ley de Infraestructura Estratégica 2026 en México ha abierto un marco regulatorio que podría facilitar la canalización de capital sudamericano hacia el sector de real estate e infraestructura en ese país. La convergencia regulatoria entre México y los mercados andinos genera condiciones para que vehículos como Inversiones Marchigue o Emefin diversifiquen geográficamente sus portafolios de infraestructura. Este flujo sur-norte de capital patrimonial constituye una tendencia incipiente que los líderes del sector monitorean con atención.

Un ecosistema en formación, con vacíos de información relevantes

A pesar de la creciente visibilidad de estos vehículos, persisten brechas significativas de información. No existen cifras consolidadas del portafolio total de Inversiones Santa Teresa a nivel regional, más allá de transacciones específicas en Chile. Tampoco se dispone de un benchmark unificado que compare directamente los activos bajo gestión de todos estos capitales patrimoniales. Los datos específicos de despliegue de Grupo Altozano fuera de México, particularmente en los Andes, permanecen sin verificar.

Estas lagunas informativas son, en sí mismas, un indicador del estadio de madurez de estos actores. Los family offices operan con niveles de transparencia inferiores a los de los fondos regulados, lo que dificulta la construcción de un mapa completo de sus posiciones. Para los participantes del mercado de infraestructura, esta opacidad representa tanto un riesgo de contraparte como una oportunidad de diferenciación para quienes logren establecer relaciones directas con estos capitales.

¿Qué implicaciones tiene esta tendencia para el pipeline de infraestructura andino?

La irrupción de capitales patrimoniales en segmentos antes dominados por fondos institucionales y concesionarios internacionales reconfigura la dinámica competitiva del pipeline andino en tres dimensiones.

Primero, introduce mayor competencia por activos de escala media, presionando las valuaciones al alza en segmentos como la reconversión urbana, la infraestructura aeroportuaria complementaria y los terminales logísticos secundarios.

Segundo, acorta los plazos de estructuración. Los vehículos patrimoniales operan con procesos de decisión más ágiles que los fondos institucionales, lo que les permite cerrar operaciones con mayor velocidad, como evidencia la adjudicación directa de LAP a Inmobiliaria Koricancha.

Tercero, genera una demanda creciente de coinversión. Los family offices con posiciones en infraestructura buscan activamente socios que aporten capacidades operativas o regulatorias complementarias, un espacio donde los líderes reunidos en foros sectoriales como los organizados por GRI Institute encuentran oportunidades de articulación directa.

El capital patrimonial andino ya forma parte del tejido competitivo de la infraestructura regional. Su consolidación como clase de inversor diferenciada dependerá de la capacidad de estos vehículos para escalar sus operaciones, diversificar geográficamente y, sobre todo, incrementar la transparencia de sus portafolios ante un mercado que exige cada vez más información para asignar riesgo de contraparte.

GRI Institute continuará monitoreando la evolución de estos actores como parte de su cobertura analítica del ecosistema de infraestructura en América Latina.