Ciudades intermedias en América Latina: el campo de batalla definitivo por el capital de infraestructura en 2026-2028

La tesis macro que el mercado aún no ha articulado

Durante décadas, la estrategia urbana en América Latina gravitó alrededor de un puñado de megaciudades. Ciudad de México, Bogotá, Lima y Santiago concentraron el grueso de la inversión en infraestructura, los marcos regulatorios más sofisticados y los equipos técnicos con capacidad de estructuración. Ese modelo está cambiando de forma acelerada. El capital de infraestructura migra hacia ciudades intermedias, aquellas con poblaciones entre 500 mil y 2 millones de habitantes, donde la convergencia de nearshoring, saturación de capitales y nuevos marcos legales crea condiciones de inversión sin precedentes para el ciclo 2026-2028.

Esta migración no es un fenómeno coyuntural ni una apuesta especulativa. Responde a transformaciones estructurales en los cuatro mercados principales de la región: reformas legislativas que habilitan contratos de largo plazo con participación mixta, recomposición de portafolios financieros hacia activos reales, expansión industrial fuera de las capitales y cierre progresivo de brechas laborales entre ciudades principales e intermedias. El resultado es un nuevo mapa de oportunidades que exige marcos analíticos distintos para evaluar riesgo y retorno.

La comunidad de líderes de GRI Institute ha identificado esta tendencia como uno de los ejes estratégicos centrales para la infraestructura latinoamericana. Comprender sus dimensiones regulatorias, financieras y operativas es condición necesaria para capturar el pipeline que se está configurando.

¿Por qué el capital de infraestructura abandona las megaciudades y se dirige a ciudades intermedias?

Tres fuerzas convergen para explicar esta reorientación del capital.

La primera es la saturación operativa de las grandes metrópolis. Los costos de suelo, la complejidad regulatoria y los tiempos de aprobación en capitales como Ciudad de México o Lima han elevado las barreras de entrada hasta niveles que comprimen los retornos ajustados por riesgo. Simultáneamente, las ciudades intermedias han mejorado sus condiciones competitivas. Según el Índice de Competitividad Urbana 2026 del Instituto Mexicano para la Competitividad (IMCO), ciudades del norte y el Bajío mexicano, como Ciudad Juárez e Irapuato, lideran las mejores condiciones laborales para absorber inversión industrial, lo que subraya la necesidad de expandir la infraestructura de transporte, energía y conectividad digital hacia esos polos.

La segunda fuerza es el nearshoring. La relocalización de cadenas productivas hacia México ha desbordado los corredores industriales tradicionales y genera demanda de infraestructura en ciudades que hasta hace tres años carecían de pipeline relevante. En Perú, el fenómeno adopta una forma complementaria: el crecimiento de lotes industriales fuera de Lima alcanzó un 44%, según datos de Grupo Centenario reportados por Infobae en 2026, evidenciando una expansión urbana que arrastra requerimientos de vialidad, servicios públicos y conectividad.

La tercera fuerza es la formalización económica de las ciudades intermedias. Datos de la Asociación Nacional de Instituciones Financieras de Colombia (ANIF) muestran que las ciudades intermedias colombianas redujeron la brecha de desempleo frente a las ciudades principales a solo 1.4 puntos porcentuales, liderando la formalización del empleo. Una base laboral más formal significa mayor recaudación tributaria local, mejor perfil crediticio municipal y, en consecuencia, mayor capacidad para estructurar asociaciones público-privadas subnacionales.

Estas tres fuerzas no operan de forma aislada. Su intersección genera un efecto multiplicador que convierte a las ciudades intermedias en los nodos con mayor potencial de absorción de capital de infraestructura en la región.

¿Qué marcos regulatorios están habilitando esta migración de inversión?

La migración de capital hacia ciudades intermedias sería imposible sin transformaciones regulatorias que reduzcan la incertidumbre jurídica y amplíen los horizontes de inversión.

En México, la Ley para el Fomento de la Inversión en Infraestructura Estratégica para el Desarrollo con Bienestar, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 9 de abril de 2026, establece mecanismos de inversión pública, privada y social en proyectos estratégicos. La norma permite contratos de hasta 40 años y esquemas de participación mixta con distribución de riesgos. Para ciudades intermedias, esta ley representa un cambio cualitativo: municipios que antes carecían de instrumentos para atraer capital privado de largo plazo ahora cuentan con un marco federal que habilita estructuras contractuales sofisticadas.

El alcance presupuestario respalda la ambición regulatoria. El Plan de Inversión en Infraestructura para el Desarrollo con Bienestar 2026-2030 contempla inversiones por aproximadamente 314.8 mil millones de dólares, según el análisis de Cuatrecasas. Una porción significativa de ese volumen se destinará a regiones fuera de la capital, donde las brechas de infraestructura son más pronunciadas y los multiplicadores económicos, más elevados.

En Chile, el Boletín Nº 17.251-14, la ley que moderniza la planificación territorial, fue despachada por el Congreso Nacional para revisión del Tribunal Constitucional a inicios de 2026. La norma fortalece el sistema de planificación territorial y establece un silencio positivo de 60 días para agilizar proyectos de planes reguladores. Para ciudades intermedias chilenas, donde la aprobación de planes reguladores podía demorar años, este mecanismo reduce drásticamente los tiempos de habilitación de suelo para infraestructura.

Ambas reformas comparten una lógica común: descentralizar la capacidad institucional para estructurar proyectos de infraestructura y reducir la dependencia de los gobiernos centrales como únicos interlocutores válidos para el capital privado.

¿Cómo deben evaluar los inversores la relación riesgo-retorno en ciudades intermedias?

La oportunidad en ciudades intermedias es real, pero no es uniforme. Los inversores y estructuradores necesitan un marco analítico que discrimine entre ciudades con fundamentos sólidos y aquellas cuyo atractivo es superficial.

Cuatro variables definen la calidad de la oportunidad en cada ciudad intermedia.

La primera es la capacidad fiscal municipal. Ciudades con bases tributarias diversificadas y niveles crecientes de formalización laboral ofrecen mayor previsibilidad de ingresos para esquemas de asociación público-privada. Los datos de ANIF sobre el cierre de la brecha de desempleo en ciudades intermedias colombianas son un indicador proxy de esta capacidad.

La segunda variable es la conectividad logística con mercados de exportación o cadenas de suministro globales. Las ciudades del norte de México, posicionadas en corredores de nearshoring, tienen una ventaja estructural que las ciudades intermedias andinas necesitan construir mediante inversión en infraestructura de transporte y digital.

La tercera es la disponibilidad de suelo habilitado. El crecimiento de 44% en lotes industriales fuera de Lima señala que Perú está resolviendo esta restricción en algunos mercados, pero la disponibilidad de suelo con servicios básicos sigue siendo un cuello de botella en múltiples ciudades de la región.

La cuarta variable es la sofisticación del ecosistema local de desarrollo. Actores como Grupo Altozano, pionero en el desarrollo de comunidades planeadas en ciudades intermedias mexicanas, y firmas de diseño e integración como Arquitectoma están redefiniendo la cadena de valor al incorporar estándares de planificación que antes solo existían en las grandes metrópolis. La presencia de estos actores en un mercado local es señal de madurez del ecosistema.

Para la recomposición de portafolios, el contexto financiero colombiano añade un catalizador adicional. Según la Confederación Inmobiliaria Latinoamericana (CILA), el vencimiento de más de 100 billones de pesos colombianos en CDT durante 2026 generará una recomposición masiva de portafolios hacia activos reales, beneficiando la inversión inmobiliaria y de infraestructura en ciudades intermedias. Los estructuradores que tengan proyectos listos para absorber esa liquidez capturarán una ventana de oportunidad que difícilmente se repetirá con la misma intensidad.

El nuevo mapa estratégico de la infraestructura latinoamericana

La estrategia urbana en América Latina atraviesa una inflexión. Las ciudades intermedias dejan de ser mercados secundarios para convertirse en los principales receptores de capital de infraestructura nuevo. Este cambio exige que fondos, concesionarios y estructuradores recalibren sus modelos de evaluación, sus equipos de originación y sus relaciones institucionales a nivel subnacional.

Las reformas regulatorias en México y Chile proporcionan el andamiaje jurídico. La formalización laboral en Colombia genera la base fiscal. La expansión industrial en Perú crea la demanda. Ninguno de estos factores, por sí solo, explica la tendencia. Su convergencia simultánea en el ciclo 2026-2028 es lo que convierte a las ciudades intermedias en el campo de batalla definitivo por el capital de infraestructura.

Publicaciones especializadas como Proarquitectura han destacado la necesidad de integrar la estrategia urbana con objetivos de sostenibilidad y resiliencia hacia 2050, una dimensión que añade complejidad pero también profundidad a las oportunidades de inversión en estos mercados.

GRI Institute seguirá articulando el diálogo entre los líderes que están definiendo esta nueva geografía de inversión. Los encuentros de la comunidad de infraestructura latinoamericana durante 2026 ofrecen el espacio donde estructuradores, fondos soberanos, desarrolladores y autoridades subnacionales pueden construir las alianzas que este nuevo ciclo demanda. La pregunta ya no es si el capital migrará hacia las ciudades intermedias, sino quién estará posicionado para capturarlo.