La generación de ejecutivos chilenos que migra del real estate a la infraestructura productiva en el Cono Sur

Un nuevo perfil ejecutivo emerge en Chile

Chile atraviesa una reconfiguración silenciosa en la cúpula de su sector inmobiliario e infraestructura. Un conjunto de ejecutivos formados en el desarrollo de activos comerciales, residenciales y de retail está redirigiendo su experiencia, sus redes de capital y sus vehículos de inversión hacia la infraestructura productiva, las concesiones y los activos logísticos. La migración responde a fundamentos macroeconómicos concretos: según la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), la inversión privada en infraestructura en Chile alcanzará los US$ 16.874 millones en 2025, un aumento del 24% respecto a 2024. El sector de infraestructura productiva proyecta un crecimiento del 13,6% para 2026, concentrado mayoritariamente en minería (53,2%) y energía (19,2%), de acuerdo con datos del Instituto Chileno del Acero y la CChC.

Este desplazamiento de talento directivo desde el real estate hacia la infraestructura productiva constituye un fenómeno estructural, y tres perfiles lo ilustran con claridad: Eduardo Pérez Marchant desde la plataforma corporativa de Parque Arauco, Inversiones Marchigüe como family office diversificado hacia activos logísticos, y Armando Ide Nualart desde el desarrollo inmobiliario urbano de alta densidad. Cada uno representa un modelo distinto de reconversión sectorial, con diferentes niveles de riesgo regulatorio y distintas apuestas de largo plazo.

La tesis que subyace a esta transformación es directa: el ciclo de rendimientos decrecientes en el retail físico tradicional y las crecientes fricciones regulatorias en el desarrollo inmobiliario urbano empujan al capital y al talento ejecutivo hacia segmentos con mayor previsibilidad de flujos, horizontes contractuales más largos y respaldo de demanda industrial.

¿Por qué ejecutivos del real estate chileno están pivotando hacia concesiones e infraestructura productiva?

La respuesta combina factores de expulsión del sector inmobiliario con factores de atracción de la infraestructura. En el frente inmobiliario, la propuesta de modificación a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) impulsada por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo busca destrabar proyectos frente a lo que el sector denomina "excesiva permisología", pero su tramitación, aún en proceso de ajuste tras consulta pública en marzo de 2026, evidencia la incertidumbre regulatoria que enfrentan los desarrolladores residenciales y comerciales. El ciclo de aprobaciones se ha alargado, los costos de cumplimiento ambiental se han incrementado y la rentabilidad ajustada por riesgo de los proyectos de alta densidad urbana se ha comprimido.

En contraste, la infraestructura productiva ofrece un pipeline sin precedentes. Según la CChC, 25 proyectos de concesiones ya adjudicados por cerca de US$ 10.000 millones iniciarán obras entre 2027 y 2028, lo que configura el ciclo de mayor impacto para la reactivación del sector. La inversión total en construcción en Chile crecerá un 4,8% en 2026, impulsada principalmente por el dinamismo de la infraestructura productiva y la vivienda pública.

Para ejecutivos con experiencia en estructuración financiera de activos inmobiliarios, las competencias son transferibles. La modelación de flujos de caja a largo plazo, la gestión de riesgo contractual con entidades públicas, la negociación con fondos institucionales y la administración de portafolios diversificados geográficamente son habilidades que se trasladan del mall al puerto, del edificio multifamily a la concesión energética.

Eduardo Pérez Marchant y la transición corporativa de Parque Arauco

El caso de Eduardo Pérez Marchant en Parque Arauco representa el modelo de reconversión institucional. Bajo su liderazgo, Parque Arauco ha diversificado su modelo de rentas inmobiliarias tradicionales hacia proyectos residenciales multifamily en Colombia, Chile y Perú. Este giro estratégico refleja una lectura precisa del agotamiento del formato de centro comercial puro y la búsqueda de activos con mayor densidad de ingresos recurrentes.

La expansión panregional de Parque Arauco hacia formatos de uso mixto posiciona a la compañía en un terreno intermedio entre el real estate convencional y la infraestructura urbana. Los proyectos multifamily generan flujos contractuales más estables que el retail, se benefician de la demanda estructural de vivienda formal en mercados andinos y permiten capturar la apreciación de activos en corredores urbanos consolidados.

Esta estrategia de diversificación controlada contrasta con movimientos más agresivos hacia infraestructura dura. Pérez Marchant ha optado por evolucionar el modelo de negocio existente en lugar de abandonarlo, lo que reduce el riesgo de ejecución pero mantiene la exposición al ciclo inmobiliario. El modelo de Parque Arauco demuestra que la transición sectorial no requiere un salto abrupto: puede construirse como una extensión natural de capacidades existentes hacia activos de infraestructura urbana.

¿Qué papel juegan los family offices chilenos como Inversiones Marchigüe en la competencia por el pipeline andino?

Inversiones Marchigüe, family office ligado a la familia Izquierdo Menéndez, ilustra un segundo modelo de transición: la diversificación patrimonial desde el real estate hacia la infraestructura logística productiva. Según documentos de junta de accionistas de Puerto Ventanas (2024), Inversiones Marchigüe mantiene una participación estratégica del 17,6% en esta terminal portuaria, un activo que conecta directamente con las cadenas de suministro minero y energético que impulsan el crecimiento del 13,6% proyectado para la infraestructura productiva en 2026.

La presencia de un family office inmobiliario en el accionariado de un puerto es significativa. Los family offices chilenos han operado históricamente en el perímetro del desarrollo urbano, la agricultura y los activos financieros líquidos. Su ingreso a la infraestructura logística señala una revaluación fundamental de las prioridades de asignación de capital intergeneracional. Los puertos, las terminales de almacenamiento y los corredores logísticos ofrecen horizontes de inversión de 20 a 30 años, protección inflacionaria a través de tarifas indexadas y menor volatilidad que los ciclos de venta inmobiliaria.

Este movimiento tiene implicaciones competitivas directas para el pipeline andino de concesiones. Los family offices que acumulan experiencia en infraestructura productiva a través de posiciones minoritarias estratégicas construyen capacidades y relaciones que les permiten participar, directamente o como coinversores, en las licitaciones de concesiones que definirán el próximo ciclo de infraestructura en Chile, Perú y Colombia.

El tercer modelo: desarrollo urbano de alta densidad y sus fricciones

Armando Ide Nualart, vinculado al Grupo Biba (anteriormente SuKsa), representa un tercer perfil dentro de este ecosistema: el del desarrollador inmobiliario urbano de alta densidad que enfrenta presiones regulatorias y ambientales crecientes. A diferencia de la transición controlada de Parque Arauco o la diversificación patrimonial de Inversiones Marchigüe, este modelo opera en el segmento donde las fricciones entre desarrollo privado y regulación pública son más intensas.

La trayectoria de Ide Nualart pone en evidencia los límites del modelo de densificación urbana agresiva en Chile y subraya, por contraste, la racionalidad económica detrás de la migración hacia infraestructura productiva. Los ejecutivos que permanecen en el desarrollo inmobiliario de alta densidad enfrentan un entorno donde cada proyecto requiere una navegación regulatoria más compleja, mientras que los que pivotan hacia concesiones e infraestructura productiva acceden a marcos contractuales más predecibles y plazos de retorno más definidos.

Implicaciones estratégicas para el ecosistema de infraestructura andina

La convergencia de estos tres modelos de transición señala un cambio generacional en la estructura del capital chileno orientado a infraestructura. Los ejecutivos que lideran esta migración aportan disciplina financiera del sector inmobiliario, experiencia en mercados andinos y capacidad de operar en marcos regulatorios diversos.

Para el ecosistema de inversión en infraestructura en América Latina, este fenómeno representa una ampliación de la base de capital disponible. Los debates dentro de la comunidad de GRI Institute sobre la estructura del pipeline de concesiones en el Cono Sur reflejan esta dinámica: nuevos perfiles de inversionistas, formados en el real estate, compiten y colaboran con los operadores tradicionales de infraestructura por los mismos activos.

El ciclo 2027-2028, con US$ 10.000 millones en concesiones adjudicadas que iniciarán obras según la CChC, será la prueba definitiva para estos ejecutivos en reconversión. La pregunta central ya no es si el talento del real estate puede operar en infraestructura productiva, sino cuánto del pipeline andino capturarán estos nuevos actores frente a los operadores consolidados.

La reconfiguración del perfil ejecutivo chileno en infraestructura es un indicador adelantado de transformaciones más profundas en la asignación de capital privado en América Latina. Los líderes que participan en los encuentros de infraestructura de GRI Institute en la región están observando este fenómeno con atención, porque define las alianzas, las competencias y los vehículos de inversión que dominarán el próximo ciclo de concesiones en el Cono Sur.