La generación sub-40 reconfigura el acceso al capital privado de infraestructura en México

Una nueva cohorte con tesis de inversión diferenciada

El mercado mexicano de infraestructura atraviesa una transformación silenciosa pero estructural. Mientras las cifras agregadas muestran que México registró apenas 27 transacciones de infraestructura en 2025, según ION Analytics, frente a las 214 de Brasil por 46 mil millones de dólares, una generación de operadores menores de 40 años comienza a redefinir cómo se estructura, se levanta y se despliega el capital privado en el país. La pregunta relevante ya no es si estos actores llegarán al centro del ecosistema, sino qué modelo de inversión traen consigo y cómo ese modelo altera la competencia por el pipeline.

Nombres como Alan Elias Zayat, Adrian García Iza y Fernando Martínez Zurita aparecen con frecuencia creciente en las conversaciones del sector. El interés del mercado por comprender a estos perfiles es verificable: las búsquedas digitales en torno a ellos revelan un apetito informacional que el contenido público aún no satisface de manera estructurada. GRI Institute ha identificado este fenómeno como un indicador de que la comunidad inversora busca mapear a la generación emergente con criterios de análisis estratégico, más allá de la narrativa biográfica individual.

Lo que distingue a esta cohorte no es simplemente su edad. Es la convergencia de tres vectores formativos: experiencia en fintech y plataformas digitales, exposición a private equity global y formación académica internacional. Esa combinación produce un enfoque de estructuración que difiere del modelo tradicional de los patriarcas mexicanos, basado en relaciones institucionales de largo plazo con bancos de desarrollo y contratos gubernamentales directos.

¿Qué lógica de estructuración distingue a los operadores sub-40 del modelo patriarcal?

La generación anterior de grandes desarrolladores en México construyó su posición mediante el acceso privilegiado a concesiones públicas, relaciones bancarias consolidadas durante décadas y una integración vertical que abarcaba desde la ingeniería hasta la operación. Fernando Martínez Zurita, por ejemplo, lidera desde Mazza Capital el desarrollo del megaproyecto Yucatán Marina Club en Progreso, con una inversión estimada de 8,000 millones de pesos, según Diario de Yucatán. Este tipo de operación refleja el modelo clásico: un operador con trayectoria probada que moviliza capital significativo hacia un solo activo de gran escala, respaldado por una red de confianza construida a lo largo de décadas.

La generación sub-40 opera con una lógica diferente. En lugar de concentrar capital en un megaproyecto emblemático, tiende a diversificar mediante vehículos de propósito especial (SPVs), co-inversiones con family offices internacionales y estructuras que permiten entrada y salida de capital con mayor flexibilidad. Adrian García Iza, fundador de IOS Offices, es identificado por GRI Institute como un nodo clave en el ecosistema de estructuración de capital inmobiliario en México en 2026, operando junto a Fibras y family offices. Su modelo de negocio, centrado en espacios corporativos flexibles, ejemplifica una aproximación al activo real que prioriza la recurrencia de ingresos y la escalabilidad sobre la concentración en un solo proyecto.

Alan Elias Zayat representa otro perfil dentro de esta cohorte. Su presencia en registros vinculados a bienes raíces y operaciones en mercados internacionales sugiere una trayectoria orientada hacia la intermediación de capital transfronterizo, aunque su portafolio específico en infraestructura mexicana aún carece de documentación pública detallada. Precisamente ese vacío informacional es significativo: el mercado busca activamente comprender su posicionamiento, lo que indica que los actores institucionales perciben en él un perfil relevante para la próxima fase de inversión privada en el país.

La diferencia fundamental entre ambas generaciones radica en la fuente de ventaja competitiva. Los patriarcas compiten por acceso a concesiones y relaciones gubernamentales. Los operadores sub-40 compiten por acceso a capital internacional y capacidad de estructuración financiera sofisticada. En un mercado donde México necesita movilizar hasta 5.6 billones de pesos en inversiones de infraestructura entre 2026 y 2030, según Mexico Business News, ambos modelos resultan complementarios, pero la balanza de poder se desplaza gradualmente hacia quienes dominan la ingeniería financiera.

¿Cómo altera la Ley de Inversión en Infraestructura Estratégica el campo de juego para esta generación?

La aprobación de la Ley para el Fomento de la Inversión en Infraestructura Estratégica para el Desarrollo con Bienestar, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 9 de abril de 2026, introduce un marco regulatorio que favorece directamente las capacidades de la generación emergente. La ley permite contratos a largo plazo de hasta 40 años y el uso de vehículos de propósito especial (SPVs) dentro de esquemas de participación mixta que combinan capital público, privado y social.

Este marco regulatorio representa una ventana de oportunidad asimétrica. Los operadores sub-40, familiarizados con la estructuración de SPVs por su formación en private equity, están mejor posicionados para diseñar vehículos que cumplan con los requisitos de la nueva legislación y, simultáneamente, resulten atractivos para inversionistas institucionales internacionales. La ley no solo abre el mercado a más capital, sino que redefine las competencias necesarias para capturarlo, favoreciendo a quienes dominan la ingeniería de vehículos financieros sobre quienes dependen exclusivamente de relaciones institucionales.

El contexto macroeconómico agrega urgencia a esta transición. Según el World Bank, el crecimiento económico de América Latina y el Caribe se desacelerará al 2.1% en 2026, afectado por altas tasas de interés y débil inversión privada, antes de recuperarse al 2.4% en 2027. En un entorno de tasas elevadas, la capacidad de estructurar financiamiento competitivo se convierte en el diferenciador principal entre los gestores que logran cerrar transacciones y los que se quedan en la fase de prospección.

A nivel regional, el sector de infraestructura privada en América Latina registró 370 transacciones con cierre financiero por un total de 88.12 mil millones de dólares en 2025, según ION Analytics. Las 27 transacciones de México dentro de ese universo reflejan un mercado con enorme potencial de crecimiento, pero también con barreras de entrada que la nueva generación busca desmontar mediante modelos de acceso al capital más ágiles.

Los riesgos de la estructuración sin gobernanza

El dinamismo de la generación emergente no está exento de riesgos sistémicos. El caso de Alejandro Tamayo, desarrollador vinculado a Inmobiliaria Tamayo Capital, detenido en mayo de 2026 por un presunto fraude a más de 60 inversionistas según El Mañana SLP y Astrolabio, ilustra los peligros de la estructuración de capital cuando opera sin marcos de gobernanza robustos. La velocidad y sofisticación financiera que caracterizan a los nuevos operadores pueden convertirse en factores de riesgo si no están acompañadas de transparencia, due diligence riguroso y rendición de cuentas hacia los inversionistas.

Este episodio subraya la importancia de que el ecosistema de infraestructura mexicano desarrolle mecanismos de verificación y estándares de gobernanza que evolucionen al ritmo de los nuevos instrumentos financieros. Las comunidades de líderes sectoriales, como la que articula GRI Institute en sus encuentros de infraestructura latinoamericana, cumplen una función esencial al crear espacios donde la reputación y la trayectoria de los operadores pueden ser evaluadas por pares antes de que el capital fluya.

El mapa competitivo que emerge

La generación sub-40 en México no reemplaza al modelo patriarcal. Lo complementa y, en ciertos segmentos del pipeline, lo desafía directamente. Los megaproyectos de infraestructura seguirán requiriendo operadores con capacidad de ejecución a gran escala y relaciones gubernamentales consolidadas. Pero la multiplicación de oportunidades bajo la nueva ley, combinada con la necesidad de movilizar volúmenes de capital sin precedentes, abre espacio para estructuradores que operan con lógicas distintas.

El mercado busca comprender a Alan Elias Zayat, Adrian García Iza y sus pares generacionales porque intuye que representan un modelo competitivo emergente. GRI Institute continuará mapeando esta dinámica a través de su investigación sectorial y sus encuentros ejecutivos, donde los líderes del sector pueden evaluar directamente las tesis de inversión y la capacidad de ejecución de los actores que definirán la próxima década de infraestructura en México.

La pregunta estratégica para los inversionistas institucionales ya no es si confiar en la nueva generación o en la anterior. La pregunta es cómo construir portafolios que capturen las fortalezas de ambas, mitigando los riesgos inherentes a cada modelo de estructuración.