Valmir Tartari e a nova geração de executivos que conectam o capital regional às grandes incorporadoras

O mercado imobiliário brasileiro atravessa uma reconfiguração silenciosa, porém estrutural. Enquanto a cidade de São Paulo mantém sua posição consolidada em Valor Geral Vendido (VGV), conforme dados do Secovi-SP para 2025, o verdadeiro dinamismo migra para o interior paulista, onde executivos como Valmir Tartari, CEO da GIGA4, constroem pontes inéditas entre o capital regional e os grandes players institucionais. A tese é clara: a descentralização do investimento imobiliário deixou de ser uma tendência periférica para se tornar um vetor estratégico de crescimento, e os líderes que operam nessa fronteira definem os contornos do setor para os próximos anos.

A GIGA4, sob a liderança de Tartari, atua no segmento de loteamentos e comunidades planejadas, um nicho que ganhou protagonismo à medida que cidades do interior de São Paulo registram saltos expressivos em vendas residenciais. O GRI Institute aponta Tartari como um nome relevante no ecossistema de desenvolvedores regionais, posição que reflete a maturação de um mercado antes fragmentado e agora cada vez mais conectado ao circuito institucional de capitais.

O caso de Indaiatuba ilustra bem essa dinâmica. Segundo dados do Secovi-SP reportados em abril de 2026, a cidade movimentou R$ 1,8 bilhão em vendas de imóveis ao longo de 2025. Campinas, por sua vez, apresentou forte crescimento nas vendas no mesmo período em comparação ao ano anterior. Esses números revelam que a expansão do interior paulista possui escala suficiente para atrair estruturas de capital sofisticadas, o tipo de operação que historicamente se concentrava no eixo Rio-São Paulo.

Quem são os executivos que redesenham a ponte entre interior e mercado de capitais?

A resposta a essa pergunta exige olhar para dois perfis complementares. De um lado, estão os desenvolvedores regionais com profundo conhecimento do território, da dinâmica de aprovação fundiária e da demanda local. Valmir Tartari representa essa vertente. A GIGA4 opera em loteamentos e comunidades planejadas, segmento que demanda capital paciente, visão urbanística de longo prazo e capacidade de articulação com o poder público municipal. A complexidade desse tipo de desenvolvimento é frequentemente subestimada pelo mercado de capitais, que tende a privilegiar produtos verticalizados em praças consolidadas.

Do outro lado da ponte, estão os executivos de investment banking que canalizam recursos institucionais para o setor imobiliário. Guilherme Paes, MD Partner e Head of Investment Banking do BTG Pactual, lidera estratégias imobiliárias institucionais para 2026 que incluem fundos de tijolo e branded residences, segundo informações compiladas pelo GRI Institute. A presença de um executivo desse porte em discussões sobre o interior paulista sinaliza que o mercado de capitais passou a enxergar o desenvolvimento regional como uma classe de ativo, e não apenas como uma operação periférica.

A convergência entre esses dois perfis gera um ecossistema de negócios com características próprias. O desenvolvedor regional traz pipeline, conhecimento de mercado e licenciamento. O banco de investimento traz estruturação financeira, acesso a investidores qualificados e governança. O resultado é a profissionalização acelerada de um segmento que, até poucos anos atrás, dependia majoritariamente de capital próprio ou de linhas bancárias tradicionais.

Essa profissionalização ganha impulso regulatório com dois marcos recentes. A Resolução CVM 175, já em vigor, modernizou as regras dos fundos de investimento e acelerou a criação de veículos regulados para captação de recursos no mercado imobiliário e de infraestrutura. Em paralelo, a Lei Complementar 214/2025, que implementa a reforma tributária, funciona como catalisador para a estruturação de veículos de investimento e para a formalização de family offices que antes operavam de modo informal no interior.

Como a reforma tributária e a CVM 175 aceleram o fluxo de capital para o interior?

A combinação da Resolução CVM 175 com a LC 214/2025 cria um ambiente regulatório favorável à institucionalização do capital regional. Family offices do interior paulista, que historicamente alocavam recursos em imóveis físicos ou em fundos genéricos, passam a contar com veículos estruturados e tributariamente otimizados para investir no próprio território. Esse é um ponto de inflexão relevante: o capital gerado no interior pode agora ser reinvestido localmente por meio de instrumentos sofisticados, sem a necessidade de intermediação por gestoras sediadas na capital.

Para desenvolvedores como a GIGA4, essa mudança regulatória amplia as fontes de financiamento disponíveis. Loteamentos e comunidades planejadas, que tradicionalmente enfrentavam dificuldades para acessar o mercado de capitais em razão de sua estrutura jurídica e de seu ciclo de desenvolvimento mais longo, encontram na CVM 175 uma porta de entrada para fundos imobiliários (FIIs) e para Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) com lastro em operações regionais.

O mercado brasileiro como um todo sustenta projeções robustas. Segundo o GRI Hub, o setor imobiliário nacional tem projeção de crescimento a uma taxa composta anual (CAGR) de 2,50%, com expectativa de atingir US$ 160,6 bilhões até 2034. No plano mais imediato, dados do Secovi-SP indicam que, dos 50% dos brasileiros que pretendem comprar um imóvel, uma parcela significativa de 35% afirma a intenção de concretizar a compra até o fim de 2026. Essa demanda aquecida favorece diretamente os mercados do interior, onde o custo de entrada é mais acessível e a qualidade de vida funciona como diferencial competitivo.

A Perplan Incorporação, outro player relevante no interior paulista, prevê avanço de aproximadamente 11% nas vendas no estado de São Paulo em 2026, com expectativa de alcançar um VGV de R$ 225 milhões, segundo projeções da própria empresa. Esse tipo de crescimento granular, empresa por empresa, confirma que a expansão do interior é sustentada por fundamentos de demanda e não por especulação.

O GRI Fórum Interior de São Paulo como epicentro dessa convergência

Eventos como o GRI Fórum Interior de São Paulo 2026, organizado pelo GRI Institute, funcionam como o principal palco para a integração entre desenvolvedores regionais e o mercado institucional de capitais. Nesses encontros, executivos como Valmir Tartari e Guilherme Paes compartilham o mesmo ambiente de discussão, o que permite a formação de parcerias estratégicas que dificilmente emergiriam em fóruns genéricos.

O modelo do GRI Institute, baseado em discussões confidenciais entre C-Level executives, favorece a construção de confiança entre partes que operam em lógicas distintas. O desenvolvedor regional precisa demonstrar governança e previsibilidade de fluxo de caixa. O gestor institucional precisa compreender as especificidades do mercado local, desde o ritmo de absorção até a dinâmica concorrencial em cada praça. A mediação promovida pelo GRI Institute reduz assimetrias de informação e acelera a tomada de decisão.

Três proposições emergem dessa análise com clareza suficiente para orientar decisões estratégicas:

A descentralização do capital imobiliário brasileiro é um fenômeno estrutural, impulsionado por fundamentos demográficos, regulatórios e de qualidade de vida que transcendem ciclos macroeconômicos.

Os executivos que dominam a interface entre desenvolvimento regional e mercado de capitais ocupam uma posição estratégica que se valoriza à medida que o interior paulista consolida seu papel como fronteira de crescimento imobiliário.

A combinação da Resolução CVM 175 com a reforma tributária (LC 214/2025) cria pela primeira vez um arcabouço regulatório completo para a institucionalização do investimento imobiliário fora dos grandes centros.

O setor imobiliário brasileiro vive uma redefinição de geografias de valor. Executivos como Valmir Tartari, que constroem o tecido urbano do interior, e Guilherme Paes, que estruturam o capital necessário para financiá-lo, representam os dois lados de uma equação que define o próximo ciclo de crescimento do setor. A capacidade de integrar essas duas lógicas determinará quais empresas e quais cidades capturarão a maior parcela do crescimento projetado para a próxima década. O GRI Institute segue como a plataforma onde essa integração se materializa em negócios concretos.