Soluções para viabilizar empreendimentos de HIS e HMP para locação de moradia social

Os empreendimentos de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) têm ganhado destaque no cenário imobiliário brasileiro, especialmente na cidade de São Paulo. 

Esses projetos visam atender à crescente demanda habitacional de populações com menor poder aquisitivo, oferecendo moradias em áreas urbanas bem localizadas e com infraestrutura de qualidade.

Em janeiro de 2026, a Prefeitura de São Paulo publicou um decreto que atualiza os valores máximos para a venda de unidades de HIS e HMP, além de estabelecer novos limites de renda familiar e per capita para a compra desses imóveis. 

A atualização levou em consideração o novo salário mínimo e o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC-M) de maio a dezembro de 2025, com o objetivo de reajustar os valores dos imóveis, mantendo-os alinhados à realidade econômica atual.

A legislação municipal permite a venda desses imóveis tanto para pessoas físicas, desde que atendam aos critérios de renda, quanto para investidores (pessoas jurídicas), desde que averbada a transação na matrícula e cumpridas outras exigências regulatórias.

Durante uma roundtable do GRI Institute, especialistas do mercado imobiliário e do setor público se reuniram para compartilhar suas perspectivas sobre os principais obstáculos e as oportunidades associadas aos empreendimentos deste segmento. 

Desafios regulatórios e uso indevido dos imóveis

A atratividade dos empreendimentos HIS e HMP reside na possibilidade de aquisição de unidades em bairros nobres com descontos de 40% a 60% em relação ao valor de mercado. 

Após 10 anos, os imóveis as restrições de venda e locação expiram, permitindo a comercialização no mercado livre sem necessidade de enquadramento de renda do comprador e oferecendo significativa valorização ao investidor.

Contudo, um dos principais desafios é o uso indevido dos benefícios fiscais. Recentemente, casos de especulação imobiliária por investidores e pessoas físicas com imóveis destinados à locação social têm contrariando o objetivo do programa. 

Além disso, apartamentos têm sido usados para locação de curta temporada em plataformas como Airbnb e Booking - prática que a Justiça de São Paulo tem proibido, com decisões judiciais anulando convenções de condomínio que permitiam essa atividade.

A Prefeitura da capital paulista reforçou que a locação de curta temporada é proibida nessas unidades, independentemente do período de aquisição, e que a legislação municipal prevalece sobre convenções condominiais.

A migração da gestão para pessoas jurídicas pode ser uma solução para o amadurecimento do setor, já que o fortalecimento de administradoras especializadas em gestão social e patrimonial reduziria a insegurança jurídica e garantiria que os subsídios atendam às faixas de renda adequadas.

Limite de preços afeta viabilidade financeira

A regulamentação da faixa de preço dos imóveis é uma das questões mais debatidas. O limite imposto pela legislação restringe a rentabilidade do investidor, gerando dúvidas sobre a viabilidade dos projetos sem subsídios públicos.

Encontrar o equilíbrio entre os custos de construção, o preço final das unidades e o retorno sobre o investimento tem sido um desafio constante. Por isso, é crucial educar os investidores sobre o real valor desses projetos.

Muitos investidores, inicialmente inclinados a apostar em locação de curta temporada por exemplo, precisam ser convencidos de que o HIS e o HMP são, na realidade, investimentos de longo prazo, com retorno mais seguro após a remoção das restrições de preço.

Apesar das dificuldades, exemplos de sucesso mostram que esses empreendimentos são viáveis. Um projeto em Moema, por exemplo, utiliza torres independentes que oferecem apartamentos de alto padrão e unidades para habitação social.

O sucesso também está atrelado ao treinamento adequado da força de vendas, capaz de filtrar o público-alvo e garantir a viabilidade financeira do projeto.

Parcerias entre setores público e privado com foco no desenvolvimento sustentável 

A questão da inclusão social é central no debate sobre HIS e HMP. Integrar esses empreendimentos em bairros centrais e valorizados pode reduzir desigualdades, promovendo a mobilidade social e a inclusão urbana. 

Além disso, é essencial desmistificar a visão sobre habitação popular, quebrando estigmas e mostrando que a moradia de qualidade é fundamental para uma cidade mais justa e equilibrada.

O maior desafio é o desenvolvimento de políticas públicas e iniciativas privadas que harmonizem o interesse social com a rentabilidade, atendendo tanto às necessidades da população quanto às exigências do mercado imobiliário. 

Para expandir o modelo, é necessário um esforço conjunto entre incorporadoras, investidores, governos e sociedade civil.

As parcerias público-privadas (PPPs) têm se mostrado eficazes, combinando o financiamento privado com a expertise do setor público na regulamentação e gestão dos projetos. 

Propostas inovadoras, como o aproveitamento das lajes sobre estações de metrô e trem, oferecem novas avenidas de crescimento, embora exijam ajustes nas concessões e nos direitos de uso.

Adicionalmente, a criação de modelos de financiamento mais acessíveis, com prazos mais longos e menos burocracia, é essencial para viabilizar a produção de moradias populares em áreas bem localizadas.

Enquanto os modelos europeus financiam habitação social por até 80 anos com taxas subsidiadas, o Brasil ainda busca alternativas para usar o FGTS como lastro para aluguel social, com prazos estendidos de até 20 anos ou mais.

Exemplos de boas práticas, como os modelos adotados em Londres, Denver e Amsterdã, onde a moradia social é integrada ao mercado privado, podem servir de referência para nosso país.