Adobe StockREITs: Uma nova fronteira para investimentos brasileiros nos Estados Unidos
Exposição a mercados imobiliários diversificados e proteção contra flutuações cambiais são principais atrativos dos Real Estate Investment Trusts
27 de fevereiro de 2026Mercado Imobiliário
Escrito por:Isabella Toledo
Principais Insights
- REITs oferecem uma alternativa sofisticada para investidores brasileiros, com exposição a mercados imobiliários diversificados e proteção contra flutuações cambiais.
- A diferença entre REITs e FIIs inclui tamanho de mercado, estrutura regulatória e tributação, com REITs oferecendo maior flexibilidade e diversificação.
- Com o crescimento da digitalização e educação financeira, os REITs têm se tornado mais acessíveis, proporcionando estabilidade e proteção cambial em um cenário de volatilidade econômica.
Nos últimos anos, o investimento em Real Estate Investment Trusts (REITs) nos Estados Unidos tem se consolidado como uma estratégia sofisticada para investidores brasileiros.
Esses veículos oferecem uma forma alternativa de exposição a mercados imobiliários maduros e diversificados, proporcionando acesso a fluxos de caixa estáveis e uma potencial proteção patrimonial, especialmente em um cenário global de incertezas econômicas e flutuações cambiais.
Essa estrutura permite que os investidores adquiram frações de grandes portfólios imobiliários sem a necessidade de comprar, gerir ou financiar os ativos diretamente.
Uma das principais características deste tipo de investimento é sua exigência de distribuir pelo menos 90% de seu lucro tributável aos acionistas, o que garante uma fonte constante de dividendos.
Para investidores brasileiros, esses dividendos, frequentemente pagos em dólares, podem representar uma oportunidade de proteção contra a volatilidade da moeda local.
Além disso, os REITs se destacam pela liquidez, uma vez que suas cotas são negociadas nas principais bolsas de valores, como a NYSE e a NASDAQ, oferecendo mais flexibilidade em comparação aos investimentos imobiliários tradicionais - que exigem maior capital inicial e envolvem custos elevados de transação e gestão.
Em comparação, o mercado de Fundos Imobiliários (FIIs) no Brasil reúne aproximadamente R$ 183 bilhões, o que representa apenas 2,44% do tamanho do mercado americano de REITs.
Já os REITs, regulados pela Securities and Exchange Commission (SEC), oferecem maior flexibilidade, permitindo operações em uma gama mais ampla de imóveis e maior liberdade para alavancar as operações - o que pode ser vantajoso para investidores que buscam um portfólio mais dinâmico e diversificado.
Por outro lado, os REITs nos Estados Unidos distribuem dividendos tributáveis aos investidores, e para estrangeiros, como os brasileiros, há uma retenção de imposto na fonte, geralmente em torno de 20%.
No entanto, com o avanço da digitalização dos mercados financeiros e o aumento da educação financeira no Brasil, os REITs tornaram-se mais acessíveis, tanto para investidores institucionais quanto para pessoas físicas.
O principal motivador para o crescente interesse nos REITs é a diversificação de portfólio. Em um cenário de volatilidade econômica e inflação no Brasil, muitos investidores buscam alternativas que ofereçam maior estabilidade e retornos previsíveis.
Os REITs, com sua resiliência no mercado imobiliário dos Estados Unidos e a distribuição de dividendos em dólar, apresentam-se como uma excelente opção para aqueles que buscam um rendimento estável e proteção cambial.
Além disso, a possibilidade de reduzir a exposição à volatilidade da moeda local e proteger o capital contra desvalorizações do real faz dos REITs uma escolha atraente.
O crescimento contínuo desse mercado e a facilidade de acesso por meio de corretoras e plataformas internacionais têm possibilitado que investidores de diversos portes se beneficiem das oportunidades no mercado imobiliário global.
Esses veículos oferecem uma forma alternativa de exposição a mercados imobiliários maduros e diversificados, proporcionando acesso a fluxos de caixa estáveis e uma potencial proteção patrimonial, especialmente em um cenário global de incertezas econômicas e flutuações cambiais.
Entendendo os REITs
Os REITs são entidades listadas em bolsa nos Estados Unidos, dedicadas ao investimento em imóveis para gerar renda em diferentes tipos de propriedades, como prédios comerciais, shoppings, imóveis industriais e hospitais.Essa estrutura permite que os investidores adquiram frações de grandes portfólios imobiliários sem a necessidade de comprar, gerir ou financiar os ativos diretamente.
Uma das principais características deste tipo de investimento é sua exigência de distribuir pelo menos 90% de seu lucro tributável aos acionistas, o que garante uma fonte constante de dividendos.
Para investidores brasileiros, esses dividendos, frequentemente pagos em dólares, podem representar uma oportunidade de proteção contra a volatilidade da moeda local.
Além disso, os REITs se destacam pela liquidez, uma vez que suas cotas são negociadas nas principais bolsas de valores, como a NYSE e a NASDAQ, oferecendo mais flexibilidade em comparação aos investimentos imobiliários tradicionais - que exigem maior capital inicial e envolvem custos elevados de transação e gestão.
Diferença entre REITs e FIIs
Embora os fundos de investimento imobiliário (FIIs) no Brasil e os REITs compartilhem o objetivo de oferecer exposição ao mercado imobiliário com foco em renda passiva, existem diferenças notáveis que devem ser consideradas.1. Tamanho do mercado
Os REITs representam um mercado significativo, somando cerca de US$ 1,4 trilhão (aproximadamente R$ 7,5 trilhões) em valor de mercado, com volume diário de negociações superior a US$ 10 bilhões (cerca de R$ 53,6 bilhões).Em comparação, o mercado de Fundos Imobiliários (FIIs) no Brasil reúne aproximadamente R$ 183 bilhões, o que representa apenas 2,44% do tamanho do mercado americano de REITs.
2. Estrutura e Regulação
No Brasil, os FIIs são regulamentados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e têm limitações em relação à alavancagem financeira, o que pode restringir a diversificação e o crescimento dos fundos.Já os REITs, regulados pela Securities and Exchange Commission (SEC), oferecem maior flexibilidade, permitindo operações em uma gama mais ampla de imóveis e maior liberdade para alavancar as operações - o que pode ser vantajoso para investidores que buscam um portfólio mais dinâmico e diversificado.
3. Tributação
Os FIIs no Brasil oferecem isenção fiscal para pessoas físicas, desde que o investidor possua menos de 10% das cotas do fundo e o fundo tenha mais de 50 cotistas.Por outro lado, os REITs nos Estados Unidos distribuem dividendos tributáveis aos investidores, e para estrangeiros, como os brasileiros, há uma retenção de imposto na fonte, geralmente em torno de 20%.
Motivações para o investimento brasileiro
Historicamente, o investimento imobiliário internacional foi restrito a grandes players, como fundos de pensão e family offices, devido a barreiras de entrada elevadas.No entanto, com o avanço da digitalização dos mercados financeiros e o aumento da educação financeira no Brasil, os REITs tornaram-se mais acessíveis, tanto para investidores institucionais quanto para pessoas físicas.
O principal motivador para o crescente interesse nos REITs é a diversificação de portfólio. Em um cenário de volatilidade econômica e inflação no Brasil, muitos investidores buscam alternativas que ofereçam maior estabilidade e retornos previsíveis.
Os REITs, com sua resiliência no mercado imobiliário dos Estados Unidos e a distribuição de dividendos em dólar, apresentam-se como uma excelente opção para aqueles que buscam um rendimento estável e proteção cambial.
Além disso, a possibilidade de reduzir a exposição à volatilidade da moeda local e proteger o capital contra desvalorizações do real faz dos REITs uma escolha atraente.
O crescimento contínuo desse mercado e a facilidade de acesso por meio de corretoras e plataformas internacionais têm possibilitado que investidores de diversos portes se beneficiem das oportunidades no mercado imobiliário global.