Adobe StockReforma Tributária: principais mudanças e os desafios ao setor imobiliário
Percepção geral dos players é que a reforma resultará em maior complexidade e aumento da carga tributária
10 de outubro de 2025Mercado Imobiliário
Por Raphael Espírito Santo e Bruno Habib (Veirano Advogados)
O Brasil é um país multiétnico, com ampla extensão territorial e ambiente de negócios pujante, porém extremamente complexo, especialmente em sua legislação tributária.
Segundo pesquisa coordenada pelo Banco Mundial, as empresas brasileiras gastam, em média, 1.500 horas para apurar, declarar e pagar tributos. Além disso, o Brasil possui contencioso tributário volumoso e que, em 2020, representava cerca de 75% do PIB.
Havia consenso no mercado de que o sistema tributário precisava passar por modificações estruturais. Portanto, a aprovação de uma ampla reforma tributária (em especial, no que se refere aos tributos incidentes sobre o consumo) era urgente e necessária.
Nesse contexto, foi promulgada a Emenda Constitucional nº 132, de 20 de dezembro de 2023, que alterou significativamente o sistema tributário em relação aos tributos sobre o consumo. Posteriormente, foi promulgada a Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, que instituiu o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto Seletivo (IS).
Embora seja inquestionável que a reforma tributária simplificará, quando plenamente implementada, o sistema tributário, e que provavelmente reduzirá o volume de disputas em matéria tributária, essa percepção não é necessariamente uniforme entre os diversos setores da economia.
Para o setor imobiliário, a percepção geral dos diversos players é que a reforma resultará em maior complexidade e aumento da carga tributária e dos custos de conformidade.
De fato, ainda que o sistema atual esteja baseado predominantemente em um regime cumulativo, com tributos incidindo em cascata ao longo da cadeia, é inegável que esse é um sistema direto, conhecido e simples.
Os incorporadores conhecem de antemão a carga tributária aplicável aos seus empreendimentos e, com isso, conseguem precificar sem tantas variáveis e incertezas o preço dos terrenos a serem adquiridos, estimar os custos a serem incorridos na construção dos empreendimentos, e projetar o VGV e o retorno dos projetos imobiliários.
O mesmo se aplica às empresas de construção civil, loteadoras e às empresas proprietárias de galpões, lajes corporativas e imóveis com finalidade não residencial em geral, que recebem receita recorrente de locação, e às empresas proprietárias de imóveis com finalidade residencial que igualmente recebem receita recorrente de locação (multifamily), bem como aos proprietários de imóveis por temporada.
Ainda que o setor imobiliário - depois de muito esforço e participação ativa do GRI Institute - tenha sido contemplado pela redução da alíquota do IBS e da CBS, respectivamente, em (i) 50% para as operações de alienação ou cessão de direitos de bens imóveis e (ii) 70% para as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, é provável que o setor verifique aumento na carga tributária e maior necessidade de caixa para fazer frente ao aumento dos custos com fornecedores.
O setor imobiliário conseguiu reduzir um pouco as incertezas ao emplacar um regime de transição para as operações com bens imóveis, que a depender do cumprimento de algumas condições, poderá beneficiar empresas incorporadoras, loteadoras e que atuam na locação de imóveis de finalidade não residencial e residencial, com um regime de tributação do IBS e da CBS baseados na receita bruta recebida.
Entre tais condições, inclui-se o exercício da opção, até 1º de janeiro de 2029, para as incorporações imobiliárias submetidas ao patrimônio de afetação, os parcelamentos de solo e o registro dos contratos de locação com finalidade não residencial no Cartório de Registro de Imóveis ou no Cartório de Registro de Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025.
Logo, há diversas atividades relevantes a serem realizadas ainda em 2025. O ano de 2026 será essencial para as empresas se adaptarem à nova sistemática e aos desafios inerentes às mudanças trazidas pela reforma tributária, porém não implica no efetivo recolhimento do IBS e da CBS (condicionado ao cumprimento das obrigações acessórias).
O Brasil é um país multiétnico, com ampla extensão territorial e ambiente de negócios pujante, porém extremamente complexo, especialmente em sua legislação tributária.
Segundo pesquisa coordenada pelo Banco Mundial, as empresas brasileiras gastam, em média, 1.500 horas para apurar, declarar e pagar tributos. Além disso, o Brasil possui contencioso tributário volumoso e que, em 2020, representava cerca de 75% do PIB.
Havia consenso no mercado de que o sistema tributário precisava passar por modificações estruturais. Portanto, a aprovação de uma ampla reforma tributária (em especial, no que se refere aos tributos incidentes sobre o consumo) era urgente e necessária.
Nesse contexto, foi promulgada a Emenda Constitucional nº 132, de 20 de dezembro de 2023, que alterou significativamente o sistema tributário em relação aos tributos sobre o consumo. Posteriormente, foi promulgada a Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, que instituiu o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto Seletivo (IS).
Embora seja inquestionável que a reforma tributária simplificará, quando plenamente implementada, o sistema tributário, e que provavelmente reduzirá o volume de disputas em matéria tributária, essa percepção não é necessariamente uniforme entre os diversos setores da economia.
Para o setor imobiliário, a percepção geral dos diversos players é que a reforma resultará em maior complexidade e aumento da carga tributária e dos custos de conformidade.
De fato, ainda que o sistema atual esteja baseado predominantemente em um regime cumulativo, com tributos incidindo em cascata ao longo da cadeia, é inegável que esse é um sistema direto, conhecido e simples.
Os incorporadores conhecem de antemão a carga tributária aplicável aos seus empreendimentos e, com isso, conseguem precificar sem tantas variáveis e incertezas o preço dos terrenos a serem adquiridos, estimar os custos a serem incorridos na construção dos empreendimentos, e projetar o VGV e o retorno dos projetos imobiliários.
O mesmo se aplica às empresas de construção civil, loteadoras e às empresas proprietárias de galpões, lajes corporativas e imóveis com finalidade não residencial em geral, que recebem receita recorrente de locação, e às empresas proprietárias de imóveis com finalidade residencial que igualmente recebem receita recorrente de locação (multifamily), bem como aos proprietários de imóveis por temporada.
Ainda que o setor imobiliário - depois de muito esforço e participação ativa do GRI Institute - tenha sido contemplado pela redução da alíquota do IBS e da CBS, respectivamente, em (i) 50% para as operações de alienação ou cessão de direitos de bens imóveis e (ii) 70% para as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, é provável que o setor verifique aumento na carga tributária e maior necessidade de caixa para fazer frente ao aumento dos custos com fornecedores.
O setor imobiliário conseguiu reduzir um pouco as incertezas ao emplacar um regime de transição para as operações com bens imóveis, que a depender do cumprimento de algumas condições, poderá beneficiar empresas incorporadoras, loteadoras e que atuam na locação de imóveis de finalidade não residencial e residencial, com um regime de tributação do IBS e da CBS baseados na receita bruta recebida.
Entre tais condições, inclui-se o exercício da opção, até 1º de janeiro de 2029, para as incorporações imobiliárias submetidas ao patrimônio de afetação, os parcelamentos de solo e o registro dos contratos de locação com finalidade não residencial no Cartório de Registro de Imóveis ou no Cartório de Registro de Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025.
Logo, há diversas atividades relevantes a serem realizadas ainda em 2025. O ano de 2026 será essencial para as empresas se adaptarem à nova sistemática e aos desafios inerentes às mudanças trazidas pela reforma tributária, porém não implica no efetivo recolhimento do IBS e da CBS (condicionado ao cumprimento das obrigações acessórias).