O novo mapa do real estate industrial e logístico no Brasil: players, FIIs e expansão regional

O mercado de galpões logísticos no Brasil registrou absorção líquida de 1,63 milhão de metros quadrados no acumulado de 2025, segundo dados da Cushman & Wakefield. O número consolida uma trajetória de demanda estrutural que empurrou a taxa de vacância nacional para o menor patamar histórico e alterou o equilíbrio de poder entre locadores e locatários. Para investidores institucionais, gestores de fundos imobiliários e desenvolvedores, o setor industrial-logístico deixou de ser coadjuvante e passou a figurar como uma das classes de ativos mais dinâmicas do real estate brasileiro.

Vacância histórica e estoque em expansão: o que os números revelam?

A taxa de vacância nacional de galpões logísticos encerrou 2025 em seu menor nível histórico. Dependendo da consultoria, o indicador variou entre 6,56% e 7,7%, segundo levantamentos de JLL, Colliers Brasil e Cushman & Wakefield, conforme reportado pela Forbes Brasil em fevereiro de 2026. Esse patamar representa um ponto de equilíbrio estrutural que inverte a dinâmica de negociação: o poder de barganha migrou para os proprietários, pressionando os preços de locação para cima.

O estoque total nacional de condomínios logísticos alcançou 43,7 milhões de metros quadrados, de acordo com o Grupo EREA. A escala do inventário, combinada à vacância comprimida, indica que o mercado não sofre de escassez absoluta de área, mas de uma concentração geográfica da demanda em corredores específicos.

A região de Guarulhos, na Grande São Paulo, consolidou-se como o epicentro dessa liquidez. Cerca de 70% do estoque de galpões atualmente em construção no município já está pré-locado, segundo a Colliers Brasil. O dado evidencia a confiança dos ocupantes na localização e reforça a tese de que a logística de last-mile, em raios de 15 km a 30 km da capital paulista, concentra os maiores valores de locação e a maior liquidez do país.

Esse cenário de vacância baixa e demanda aquecida configura um ambiente favorável à revisão de aluguéis e à compressão de cap rates, dois vetores que interessam diretamente a gestores de fundos imobiliários logísticos.

Quais segmentos lideram a demanda por galpões logísticos?

Os segmentos de e-commerce e logística integrada responderam por 64% da Área Bruta Locável (ABL) locada no Brasil em 2025, conforme dados do Grupo EREA. A predominância dessas verticais reflete a maturação do varejo digital brasileiro e a crescente sofisticação das cadeias de distribuição.

Para 2026, o e-commerce deve ampliar sua participação no mercado logístico com crescimento estimado de 10% no faturamento, segundo projeção de Leandro Bassoi, do Grupo EREA. Os operadores logísticos terceirizados (3PLs), por sua vez, devem manter relevância no setor com expansão de cerca de 4,3%, de acordo com a mesma fonte.

A combinação de crescimento do e-commerce e expansão dos 3PLs sustenta a tese de que a demanda por galpões de alto padrão, com especificações técnicas adequadas a operações automatizadas e cross-docking, permanecerá aquecida nos próximos trimestres. Os condomínios logísticos que oferecem infraestrutura de última geração, conectividade rodoviária e proximidade a centros urbanos densos ocupam posição privilegiada nessa equação.

FIIs logísticos: a valorização de 30% e seus desdobramentos

As cotas dos Fundos de Investimento Imobiliário logísticos registraram valorização média de 30% ao longo de 2025, segundo o Grupo EREA. O desempenho supera com folga a média do IFIX no mesmo período e posiciona os FIIs de logística como o segmento de maior retorno dentro da indústria de fundos imobiliários.

A valorização reflete três fatores convergentes: a compressão da vacância, que eleva a receita recorrente dos fundos; a revisão positiva dos contratos de locação em um ambiente pró-proprietário; e a percepção do mercado de que ativos logísticos bem localizados oferecem proteção contra a volatilidade macroeconômica.

Fundos como HGLG11, BTLG11, XPLG11 e VILG11 figuram entre os veículos mais acompanhados por investidores institucionais e pessoas físicas no segmento. A sofisticação crescente desses produtos, impulsionada pelas atualizações da Resolução CVM 175, que exige padronização estrutural e segregação de ativos por classe, adiciona novas camadas de governança à gestão de portfólios logísticos.

A valorização expressiva das cotas levanta uma questão relevante para 2026: em que medida o mercado já precificou a compressão de vacância, e qual será o vetor incremental de retorno a partir daqui. A resposta passa, em grande parte, pela capacidade dos gestores de capturar oportunidades em novos corredores regionais e de executar reciclagem de portfólio com disciplina.

O novo perfil dos dealmakers no setor logístico

O mercado industrial-logístico brasileiro atravessa uma fase em que a complexidade das transações exige perfis executivos capazes de conectar capital institucional a ativos reais com velocidade e precisão.

Adriano Sartori assumiu a presidência da CBRE Brasil, liderando uma operação que, ao longo de 30 anos, gerou mais de R$ 47 bilhões em receitas de locação, conforme reportado pela Bloomberg Línea e pelo GRI Hub. Sua trajetória posiciona a CBRE como uma das plataformas de referência para transações de grande porte no segmento.

Diogo Prosdocimi e Alan Zelazo são apontados como dealmakers independentes de destaque no mercado imobiliário em 2026, segundo o GRI Hub, atuando na estruturação de transações complexas que envolvem desde aquisições de portfólios logísticos até operações de sale-leaseback com ocupantes corporativos. A presença desses profissionais no ecossistema do GRI Institute reflete a relevância crescente de intermediários especializados em um ambiente regulatório e tributário mais exigente.

Como a reforma tributária afeta o setor industrial e logístico?

A Lei Complementar 214/2025, que regulamenta a reforma tributária e implementa o IVA dual (IBS/CBS), altera a tributação de empresas imobiliárias, Sociedades de Propósito Específico (SPEs) e contratos de locação a partir de 2026. Para o setor de galpões logísticos, a nova legislação impacta diretamente a estruturação de veículos de investimento e a modelagem financeira de projetos de desenvolvimento.

A recalibração tributária exige que desenvolvedores e gestores revisem premissas de retorno em novos empreendimentos e avaliem a eficiência fiscal de estruturas existentes. Nesse contexto, a atuação de profissionais com domínio simultâneo de mercado de capitais, operação imobiliária e planejamento tributário torna-se um diferencial competitivo decisivo.

As atualizações da Resolução CVM 175, com consultas públicas adicionais previstas para 2026, adicionam outra camada de atenção regulatória para gestores de FIIs logísticos, especialmente no que diz respeito à segregação de ativos e à transparência na divulgação de informações aos cotistas.

Perspectivas para 2026: equilíbrio estrutural e oportunidades seletivas

O mercado logístico brasileiro atingiu um ponto de equilíbrio estrutural. A vacância na faixa de 6,5% a 7,7% não indica escassez crítica, mas sinaliza que novos desenvolvimentos precisam ser altamente seletivos em localização e especificação técnica para capturar prêmios de locação.

Os corredores de last-mile próximos a São Paulo seguem como os mais líquidos do país. Guarulhos, com 70% de pré-locação no estoque em construção, exemplifica o padrão de mercado onde a demanda antecipa a oferta. A expansão para novos eixos regionais, embora promissora, exige análise criteriosa de demanda instalada e conectividade logística.

Para os participantes do GRI Industrial & Logística 2026, o cenário oferece uma agenda clara: capturar a reprecificação de ativos em um ambiente de vacância comprimida, navegar a complexidade tributária pós-reforma e identificar os corredores emergentes que replicarão, em escala regional, a dinâmica de valorização observada nos eixos consolidados de São Paulo.

O GRI Institute acompanha de perto essa agenda, conectando líderes do setor em discussões que combinam inteligência de mercado com oportunidades concretas de investimento.