UnsplashRadar de Mercado: Selic permanece em 15%, Banco Central indica possível redução em março
Enquanto isso, especialistas projetam crescimento de 16% no financiamento imobiliário e FIIs são impactados por reforma no Imposto de Renda
30 de janeiro de 2026Mercado Imobiliário
Escrito por:Isabella Toledo
Principais Insights
- O Copom manteve a taxa Selic em 15% pela quinta vez consecutiva, mas sinalizou possíveis cortes a partir de março - o que pode aumentar a demanda por crédito e impactar os preços dos imóveis.
- O crédito imobiliário segue aquecido, com projeções de crescimento de 16% em 2026, impulsionado pela alta nos preços dos imóveis, novos modelos de financiamento e reajuste nos tetos do Minha Casa, Minha Vida.
- O mercado de fundos imobiliários (FIIs) está passando por um processo de consolidação e adaptação às mudanças fiscais trazidas pela reforma do Imposto de Renda, que mantém a isenção sobre os rendimentos para pessoas físicas.
O Comitê de Política Monetária (Copom) manteve, de forma unânime, a taxa Selic em 15% ao ano pela quinta vez consecutiva.
O Banco Central justificou a decisão como uma estratégia adequada para garantir a convergência da inflação à meta, mas sinalizou a intenção de iniciar a flexibilização da política monetária na próxima reunião, em março, caso o cenário esperado se confirme.
“O Comitê segue acompanhando os impactos do contexto geopolítico na inflação brasileira, e como os desenvolvimentos da política fiscal doméstica impactam a política monetária e os ativos financeiros, reforçando a postura de cautela em cenário de maior incerteza”, afirmou o colegiado em seu comunicado.
Apesar dessa sinalização, o comitê reiterou que manterá o rigor necessário para assegurar a estabilidade dos preços, indicando que a calibração dos juros será feita de maneira cautelosa e dependerá da evolução econômica.
No mercado imobiliário, a expectativa de redução gradual da Selic ao longo de 2026 começa a influenciar decisões estratégicas de investidores e compradores, pois períodos de juros mais baixos historicamente aumentam a demanda por crédito, estimulam o mercado imobiliário e podem pressionar os preços dos imóveis para cima.
Essa antecipação de comportamento do mercado destaca a importância de avaliar o timing das decisões de aquisição em um ambiente de transição de política monetária, levando em conta tanto as tendências de queda dos juros quanto a dinâmica de preços e oferta de crédito no setor.
A projeção indica que as concessões com recursos da poupança (SBPE) avançarão 15%, totalizando R$ 180 bilhões. Já os financiamentos com recursos do FGTS, voltados para a habitação social, devem crescer 5%, alcançando R$ 145 bilhões. Os recursos livres, que somaram R$ 31 bilhões em 2025, devem registrar uma expansão de 66% neste ano, segundo a entidade.
O impulso projetado para 2026 também é sustentado por fatores estruturais positivos, como o aumento dos preços dos imóveis residenciais ao final de 2025, com uma alta de 1,52% em dezembro e um acumulado de 18,64% no ano — a maior variação anual desde 2016, de acordo com o índice IGMI‑R Abecip.
Além disso, novas medidas de políticas públicas também contribuem para as expectativas do setor, como o reajuste nas faixas de renda do programa habitacional Minha Casa, Minha Vida (MCMV).
O governo federal está preparando a correção dos níveis do programa, elevando o teto da Faixa 1, que concede moradias com subsídio quase integral a famílias com renda de até R$ 2.850, para aproximadamente R$ 3.200.
Na Faixa 2, o limite de renda deverá subir de R$ 4.700 para cerca de R$ 5.000, conforme informações antecipadas pelo ministro das Cidades, Jader Filho, em entrevista à Folha de São Paulo.
Ao mesmo tempo, mudanças regulatórias, como a reforma do Imposto de Renda, impactam diretamente a alocação de investidores de alta renda ao introduzir tributação sobre dividendos acima de certos patamares.
A Lei nº 15.570/25, que entrou em vigor, trouxe mudanças significativas na tributação para investidores de alta renda. Agora, dividendos superiores a R$ 50 mil mensais são tributados em 10%, e há a introdução de um Imposto de Renda Mínimo para rendas anuais superiores a R$ 600 mil.
Embora os FIIs e fundos de infraestrutura (FI-Infra) não se beneficiem de mudanças na tributação, a isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos distribuídos por esses fundos para pessoas físicas continua em vigor, o que mantém sua atratividade.
Essa isenção significa que os rendimentos dos FIIs e FI-Infra não entram no cômputo da renda global e continuam fora da base de cálculo do imposto mínimo, reforçando sua eficiência tributária.
Simultaneamente, o setor segue atraindo novidades de mercado, como o levantamento de R$ 316 milhões pela BGR Asset para o seu primeiro FII de logística. O fundo adquiriu quatro ativos logísticos em Jarinu, na região metropolitana de Jundiaí, com o objetivo de explorar o crescimento da demanda por espaço logístico fora da área central de São Paulo.
Por sua vez, a TRX Investimentos busca levantar até R$ 375 milhões para expandir o seu hedge fund imobiliário, o TRXY11, com a intenção de alocar cerca de R$ 260 milhões em FIIs descontados devido aos juros elevados e ao baixo apetite do mercado.
Outro movimento relevante foi a ampliação de acesso do MAGM11, fundo imobiliário multiestratégia da MAG Investimentos, que passou a ser negociado por investidores de varejo a partir de janeiro de 2026. Inicialmente restrito a investidores qualificados, o fundo já havia levantado R$ 111 milhões com capital dos sócios da gestora.
Enquanto isso, Bruno Ackermann, sócio e head de logística da Cy Capital, anunciou planos para um novo fundo focado em data centers e lajes corporativas, destacando que a gestora vem estudando esse mercado há algum tempo e está cada vez mais próxima de lançar um fundo dedicado a esses segmentos.
O Banco Central justificou a decisão como uma estratégia adequada para garantir a convergência da inflação à meta, mas sinalizou a intenção de iniciar a flexibilização da política monetária na próxima reunião, em março, caso o cenário esperado se confirme.
“O Comitê segue acompanhando os impactos do contexto geopolítico na inflação brasileira, e como os desenvolvimentos da política fiscal doméstica impactam a política monetária e os ativos financeiros, reforçando a postura de cautela em cenário de maior incerteza”, afirmou o colegiado em seu comunicado.
Apesar dessa sinalização, o comitê reiterou que manterá o rigor necessário para assegurar a estabilidade dos preços, indicando que a calibração dos juros será feita de maneira cautelosa e dependerá da evolução econômica.
No mercado imobiliário, a expectativa de redução gradual da Selic ao longo de 2026 começa a influenciar decisões estratégicas de investidores e compradores, pois períodos de juros mais baixos historicamente aumentam a demanda por crédito, estimulam o mercado imobiliário e podem pressionar os preços dos imóveis para cima.
Essa antecipação de comportamento do mercado destaca a importância de avaliar o timing das decisões de aquisição em um ambiente de transição de política monetária, levando em conta tanto as tendências de queda dos juros quanto a dinâmica de preços e oferta de crédito no setor.
Alta nos preços, novos modelos de financiamento e MCMV impulsionam crescimento do crédito imobiliário
A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) estima que o volume total de crédito imobiliário deverá crescer cerca de 16% em 2026, após um crescimento mais moderado em 2025.A projeção indica que as concessões com recursos da poupança (SBPE) avançarão 15%, totalizando R$ 180 bilhões. Já os financiamentos com recursos do FGTS, voltados para a habitação social, devem crescer 5%, alcançando R$ 145 bilhões. Os recursos livres, que somaram R$ 31 bilhões em 2025, devem registrar uma expansão de 66% neste ano, segundo a entidade.
O impulso projetado para 2026 também é sustentado por fatores estruturais positivos, como o aumento dos preços dos imóveis residenciais ao final de 2025, com uma alta de 1,52% em dezembro e um acumulado de 18,64% no ano — a maior variação anual desde 2016, de acordo com o índice IGMI‑R Abecip.
Além disso, novas medidas de políticas públicas também contribuem para as expectativas do setor, como o reajuste nas faixas de renda do programa habitacional Minha Casa, Minha Vida (MCMV).
O governo federal está preparando a correção dos níveis do programa, elevando o teto da Faixa 1, que concede moradias com subsídio quase integral a famílias com renda de até R$ 2.850, para aproximadamente R$ 3.200.
Na Faixa 2, o limite de renda deverá subir de R$ 4.700 para cerca de R$ 5.000, conforme informações antecipadas pelo ministro das Cidades, Jader Filho, em entrevista à Folha de São Paulo.
Impactados por reforma tributária, FIIs vivem período de consolidação
O mercado de fundos imobiliários (FIIs) atravessa um período de consolidação e evolução, em que o robusto desempenho de 2025 é reinterpretado como um verdadeiro teste de estresse para a classe de ativos. Este cenário demonstra que, embora os juros elevados não eliminem oportunidades, eles evidenciam diferenças estruturais entre estratégias e gestores.Ao mesmo tempo, mudanças regulatórias, como a reforma do Imposto de Renda, impactam diretamente a alocação de investidores de alta renda ao introduzir tributação sobre dividendos acima de certos patamares.
A Lei nº 15.570/25, que entrou em vigor, trouxe mudanças significativas na tributação para investidores de alta renda. Agora, dividendos superiores a R$ 50 mil mensais são tributados em 10%, e há a introdução de um Imposto de Renda Mínimo para rendas anuais superiores a R$ 600 mil.
Embora os FIIs e fundos de infraestrutura (FI-Infra) não se beneficiem de mudanças na tributação, a isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos distribuídos por esses fundos para pessoas físicas continua em vigor, o que mantém sua atratividade.
Essa isenção significa que os rendimentos dos FIIs e FI-Infra não entram no cômputo da renda global e continuam fora da base de cálculo do imposto mínimo, reforçando sua eficiência tributária.
Simultaneamente, o setor segue atraindo novidades de mercado, como o levantamento de R$ 316 milhões pela BGR Asset para o seu primeiro FII de logística. O fundo adquiriu quatro ativos logísticos em Jarinu, na região metropolitana de Jundiaí, com o objetivo de explorar o crescimento da demanda por espaço logístico fora da área central de São Paulo.
Por sua vez, a TRX Investimentos busca levantar até R$ 375 milhões para expandir o seu hedge fund imobiliário, o TRXY11, com a intenção de alocar cerca de R$ 260 milhões em FIIs descontados devido aos juros elevados e ao baixo apetite do mercado.
Outro movimento relevante foi a ampliação de acesso do MAGM11, fundo imobiliário multiestratégia da MAG Investimentos, que passou a ser negociado por investidores de varejo a partir de janeiro de 2026. Inicialmente restrito a investidores qualificados, o fundo já havia levantado R$ 111 milhões com capital dos sócios da gestora.
Enquanto isso, Bruno Ackermann, sócio e head de logística da Cy Capital, anunciou planos para um novo fundo focado em data centers e lajes corporativas, destacando que a gestora vem estudando esse mercado há algum tempo e está cada vez mais próxima de lançar um fundo dedicado a esses segmentos.