Unsplash | Joao TzannoRadar de Mercado: "CPF dos imóveis" divide especialistas
Em meio a mudanças fiscais, Banco Central testa novo financiamento e FIIs captam quase R$ 30 bilhões em 2025
12 de setembro de 2025Mercado Imobiliário
por Isabella Toledo
Com a implementação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), a transparência e o controle fiscal devem ser reforçados para combater práticas informais, como os "contratos de gaveta", que permitiam a realização de transações sem tributação.
Embora o CIB não altere diretamente as alíquotas de impostos, como o IPTU, sua integração oferecerá informações mais atualizadas sobre o valor de mercado dos imóveis, o que reduzirá a margem de omissões e aumentará a precisão da tributação.
Isso pode impactar a base de cálculo utilizada por muitos municípios, especialmente em localidades que ainda utilizam valores desatualizados nos cadastros de imóveis, resultando, assim, em um aumento da base tributária.
Especialistas alertam que a medida terá um impacto maior sobre investidores e administradoras que possuam quatro ou mais imóveis ou que ganhem mais de R$ 240 mil anuais com aluguel, já que esses serão tributados também pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), além do Imposto de Renda (IR), o que pode elevar a carga tributária para até 27% sobre o valor bruto dos aluguéis.
BC planeja testar novo modelo de financiamento imobiliário a partir de 2026
O Banco Central (BC) está avaliando a implementação de um período de testes para um novo modelo de financiamento da casa própria, que pode começar em 2026. A iniciativa tem como objetivo modernizar o sistema de crédito imobiliário, tornando-o mais acessível e alinhado com as necessidades atuais do mercado.
Durante o período de testes, o modelo será avaliado para garantir que atenda às expectativas dos consumidores e do setor financeiro. A fase experimental também permitirá identificar possíveis desafios operacionais e ajustes necessários antes da adoção definitiva.
O governo também está considerando a participação de instituições financeiras e outros stakeholders no processo de avaliação, buscando uma abordagem colaborativa para o desenvolvimento do novo sistema de crédito imobiliário.
FIIs: uma alternativa à “poupança sangrando”?
Em 2025, os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) captaram aproximadamente R$ 29,6 bilhões, consolidando-se como alternativa à poupança, que registrou retiradas líquidas superiores a R$ 60 bilhões no ano. Apesar de um volume inferior ao de 2024, o montante captado é considerado robusto, especialmente em um cenário de juros elevados.
Especialistas apontam que, com a perspectiva de queda nas taxas de juros, os FIIs podem se tornar ainda mais atrativos, oferecendo rendimentos mensais que superam o CDI em muitos casos e potencial de valorização das cotas a longo prazo.
Aquisições estratégicas e reavaliações de mercado
O Patria Investimentos anunciou a aquisição de três galpões logísticos na região metropolitana de São Paulo. Os ativos, pertencentes à Cy.Capital, representam um investimento superior a R$ 700 milhões e serão incorporados ao portfólio do HGLG11, fundo imobiliário logístico da gestora.
A HBR Realty vendeu 10 dos 11 andares do HBR Corporate, trophy asset localizado na Avenida Faria Lima em São Paulo, por R$ 477 milhões. O imóvel, com 11.245 m² e 91% da área locada para o WeWork, faz parte da estratégia da HBR de reciclagem de ativos.
A EQI Asset, com sede na Faria Lima, entrou no mercado de lajes corporativas de alto padrão ao adquirir uma torre em Brasília por R$ 381 milhões. O empreendimento, classificado como triple A, será entregue em 2027 e já tem 100% de suas lajes corporativas locadas, com ocupação prevista por órgãos como ANTAQ, ANS e Cade.
O fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11) adquiriu 44% de um galpão logístico em Araucária (PR) pelo valor total de R$ 207,9 milhões. O imóvel, com área bruta locável (ABL) de 39,9 mil metros quadrados e desenvolvido sob o modelo built-to-suit para o Mercado Livre, está alugado por um contrato de 10 anos.
O JP Morgan ajustou suas recomendações para as incorporadoras brasileiras, revisando sua lista de preferências em função do ciclo eleitoral e do início do afrouxamento monetário. A Eztec (EZTC3) foi elevada para "outperform", enquanto as ações da Cury (CURY3) e Direcional (DIRR3) foram passadas para recomendação “neutra”.
Com a implementação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), a transparência e o controle fiscal devem ser reforçados para combater práticas informais, como os "contratos de gaveta", que permitiam a realização de transações sem tributação.
Embora o CIB não altere diretamente as alíquotas de impostos, como o IPTU, sua integração oferecerá informações mais atualizadas sobre o valor de mercado dos imóveis, o que reduzirá a margem de omissões e aumentará a precisão da tributação.
Isso pode impactar a base de cálculo utilizada por muitos municípios, especialmente em localidades que ainda utilizam valores desatualizados nos cadastros de imóveis, resultando, assim, em um aumento da base tributária.
Especialistas alertam que a medida terá um impacto maior sobre investidores e administradoras que possuam quatro ou mais imóveis ou que ganhem mais de R$ 240 mil anuais com aluguel, já que esses serão tributados também pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), além do Imposto de Renda (IR), o que pode elevar a carga tributária para até 27% sobre o valor bruto dos aluguéis.
BC planeja testar novo modelo de financiamento imobiliário a partir de 2026
O Banco Central (BC) está avaliando a implementação de um período de testes para um novo modelo de financiamento da casa própria, que pode começar em 2026. A iniciativa tem como objetivo modernizar o sistema de crédito imobiliário, tornando-o mais acessível e alinhado com as necessidades atuais do mercado.
Durante o período de testes, o modelo será avaliado para garantir que atenda às expectativas dos consumidores e do setor financeiro. A fase experimental também permitirá identificar possíveis desafios operacionais e ajustes necessários antes da adoção definitiva.
O governo também está considerando a participação de instituições financeiras e outros stakeholders no processo de avaliação, buscando uma abordagem colaborativa para o desenvolvimento do novo sistema de crédito imobiliário.
FIIs: uma alternativa à “poupança sangrando”?
Em 2025, os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) captaram aproximadamente R$ 29,6 bilhões, consolidando-se como alternativa à poupança, que registrou retiradas líquidas superiores a R$ 60 bilhões no ano. Apesar de um volume inferior ao de 2024, o montante captado é considerado robusto, especialmente em um cenário de juros elevados.
Especialistas apontam que, com a perspectiva de queda nas taxas de juros, os FIIs podem se tornar ainda mais atrativos, oferecendo rendimentos mensais que superam o CDI em muitos casos e potencial de valorização das cotas a longo prazo.
Aquisições estratégicas e reavaliações de mercado
O Patria Investimentos anunciou a aquisição de três galpões logísticos na região metropolitana de São Paulo. Os ativos, pertencentes à Cy.Capital, representam um investimento superior a R$ 700 milhões e serão incorporados ao portfólio do HGLG11, fundo imobiliário logístico da gestora.
A HBR Realty vendeu 10 dos 11 andares do HBR Corporate, trophy asset localizado na Avenida Faria Lima em São Paulo, por R$ 477 milhões. O imóvel, com 11.245 m² e 91% da área locada para o WeWork, faz parte da estratégia da HBR de reciclagem de ativos.
A EQI Asset, com sede na Faria Lima, entrou no mercado de lajes corporativas de alto padrão ao adquirir uma torre em Brasília por R$ 381 milhões. O empreendimento, classificado como triple A, será entregue em 2027 e já tem 100% de suas lajes corporativas locadas, com ocupação prevista por órgãos como ANTAQ, ANS e Cade.
O fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11) adquiriu 44% de um galpão logístico em Araucária (PR) pelo valor total de R$ 207,9 milhões. O imóvel, com área bruta locável (ABL) de 39,9 mil metros quadrados e desenvolvido sob o modelo built-to-suit para o Mercado Livre, está alugado por um contrato de 10 anos.
O JP Morgan ajustou suas recomendações para as incorporadoras brasileiras, revisando sua lista de preferências em função do ciclo eleitoral e do início do afrouxamento monetário. A Eztec (EZTC3) foi elevada para "outperform", enquanto as ações da Cury (CURY3) e Direcional (DIRR3) foram passadas para recomendação “neutra”.