Quais são as tendências globais nos principais segmentos do mercado imobiliário?

Setores de living devem ser a prioridade nas alocações globais?

Existe um debate central entre os principais players do mercado imobiliário global sobre a melhor forma de gestão do setor residencial: por alocações globais ou regionais.

Enquanto alguns defendem que a diversificação entre geografias e moedas é uma forma prudente de mitigar riscos, outros argumentam que o setor é, por sua própria natureza, local.

A estratégia mais eficaz combina alocação global com execução local, permitindo uma investimento robusto, ao mesmo tempo em que garante que dinâmicas específicas de mercado, como regulamentações municipais e comportamento dos consumidores, sejam geridas por especialistas com maior conhecimento regional.

Retorno gradual nos investimentos

As taxas de juros continuam sendo o principal motor da atividade de mercado e dos preços dos ativos, especialmente para os imóveis já existentes. 

O retorno do capital institucional ao setor tem sido gradual - os investidores permanecem cautelosos quanto à volatilidade das taxas de juros de longo prazo e às necessidades de financiamento governamental.

Há uma crescente percepção de que, até que as taxas de juros se estabilizem ou iniciem uma tendência clara de queda, continuará existindo uma lacuna significativa entre os valores líquidos dos ativos (NAV) e os preços do mercado - o que gera incertezas para os investidores institucionais.

Riscos regulatórios e o ônus do controle de aluguéis

A crescente adoção de controles de aluguel e a natureza política do setor residencial têm atraído a atenção de toda a Europa. 

Muitas vezes, as autoridades reguladoras não compreendem plenamente os impactos de longo prazo da implantação de um teto de aluguel, que pode sufocar a oferta de novos imóveis e levar à deterioração do estoque existente.

Existe a preocupação de que soluções políticas populistas estejam priorizando objetivos eleitorais de curto prazo em detrimento da necessidade estrutural de incentivar o desenvolvimento para resolver a crise habitacional.

Desenvolvimento de imóveis para locação 

Na Europa, o modelo de residencial para renda tem enfrentado pressões devido ao aumento dos custos operacionais, à necessidade de investimentos em eficiência energética e às dificuldades impostas pela regulação. 

Como resultado, muitos investidores estão redirecionando o foco para o desenvolvimento de novos projetos.

Embora essa estratégia envolva riscos adicionais em relação ao planejamento e à construção, ele oferece atualmente margens significativamente mais atrativas (geralmente entre 20% e 25%) em comparação com os retornos das propriedades de aluguel existentes, que, cada vez mais, se assemelham a ativos de baixo rendimento.

Restrições de oferta e evolução da demanda

A escassez contínua de imóveis nas principais capitais europeias ainda sustenta a demanda do setor, apesar dos desafios econômicos globais.

Os investidores estão cada vez mais voltando sua atenção para imóveis como moradias estudantis e empreendimentos de uso misto, para diversificar suas fontes de receita e obter uma redução da taxa de capitalização.

Ao integrar componentes de moradia com elementos de hospitalidade, as incorporadoras buscam superar regulamentações mais restritivas associadas à habitação tradicional, ao mesmo tempo em que atendem à crescente demanda por espaços urbanos flexíveis e funcionais.

Bifurcação do mercado de escritórios 

O mercado de escritórios europeu está passando por uma divisão cada vez mais acentuada entre imóveis de alta qualidade e o restante do setor.

Essa “bifurcação” ocorre porque apenas os edifícios Classe A, localizados em regiões estratégicas, têm previsão de atender à demanda futura. A grande maioria dos imóveis secundários ou mal localizados é considerada obsoleta ou sem valor.

Os investimentos bem-sucedidos estão cada vez mais atrelados à oferta de amenities e produtos que atendem às necessidades dos inquilinos modernos - além de fatores locais, como tempo de deslocamento e taxas de desemprego regionais.

Impacto das restrições regulatórias e de financiamento

As instituições financeiras estão adotando uma postura mais conservadora, com critérios rigorosos para avaliar os planos de negócios das incorporadoras e impondo restrições significativas ao financiamento de novos projetos de construção.

Essa pressão é ampliada pela supervisão regulatória mais rigorosa, como a realizada pelo Banco Central Europeu (BCE), que identifica riscos ocultos e avaliações inadequadas nas carteiras de crédito dos bancos. 

Essas carteiras incluem os empréstimos e financiamentos concedidos pelos bancos que operam na Europa, que são avaliados para refletir os riscos reais e garantir a estabilidade do sistema financeiro. Caso contrário, isso pode resultar em distorções nos balanços dos bancos, prejudicando a confiança dos investidores e a saúde do mercado.

A volta do trabalho presencial

A tendência do "retorno ao escritório" é vista como uma mudança real, mas depende da capacidade das empresas de oferecer ambientes que atendam às necessidades dos profissionais contemporâneos.

Imóveis antigos enfrentam desafios significativos para se recuperar, já que os profissionais de hoje exigem espaços de alta qualidade que possam contribuir para sua produtividade e motivação para voltar ao ambiente de trabalho.

Há um consenso de que a chance de retorno ao presencial aumenta quando o escritório oferece amenities que tornam o ambiente mais atrativo, além de quando a presença física é vista como essencial para a estabilidade da carreira e a visibilidade diante da gestão.

Retrofit com viabilidade limitada 

Embora o setor enfrente um alto grau de obsolescência, a revitalização ou conversão de escritórios para outros usos não é uma solução aplicável em todos os casos.

Esses projetos são rentáveis apenas quando fatores essenciais, como o layout das plantas baixas, as leis de zoneamento locais e o suporte do mercado regional, estão alinhados para viabilizar a mudança no uso ou o retrofit dos empreendimentos.

Os grandes desafios dos data centers

Globalmente, o maior desafio enfrentado pela indústria de data centers é a escassez de energia disponível, o que tem causado atrasos significativos na conectividade das redes elétricas.

Em mercados consolidados como a Alemanha, os fornecedores de energia estão oferecendo prazos de até 15 anos para o aumento de capacidade, com algumas solicitações de extensão de energia previstas para serem atendidas apenas em 2040.

Essa escassez tem forçado os operadores a explorar estratégias alternativas, como a produção no local com turbinas a gás natural ou pequenos projetos nucleares - embora esses enfrentem obstáculos políticos e burocráticos consideráveis na Europa, em comparação com os Estados Unidos.

Força de trabalho em evolução

Uma limitação secundária, mas significativa, é a escassez de profissionais qualificados, capazes de desenvolver e operar instalações complexas de data centers.

Embora a Índia tenha registrado um aumento na disponibilidade de talentos, a demanda global por engenheiros experientes que compreendam as especificidades dos data centers continua sendo um obstáculo para escalar o setor no ritmo necessário.

Gestão de riscos financeiros

O investimento no setor tem sido cada vez mais caracterizado por financiamentos de construção altamente alavancados e uma forte dependência de acordos de pré-locação com grandes inquilinos, como Amazon, Google e Microsoft. 

Os bancos estão se tornando mais cautelosos, analisando detalhadamente a relação entre a capacidade em desenvolvimento e a demanda real, para evitar a saturação do mercado.

Incorporadoras e operadores frequentemente precisam lidar com cláusulas legais complexas, incluindo direitos de cancelamento por parte dos clientes em caso de atrasos na rede elétrica, o que transfere um risco considerável para os stakeholders do projeto.

A bolha da IA

Há um debate crescente sobre a demanda crescente por data centers, impulsionada principalmente pela tendência global de inteligência artificial, e se ela representa uma mudança sustentável ou uma possível bolha, similar à vivida em 2006-2007.

Embora a demanda por centros de IA e computação quântica seja indiscutível, a rapidez com que o mercado está se desenvolvendo e a pressão para fechar acordos sem os níveis tradicionais de due diligence levantaram preocupações entre investidores experientes. 

Apesar dessas incertezas, o consenso é que o risco de ficar para trás na corrida pela IA atualmente supera os riscos de um investimento excessivo.

Galpões logísticos: rentabilidade ou risco?

O setor logístico tem enfrentado uma queda significativa no apetite dos investidores nos últimos três anos, apesar das melhorias no mercado de financiamento.

Há uma escassez considerável de capital alocado no setor, uma vez que grandes investidores institucionais permanecem cautelosos, aguardando a estabilização da valorização dos ativos.

Diante desse contexto, diversos investidores estão redirecionando suas estratégias para o varejo e o setor de escritórios - classes de ativos que se reprecificaram e estão sendo novamente consideradas atraentes para investimentos.

Embora as taxas de juros tenham começado a cair, os rendimentos do setor logístico ainda não refletiram essa tendência, gerando incertezas quanto a uma possível recuperação do ciclo ou se o setor está apenas passando por uma fase de estabilidade.

Demanda nos centros urbanos

A demanda por galpões logísticos apresenta uma perspectiva mista, com distinções claras entre regiões e tipos de ativos.

Galpões logísticos urbanos e unidades de médio porte têm superado os grandes centros de distribuição regionais, à medida que os inquilinos priorizam a proximidade com as grandes cidades.

Além disso, espera-se que o setor se beneficie de tendências de longo prazo em infraestrutura, somadas aos sinais de recuperação da demanda frente à incerteza geopolítica recente.

Dinâmica da oferta e desenvolvimento

Um dos principais catalisadores do crescimento futuro é o atual desequilíbrio entre oferta e demanda, causado pela redução acentuada de novos desenvolvimentos nos últimos dois anos.

Os portfólios existentes estão se beneficiando de um desconto considerável em relação ao custo de reposição, uma vez que os gastos com a construção de novos galpões teve um aumento de cerca de 30%. Isso torna os ativos já estabelecidos, com uma base de custo mais baixa, ainda mais competitivos.

ESG e evolução tecnológica

Os padrões ESG passaram de um tema de discussão para um pré-requisito obrigatório para garantir inquilinos de longo prazo e investidores institucionais.

Olhando para o futuro, espera-se que a integração da inteligência artificial e o potencial da computação quântica melhorem a eficiência da cadeia de suprimentos e as margens operacionais - embora haja preocupações de que esses avanços possam eventualmente afetar os requisitos tradicionais de localização e levar à reavaliação dos sistemas de distribuição existentes.

Hotéis como multiplicadores de fluxo de caixa

A narrativa em torno do setor de hospitalidade global está mudando, com hotéis passando a figurar nas prioridades dos investidores imobiliários - evoluindo de um interesse de nicho para uma classe de ativos de destaque.

Os investimentos no setor tornaram-se acessíveis a uma ampla gama de investidores, desde que a estrutura esteja alinhada com as preferências e os perfis de risco-retorno. 

Embora os contratos de financiamento historicamente sejam vistos como restritivos, as versões mais recentes frequentemente incluem estruturas de incentivos, como retornos prioritários para os proprietários ou garantias de lucro operacional bruto (GOP), assegurando um alinhamento equitativo de interesses.

Operação e design voltados para o consumidor

A demanda dos consumidores no setor de hospitalidade está em transformação, especialmente entre a geração millennial, que cada vez mais prioriza experiências únicas e "instagramáveis".

Para se manterem competitivos, os hotéis modernos estão se afastando da estética corporativa rígida em favor de designs que refletem a identidade local e oferecem experiências regionais autênticas. 

Essa mudança exige que incorporadoras e operadores concentrem os investimentos em amenities e elementos voltados para o cliente, que melhorem diretamente as avaliações dos hóspedes e as valorização dos imóveis.

Além disso, a eficiência operacional se tornou um fator crucial para o sucesso. Estratégias como operações sem funcionários e o uso de sistemas de gestão baseados em inteligência artificial (IA) são algumas das formas de proteger as margens de lucro. 

Ao simplificar o conceito operacional já na fase de design, os investidores e incorporadoras podem reduzir a complexidade e as despesas operacionais.

Branded residences e empreendimentos de uso misto

Os projetos de uso misto estão se destacando cada vez mais como uma proteção contra a volatilidade do mercado e os altos custos do crédito. 

A integração de branded residences ou unidades de long-stay em um empreendimento hoteleiro pode gerar um prêmio de 30% no valor e garantir níveis básicos de ocupação.

Essas estruturas diversificadas também oferecem estratégias de saída mais flexíveis, permitindo que os proprietários se ajustem a diferentes ciclos de mercado, liquidando unidades individuais do imóvel conforme as exigências de mercado.