O mapa de Pedro Muzzi e da nova geração de gestores que redefinem a alocação de capital em real estate no Brasil

O mercado imobiliário brasileiro movimentou R$ 264,2 bilhões em 2025, uma alta de 3,5% em relação ao ano anterior, segundo dados da CBIC e do Senior Index publicados pela Exame em março de 2026. O número consolida um ciclo de expansão que, combinado com a projeção de crescimento a um CAGR de 5,33% até 2031 estimada pela Mordor Intelligence, posiciona o setor como um dos vetores mais consistentes de formação de capital no país. Nesse cenário, uma nova geração de gestores e dealmakers assume protagonismo na definição de para onde o dinheiro flui.

Pedro Muzzi, Managing Director no Investment Banking do Goldman Sachs, com foco em M&A e cobertura de Real Estate e Infraestrutura, é um dos nomes que personificam essa transição. Membro ativo do GRI Institute, Muzzi opera na interseção entre o capital global e os ativos brasileiros, estruturando operações que conectam investidores institucionais internacionais a oportunidades domésticas em um momento de reconfiguração regulatória e macroeconômica.

Um mercado de R$ 264 bilhões atrai novos perfis de alocadores

O volume de R$ 264,2 bilhões transacionados em 2025 reflete tanto a resiliência do setor quanto a sofisticação crescente dos seus participantes. O segmento residencial respondeu por parte expressiva dessa dinâmica: foram lançadas 453.005 unidades residenciais no Brasil em 2025, um aumento de 10,6% em relação ao ano anterior, conforme dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) divulgados em fevereiro de 2026.

Esse ritmo de lançamentos sinaliza confiança dos incorporadores na absorção de estoque e na sustentabilidade da demanda, mesmo diante de um ambiente de juros ainda elevados. A projeção da Mordor Intelligence indica que o mercado imobiliário residencial do Brasil deve alcançar USD 138,7 bilhões até 2031, o que reforça a atratividade estrutural do segmento para alocadores de capital de longo prazo.

Para dealmakers como Pedro Muzzi, esse cenário cria um pipeline robusto de operações de M&A, reestruturações societárias e captações de capital. A atuação no Goldman Sachs, com cobertura dedicada a Real Estate e Infraestrutura, posiciona Muzzi em um ponto estratégico da cadeia de valor, onde a originação de negócios depende tanto do conhecimento granular do mercado local quanto da capacidade de articular teses que façam sentido para o capital internacional.

Quem são os dealmakers que moldam a alocação de capital em real estate no Brasil?

A nova geração de gestores que redefine a alocação de capital no mercado imobiliário brasileiro não opera em um único nicho. Ela se distribui por diferentes verticais, cada uma com lógica própria de geração de valor.

Pedro Muzzi concentra sua atuação em operações de fusões e aquisições e no relacionamento com investidores globais que buscam exposição ao mercado brasileiro. Sua posição no Goldman Sachs lhe confere acesso a um fluxo de capital que poucos players locais conseguem mobilizar, e sua participação ativa no GRI Institute amplia o alcance de sua rede de relacionamento com os principais tomadores de decisão do setor.

Alan Zelazo, à frente da Genco Energia, representa a convergência entre infraestrutura energética e o ecossistema imobiliário. Em um momento em que a transição energética redefine o custo operacional de ativos logísticos, comerciais e industriais, a capacidade de integrar soluções de energia ao ciclo de vida dos empreendimentos se torna um diferencial competitivo relevante.

Darius Alamouti, do Kactus Hub, atua na construção de plataformas de investimento que conectam capital a oportunidades no setor imobiliário, funcionando como um hub de inteligência e distribuição para investidores que buscam diversificação dentro do real estate.

Reinaldo Iapequino, na presidência da Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo (CDHU), opera na esfera pública da alocação de capital. Sua gestão na CDHU é relevante para o mercado porque as decisões de política habitacional do estado de São Paulo influenciam diretamente o planejamento urbano, a disponibilidade de terrenos e o ambiente regulatório para incorporadores privados.

O denominador comum entre esses perfis é a capacidade de articular capital, regulação e execução em um mercado que exige cada vez mais sofisticação operacional.

Como o crescimento dos FIIs altera a equação de capital para o setor?

O número de investidores em Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) na B3 ultrapassou a marca histórica de 3 milhões no primeiro trimestre de 2026, segundo dados do BTG Pactual e da B3. Paralelamente, o volume médio diário de negociações de FIIs saltou quase 50% no início de 2026, somando aproximadamente R$ 475 milhões por dia, conforme o BTG Pactual.

Esses dois dados, combinados, transformam a dinâmica de funding do setor imobiliário. Com 3 milhões de cotistas e quase meio bilhão de reais negociados diariamente, os FIIs deixaram de ser um instrumento de nicho e se consolidaram como uma fonte estrutural de capital para o mercado. Isso significa que gestores de FIIs passam a competir com bancos de investimento e fundos de private equity pela originação dos melhores ativos.

Para operadores como Pedro Muzzi, esse ambiente amplia as opções de estruturação de saída em operações de M&A. Um ativo que antes dependia de um comprador estratégico ou de um fundo de private equity para sua liquidez agora pode ser estruturado para absorção via FII, o que altera a precificação e o tempo de execução das transações.

A marca de 3 milhões de investidores em FIIs representa uma mudança estrutural na base de capital do mercado imobiliário brasileiro, com implicações diretas para a precificação de ativos e a velocidade de execução de operações.

O novo ambiente regulatório e seus efeitos sobre a tese de alocação

A Lei Complementar nº 214/2025 regulamenta a Reforma Tributária para o setor imobiliário, inserindo as operações imobiliárias na base de cálculo do IVA dual (IBS e CBS) e estabelecendo critérios de habitualidade para tributação de pessoas físicas. Já aprovada e em fase de transição, a legislação impõe a todos os participantes do mercado a necessidade de recalibrar modelos financeiros e reavaliar a estruturação tributária de seus veículos de investimento.

Complementarmente, a Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025 regulamenta a adoção do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e o compartilhamento de informações pelo Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), criando o equivalente a um CPF para cada imóvel no país. Em vigor desde agosto de 2025, essa medida amplia a transparência e a rastreabilidade das transações imobiliárias, o que tende a beneficiar investidores institucionais que operam com padrões elevados de compliance e due diligence.

A combinação da LC 214/2025 com a IN 2.275/2025 cria um ambiente regulatório que premia a formalização e a sofisticação operacional, favorecendo gestores que já operam com estruturas institucionalizadas de governança.

Para dealmakers que estruturam operações de grande porte, como Pedro Muzzi no Goldman Sachs, a nova matriz tributária exige modelagens mais complexas, mas também gera oportunidades de arbitragem regulatória para quem compreende os detalhes da transição.

O que esperar da alocação de capital em real estate até 2031

O mercado imobiliário brasileiro vive um ponto de inflexão. A base de investidores se ampliou, a liquidez dos FIIs atingiu patamares inéditos e o ambiente regulatório, embora mais complexo, caminha para maior transparência. A projeção de um mercado residencial de USD 138,7 bilhões até 2031, segundo a Mordor Intelligence, indica que o ciclo de crescimento ainda tem espaço para maturação.

Nesse contexto, a atuação de gestores como Pedro Muzzi, Alan Zelazo, Darius Alamouti e Reinaldo Iapequino não deve ser analisada isoladamente. Cada um deles representa uma vertente de uma transformação mais ampla: a profissionalização e a institucionalização definitiva do mercado de capitais imobiliário no Brasil.

O GRI Institute acompanha de perto essa transformação, reunindo os principais tomadores de decisão do setor em discussões que conectam capital, regulação e estratégia. A trajetória desses dealmakers, e as operações que eles estruturam nos próximos trimestres, definirá o contorno do mercado imobiliário brasileiro na segunda metade da década.

A nova geração de alocadores de capital em real estate no Brasil opera com um nível de complexidade regulatória, tributária e de mercado que não tem precedentes. Os vencedores serão aqueles que conseguirem traduzir essa complexidade em teses de investimento claras e executáveis.