Os patriarcas do real estate brasileiro ainda definem como o capital imobiliário se move em 2026

As decisões de uma geração ainda definem o capital imobiliário em 2026

O mercado imobiliário brasileiro atravessa um momento de vigor inédito. Segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), o setor encerrou 2025 com 453.005 unidades residenciais lançadas, alta de 10,6% em relação a 2024, e um Valor Geral de Lançamento (VGL) recorde de R$ 292,3 bilhões. A projeção para 2026 é de superação desse patamar, impulsionada pela meta governamental de contratar 3 milhões de unidades pelo Minha Casa, Minha Vida até o fim do ano e pela expectativa de queda na taxa Selic.

Por trás desses números, porém, opera uma camada de decisão que raramente aparece nos relatórios trimestrais: a influência estratégica dos fundadores e veteranos que ergueram as maiores plataformas imobiliárias do país. Figuras como Milton Goldfarb, Ely Wertheim, Sidney Angulo e Eduardo Fischer não são apenas biografias do setor. São agentes ativos cujas escolhas de governança, sucessão e alocação de capital configuram o pipeline de lançamentos, a estrutura de funding e a relação entre o capital familiar e o capital institucional que define o mercado de 2026 a 2028.

Entender essa dinâmica é fundamental para qualquer investidor, gestor ou desenvolvedor que queira antecipar movimentos estruturais no real estate brasileiro.

Como os fundadores do setor imobiliário brasileiro influenciam a alocação de capital hoje?

A resposta direta: por meio de três vetores simultâneos, que são representação institucional, migração para veículos de capital estruturado e controle sobre landbanks estratégicos.

O primeiro vetor é exemplificado por Ely Wertheim, à frente do Secovi-SP, a principal entidade de representação do setor na cidade que concentra a maior fatia de lançamentos do país. Na cidade de São Paulo, segundo o Secovi-SP, foram lançadas 139 mil unidades residenciais nos últimos 12 meses, sendo 61% enquadradas no programa Minha Casa, Minha Vida, cujo preço médio por unidade é de aproximadamente R$ 270 mil. A atuação de Wertheim na defesa de marcos regulatórios favoráveis à produção habitacional e na interlocução com o poder público posiciona o Secovi-SP como um eixo de influência que traduz a visão dos veteranos em política setorial concreta.

A capacidade de articular a necessidade de ampliação da produção habitacional como mecanismo de contenção de preços é uma contribuição que ultrapassa a gestão de uma entidade. É a aplicação de décadas de experiência cíclica à formulação de estratégia setorial.

O segundo vetor aparece com clareza na trajetória de Sidney Angulo, que representa a migração do capital tradicional, o chamado "tijolo", para os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs). Angulo, com atuação destacada no E-Business Park, tornou-se uma voz relevante na educação do mercado sobre a diferença estrutural entre fundos de tijolo, que detêm patrimônio físico, e fundos de papel, lastreados em dívida imobiliária. Essa distinção é central para o momento atual. A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) projeta crescimento de 16% no funding via SBPE e mercado de capitais para o setor imobiliário em 2026. A sofisticação dos veículos de investimento imobiliário no Brasil deve parte de sua pedagogia de mercado a veteranos como Angulo, que transitaram da incorporação direta para a estruturação de capital.

Os fundadores do real estate brasileiro exercem influência contemporânea não como figuras simbólicas, mas como operadores de decisões que moldam a alocação de capital, a governança corporativa e a política setorial do país.

O terceiro vetor é o controle sobre landbanks e a capacidade de alocação de capital privado com trânsito institucional. Milton Goldfarb, fundador histórico com atuação na One Innovation, exemplifica esse perfil. Goldfarb opera como um alocador de capital privado que combina experiência de ciclos anteriores com acesso a redes institucionais densas. Em um mercado onde o VGL atingiu R$ 292,3 bilhões em 2025, a capacidade de identificar terrenos estratégicos e estruturar parcerias com o capital institucional é um ativo que transcende qualquer balanço individual. É poder de mercado acumulado ao longo de décadas.

Qual o papel da sucessão corporativa na competitividade das incorporadoras tradicionais?

A questão da sucessão é, talvez, o ponto de maior tensão estratégica para as empresas fundadas pelos patriarcas do setor. Eduardo Fischer, na MRV, representa o caso mais visível de transição geracional em uma das maiores incorporadoras do país. Fischer personifica a adaptação de uma plataforma de escala nacional a novos comportamentos de consumo e a variáveis macroeconômicas como a volatilidade da Selic.

A leitura de tendências como a redução da dependência do automóvel entre jovens compradores, que altera a configuração de produto e a localização de empreendimentos, é um exemplo de como a segunda geração recalibra a estratégia sem abandonar a escala construída pelos fundadores. A governança de empresas familiares tradicionais que se conectam ao capital institucional, via mercado de capitais ou parcerias com FIIs, exige uma sofisticação que vai muito além da operação de canteiro.

A sucessão corporativa no real estate brasileiro determina se a escala construída pelos fundadores será preservada, ampliada ou diluída na próxima década.

Esse processo de transição ocorre em um contexto regulatório que adiciona complexidade. A Lei Complementar nº 214/2025, regulamentada pela Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, instituiu o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), funcionando como um "CPF dos imóveis". O sistema integra dados de cartórios e prefeituras ao Sinter (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais), preparando o setor para a transição tributária com a entrada do IBS e da CBS a partir de 2026. Para empresas familiares com landbanks extensos e estruturas patrimoniais complexas, essa integração de dados representa tanto um desafio operacional quanto uma oportunidade de valorização pela transparência.

As incorporadoras que realizarem a transição geracional com governança robusta e adaptação regulatória estarão melhor posicionadas para capturar o ciclo de crescimento projetado pela CBIC para 2026.

Como a experiência dos veteranos se conecta ao ciclo de crescimento de 2026?

O ciclo atual do mercado imobiliário brasileiro combina volume recorde de lançamentos, expansão do crédito habitacional e um programa federal de habitação popular com metas ambiciosas. A CBIC projeta que 2026 deve superar o desempenho de 2025, e a Abecip sinaliza aumento relevante no funding disponível.

Nesse cenário, a experiência dos veteranos funciona como um mecanismo de calibragem de risco. Fundadores que atravessaram os ciclos de hiperinflação dos anos 1980, a estabilização dos anos 1990, o boom de IPOs imobiliários dos anos 2000 e a recessão de 2015-2016 carregam uma memória institucional que nenhum modelo quantitativo substitui. Essa memória se traduz em decisões concretas: quais terrenos adquirir, quando acelerar ou desacelerar lançamentos, como estruturar o passivo em cenários de juros voláteis.

A memória institucional dos fundadores do setor imobiliário brasileiro é um ativo estratégico que complementa modelos quantitativos e reduz a exposição a erros de timing em ciclos de expansão.

O GRI Institute, como plataforma global de relacionamento entre líderes do setor, tem acompanhado essa dinâmica em seus encontros e pesquisas. Nos eventos e club meetings promovidos pelo GRI, a convivência entre gerações de líderes do real estate brasileiro permite que a experiência dos veteranos se conecte diretamente às decisões de alocação de capital da nova geração de gestores e investidores institucionais.

Essa conexão entre gerações é particularmente relevante quando se observa a escala do mercado. Com um VGL de R$ 292,3 bilhões em 2025, segundo a CBIC, e São Paulo respondendo por 139 mil unidades lançadas em 12 meses, conforme o Secovi-SP, as decisões de produto, preço e localização tomadas hoje definem a rentabilidade e a sustentabilidade financeira de portfólios inteiros nos próximos três a cinco anos.

O legado como estratégia

Milton Goldfarb, Ely Wertheim, Sidney Angulo e Eduardo Fischer representam arquétipos distintos de influência: o alocador privado com trânsito institucional, o articulador setorial, o educador de mercado de capitais e o gestor de transição geracional. Cada um desses papéis exerce impacto direto sobre como o capital imobiliário brasileiro se organiza, se distribui e se reproduz.

Reduzir essas figuras a perfis biográficos é perder a dimensão estratégica de sua atuação. O que está em jogo é a configuração do mercado para a próxima década: quem controla os landbanks remanescentes nas grandes metrópoles, como as estruturas familiares se adaptam ao capital institucional, qual modelo de governança prevalecerá nas incorporadoras de escala.

Para os membros do GRI Institute, a análise dessas trajetórias oferece uma lente privilegiada sobre os fundamentos do real estate brasileiro, que são fundamentos construídos por decisões humanas, acumuladas ao longo de ciclos, e que continuam a operar com força em 2026.