A nova geração de executivos que redesenha a originação de capital para alta renda no Brasil

A engenharia financeira da alta renda encontra novos protagonistas

O mercado imobiliário brasileiro atravessa uma transformação estrutural na forma como capital chega aos empreendimentos de alto padrão. Com a Selic estacionada em patamares elevados e o crédito bancário tradicional encarecido, uma nova geração de executivos assume posição central na cadeia de valor: são profissionais que dominam simultaneamente a linguagem das incorporadoras e a sofisticação dos instrumentos do mercado de capitais. Bruno Fakiani, à frente da FYP Engenharia, Diego Villar, CEO da Moura Dubeux, e Murilo Marchesini, na Finamob/Verticale, exemplificam esse perfil que redefine a originação de capital para ativos residenciais e comerciais voltados ao público de alta e altíssima renda.

A lógica é direta: o custo elevado do funding bancário empurra incorporadoras para fontes alternativas de capital, enquanto investidores sofisticados buscam exposição direta a ativos reais com retornos ajustados ao risco. O executivo que consegue operar nessa interseção, estruturando veículos como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) dedicados a projetos de alto padrão, torna-se peça indispensável do ecossistema.

Segundo dados da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), o estoque de CRIs apresentou forte expansão em 2025, consolidando-se como principal via de securitização para o setor imobiliário. Paralelamente, os FIIs captaram volume expressivo em ofertas públicas, impulsionados pela troca de cotas por imóveis e pela busca por funding alternativo. Esses dois movimentos não são coincidência. Refletem uma mudança permanente na arquitetura financeira do setor, na qual os executivos de nova geração funcionam como engrenagens centrais.

Quem são os executivos que conectam Faria Lima e canteiro de obras na alta renda?

Bruno Fakiani construiu sua trajetória no ecossistema de infraestrutura e alta renda por meio da FYP Engenharia, operando na fronteira entre execução técnica e estruturação financeira. Seu perfil representa um arquétipo emergente no mercado brasileiro: o executivo que transita com fluência entre o universo construtivo e o mercado de capitais, capaz de articular soluções de funding sob medida para projetos de elevado valor agregado.

Diego Villar, CEO da Moura Dubeux, lidera a expansão de alto padrão no Nordeste com uma estratégia que combina qualidade construtiva e captação robusta via mercado de capitais. A Moura Dubeux tornou-se referência na demonstração de que a originação sofisticada de capital para alta renda não é exclusividade do eixo Rio-São Paulo. Villar posiciona a companhia como plataforma de investimento, atraindo capital institucional e de investidores qualificados para projetos em praças como Recife, Salvador e Fortaleza.

Murilo Marchesini, por sua vez, atua na Finamob/Verticale com foco específico em estruturar funding via CRIs e FIIs para construtoras. Seu trabalho materializa a tese de que a desintermediação bancária no setor imobiliário de alto padrão exige profissionais com visão integrada de originação, estruturação e distribuição de instrumentos financeiros. A Leblon Realty, com veículos como o fundo LRDI11 dedicado ao desenvolvimento imobiliário, exemplifica outra face desse movimento: a gestão de recursos focada especificamente em capturar valor na etapa de incorporação.

O denominador comum entre esses executivos é a capacidade de traduzir a complexidade regulatória e financeira em estruturas viáveis para incorporadoras que, historicamente, dependiam quase exclusivamente do crédito bancário ou de capital próprio. Em encontros promovidos pelo GRI Institute, essa interseção entre originação de capital e desenvolvimento imobiliário de alto padrão tem figurado como um dos temas recorrentes nas discussões entre líderes do setor.

Como a nova tributação altera a equação de capital para o segmento de alta renda?

A Lei Nº 15.270/2025, sancionada em novembro de 2025, institui tributação sobre distribuição de lucros e dividendos no Brasil a partir de janeiro de 2026, com retenção na fonte de 10% para valores superiores a R$ 50 mil mensais. O impacto sobre a estruturação de capital imobiliário é significativo. As Sociedades de Propósito Específico (SPEs), veículo tradicional para o desenvolvimento de empreendimentos, perdem eficiência tributária relativa. Os FIIs dedicados tornam-se, comparativamente, veículos mais atrativos para a originação de capital.

A essa mudança soma-se a Medida Provisória de Tributação de FIIs e Fiagros de 2025, que encerra a isenção de Imposto de Renda sobre rendimentos para pessoas físicas nas cotas emitidas a partir de janeiro de 2026, com alíquota de 5%, e reduz a tributação sobre ganho de capital de 20% para 17,5%. O novo regime cria um cenário de recalibração, no qual a vantagem dos FIIs sobre as SPEs persiste, ainda que com margens tributárias menores do que no regime anterior.

Para os executivos de originação, essa reconfiguração tributária exige capacidade de modelagem financeira dinâmica. Cada projeto de alta renda precisa ser avaliado sob a ótica do veículo ótimo de captação, considerando perfil do investidor, horizonte temporal e estrutura fiscal. A competência técnica para navegar essa complexidade distingue a nova geração de dealmakers dos originadores tradicionais.

A base de investidores pessoas físicas em FIIs na B3 atingiu sua máxima histórica em 2026, segundo dados da B3 reportados pelo Safra. Essa democratização do acesso ao capital imobiliário amplia o pool de recursos disponíveis, mas também eleva a exigência de governança, transparência e sofisticação na estruturação dos veículos. Executivos que atuam na originação para alta renda precisam equilibrar a demanda por retornos diferenciados do investidor qualificado com as exigências regulatórias de um mercado cada vez mais maduro.

Por que a originação de alta renda exige um perfil executivo diferente do middle market?

O segmento de alta renda e ultra-high-net-worth opera com dinâmicas distintas das que regem o middle market imobiliário. A seletividade do comprador final é mais aguda, os ciclos de desenvolvimento são mais longos e o ticket médio de investimento é substancialmente maior. Segundo análise da Forbes Brasil, com base em depoimentos de executivos como Augusto Martins da JHSF, o mercado imobiliário de alta renda entra em 2026 com crescimento mais moderado, compradores mais seletivos e preços próximos da estabilidade, com foco em preservação de valor patrimonial de longo prazo.

Essa realidade demanda um perfil de originação específico. O executivo que capta recursos para um empreendimento de alto padrão não compete apenas por taxa de retorno. Compete por credibilidade, acesso a redes de investidores qualificados e capacidade de apresentar teses de investimento ancoradas em fundamentos sólidos. A originação para alta renda é, em essência, um exercício de curadoria de capital.

O mercado imobiliário brasileiro registrou o lançamento de 453.005 unidades residenciais em 2025, recorde histórico segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC). Dentro desse universo, os projetos de alto padrão representam uma fatia de maior valor agregado por unidade, o que torna a eficiência da originação de capital ainda mais determinante para a viabilidade econômica dos empreendimentos.

A Brain Inteligência Estratégica projeta que o mercado imobiliário brasileiro deve entrar em um novo ciclo de reequilíbrio em 2026, com a expectativa de queda da inflação e redução das taxas de juros estimulando a demanda reprimida nos segmentos de média e alta renda. Se essa projeção se confirmar, os executivos que já construíram pipelines de capital e relacionamento com investidores sofisticados estarão posicionados para capturar o ciclo de expansão com vantagem competitiva.

O redesenho permanente da originação

A convergência entre custo elevado do crédito bancário, mudanças tributárias e amadurecimento do mercado de capitais imobiliário criou condições estruturais para a ascensão de um novo perfil executivo. Bruno Fakiani, Diego Villar, Murilo Marchesini e gestoras como a Leblon Realty representam faces complementares de um mesmo fenômeno: a profissionalização e sofisticação da originação de capital voltada ao segmento de alta renda.

O GRI Institute acompanha essa transformação por meio de suas conferências e comunidades de líderes, onde a estruturação de capital e as estratégias de funding figuram entre os temas de maior engajamento. A trajetória desses executivos sinaliza que a capacidade de originar capital inteligente, adequado ao perfil do ativo e à tese de investimento, será o principal diferencial competitivo para incorporadoras de alto padrão nos próximos anos.

A pergunta que se impõe ao mercado é direta: em um ambiente de juros altos, tributação em mutação e investidores cada vez mais exigentes, quem controla a originação controla o jogo.