O mercado de imóveis de alto padrão corre o risco de entrar em uma bolha?

O mercado de imóveis de alto padrão no Brasil tem experienciado um crescimento significativo nos últimos anos, com um aumento expressivo tanto no número de lançamentos quanto nas vendas. 

Entre 2021 e 2025, houve aumento de 500% nos lançamentos e de 200% nas vendas, com especial destaque para imóveis com áreas superiores a 300m² e valores acima de R$ 30.000/m².

As áreas mais procuradas, como os bairros Jardins, Itaim e Vila Nova Conceição, registraram um número crescente de novos empreendimentos, com a variação no preço médio por metro quadrado avançando 38% em relação a 2021, atingindo a média de R$ 48.000/m². 

Esses dados indicam um mercado aquecido, mas a saturação é uma preocupação. O aumento no número de lançamentos tem gerado uma competição acirrada, principalmente em bairros tradicionais e populares entre os compradores de alto padrão. 

Há uma incerteza em relação à capacidade da cidade de São Paulo em absorver tantos novos empreendimentos de luxo, o que pode resultar em um ciclo de maturação prolongado para esses projetos.

Da personalização ao wellness

A pandemia alterou profundamente o comportamento dos consumidores e suas preferências no mercado de alto padrão. Com o aumento do tempo passado em casa, surgiu uma nova demanda por imóveis que incluem infraestrutura e serviços dentro do empreendimento, com espaços focados em wellness, quadras para diferentes esportes, piscinas, áreas de convivência e até serviços como housekeeping e salões de beleza. 

As novas preferências fizeram com que os incorporadores repensassem a arquitetura, investindo em projetos mais modernos e adaptáveis às necessidades de um consumidor mais exigente, que valoriza espaços amplos e multifuncionais, capazes de acomodar atividades como trabalho remoto e exercícios em casa.

O comprador de alto padrão também se tornou mais informado e exigente, com um foco em detalhes técnicos, como a altura do pé direito e a pressão da ducha. Essas questões, que anteriormente não eram frequentemente abordadas, passaram a ser pontos de atenção.

Essa evolução impacta a forma como os imóveis são entregues. Embora haja um crescente interesse por unidades "chave na mão", o modelo core and shell ainda predomina no mercado de São Paulo, oferecendo maior flexibilidade para personalização do imóvel. 

No entanto, a prática de reformas pós-entrega tem gerado desafios significativos, tanto para os compradores quanto para os condomínios. As obras privadas podem causar transtornos, como danos estruturais, desperdício de materiais e impactos ambientais devido ao descarte inadequado, além de afetar a operação diária dos empreendimentos.

Diante disso, a entrega de empreendimentos prontos para morar surge como uma solução cada vez mais viável. Esse modelo não só atende à crescente demanda por conveniência e praticidade, mas também garante que o imóvel esteja completamente adaptado às exigências do consumidor, sem comprometer a experiência desejada.

Além disso, o mercado de alto padrão em São Paulo tem sido fortemente impulsionado por um número elevado de consumidores de fora da cidade. Esse fenômeno se intensificou por parte de investidores e por quem busca imóveis para moradia temporária. 

Muitos desses compradores viajam à São Paulo não apenas em razão de negócios, mas também para visitar filhos que estudam na cidade, participar de grandes eventos de entretenimento e utilizar a capital como base para viagens frequentes a destinos internacionais.

Alternativas estratégicas de financiamento e vendas

As estruturas financeiras e os canais de venda no segmento de altíssimo padrão apresentam características distintas, refletindo as preferências e a capacidade de pagamento de seu público-alvo.

O financiamento bancário tradicional é raramente utilizado, pois grande parte dos clientes opta por quitar o imóvel integralmente no momento da entrega, preferindo liquidar o compromisso financeiro de imediato para garantir uma aquisição ágil.

Entretanto, para imóveis com tickets de valor intermediário, entre R$ 1,5 milhão e R$ 4,5 milhões, observa-se uma tendência crescente de migração para o autofinanciamento pelas próprias incorporadoras. 

Com a maior restrição dos bancos, o autofinanciamento, que pode envolver prazos de até 20 anos (240 meses), é visto como uma aplicação segura de capital, dado o conhecimento do ativo e as garantias envolvidas.

Além disso, produtos financeiros com opções de parcelamento entre 3 e 5 anos têm se mostrado uma solução atraente para uma base de clientes em expansão, oferecendo uma alternativa viável para superar o alto custo do financiamento tradicional.

Em relação aos canais de venda, as equipes internas de vendas (houses) continuam a responder pela maior parte das transações, com uma participação de cerca de 60%, enquanto as parcerias representam aproximadamente 30%. 

O futuro, no entanto, aponta para uma convergência com o modelo similar ao de Miami, que prioriza parcerias e canais digitais. Embora as equipes internas continuem a desempenhar um papel essencial, as parcerias com corretoras e plataformas online têm se tornado cada vez mais relevantes para expandir o alcance e atrair um público mais diversificado.

O potencial da industrialização 

Um dos principais desafios enfrentados pelo setor de alto padrão é a escassez de terrenos, especialmente em bairros tradicionais e altamente demandados. Isso eleva os custos de aquisição e dificulta a viabilidade de novos lançamentos, gerando uma pressão adicional sobre os desenvolvedores.

Como resultado, muitos têm buscado alternativas em áreas mais afastadas ou menos valorizadas, o que pode impactar o potencial de valorização dos imóveis a longo prazo.

A falta de mão de obra qualificada, sobretudo em áreas mais especializadas da construção civil, também é um obstáculo recorrente, que afeta diretamente a qualidade e o ritmo das obras, dificultando a execução de projetos que atendam aos elevados padrões exigidos no segmento de alto luxo.

No entanto, esses entraves também abrem portas para inovações no setor. A industrialização da construção, impulsionada pela reforma tributária e pelos avanços tecnológicos, oferece soluções promissoras para otimizar custos e acelerar processos. 

A possibilidade de as incorporadoras se creditarem integralmente nos impostos incidentes sobre a cadeia de fornecedores representa uma oportunidade estratégica para reduzir os custos associados à venda de acabamentos e eletrodomésticos.

Essa vantagem tributária tem o potencial de tornar o modelo de entrega semi-mobiliado mais acessível, com custos mais competitivos, beneficiando tanto o consumidor quanto a incorporadora.

Além disso, a adoção de sistemas de pré-fabricação e o uso de novos materiais pode reduzir significativamente os custos de produção e aumentar a agilidade nas obras, sem comprometer a qualidade final do produto.

Tendências reais ou modismos passageiros?

Com a constante evolução das preferências dos consumidores e a adaptação das incorporadoras, conceitos como branded residences, práticas da agenda ESG e a digitalização do processo de vendas têm ganhado destaque. 

Nesse contexto, surge a questão: essas tendências representam mudanças duradouras ou são apenas modismos passageiros?

Os branded residences têm se consolidado como uma tendência no mercado de alto luxo. No entanto, a eficácia dessa estratégia como diferencial competitivo continua a ser questionada. 

Embora a associação com marcas renomadas, como Ferrari e Aston Martin, possa atrair a atenção do consumidor, a verdadeira diferenciação no mercado de alto padrão vem da capacidade do projeto de oferecer uma experiência única e personalizada. 

Imóveis que oferecem serviços exclusivos, arquitetura inovadora e soluções diferenciadas, como espaços de arte e design contemporâneo, são percebidos como mais valiosos do que aqueles que apenas ostentam um selo de marca.

Outra tendência global em ascensão é a adoção de práticas ESG. Embora já seja uma realidade consolidada no setor corporativo, sua implementação no mercado residencial ainda está em estágio de desenvolvimento.

O principal desafio para a plena adoção no segmento de alto luxo é o custo adicional, que não é facilmente absorvido nem repassado ao cliente final. Os compradores de imóveis residenciais tendem a priorizar itens tangíveis e, em diversos casos, tendem a demonstrar pouco interesse nas práticas sustentáveis durante o processo de compra.

No entanto, as práticas ESG no mercado residencial tem potencial de evolução, estimuladas por iniciativas regulatórias e de mercado. Exemplos disso incluem a aprovação do conceito de edifícios sustentáveis no Plano Diretor de São Paulo e os programas de financiamento verde oferecidos por bancos.

Por fim, a digitalização do mercado imobiliário está reformulando a experiência de compra no setor de alto luxo. O uso de tecnologias de ponta, como realidade virtual e inteligência artificial, está proporcionando uma experiência de compra mais ágil e personalizada. 

Ferramentas como a visualização de imóveis por meio de óculos de realidade virtual permitem que os compradores, incluindo os de fora de São Paulo e do exterior, façam escolhas informadas antes de uma visita física ao imóvel, o que facilita o engajamento com os consumidores e cria um caminho mais eficiente para a venda de imóveis.