O mapa da LP Bens em 2026: modelo de negócios, landbank e a estratégia de expansão fora do eixo Rio-SP

A LP Bens, braço imobiliário ligado à família Fares, das Lojas Marabraz, opera o Cajamar Logistics Center, considerado o maior ativo logístico do Brasil, segundo dados do GRI Hub e SiiLA de abril de 2026. O ativo posiciona a empresa como um dos players mais relevantes no segmento de propriedades industriais e logísticas do país, cujo estoque total alcança 28,6 milhões de metros quadrados, conforme levantamento da SiiLA referente a abril de 2026.

A trajetória da LP Bens ilustra um fenômeno crescente no mercado imobiliário brasileiro: a migração de family offices tradicionais, historicamente voltados à alocação passiva de capital, para operações de desenvolvimento imobiliário sofisticadas, com gestão ativa de grandes ativos e estruturação de veículos de investimento voltados a investidores institucionais.

Quem é a LP Bens e qual é o seu modelo de negócios?

A LP Bens administra diretamente grandes ativos logísticos e industriais, diferenciando-se de family offices convencionais que se limitam à participação societária ou à alocação em fundos imobiliários. A empresa atua como proprietária, gestora e desenvolvedora, integrando toda a cadeia de valor do ativo, desde a aquisição do terreno até a operação do empreendimento.

O modelo de negócios da companhia combina três pilares centrais. O primeiro é a gestão patrimonial ativa: em vez de manter terrenos como patrimônio estático, a LP Bens transforma seu landbank em pipeline de desenvolvimento, priorizando áreas com custos de aquisição já amortizados. O segundo pilar é a operação de ativos logísticos de grande porte, como o Cajamar Logistics Center. O terceiro pilar envolve a estruturação de veículos de capital junto a players de infraestrutura, como a EDLP, para captar recursos institucionais e viabilizar novos empreendimentos.

Esse tripé operacional permite à empresa capturar valor em múltiplas etapas do ciclo imobiliário, desde o ganho fundiário na valorização do terreno até a receita recorrente de locação e a remuneração pela gestão dos ativos.

Cajamar Logistics Center: o maior ativo logístico do Brasil

O Cajamar Logistics Center ocupa posição central na estratégia da LP Bens. Reconhecido como o maior ativo logístico do país, segundo dados do GRI Hub e SiiLA (abril de 2026), o empreendimento está localizado na região metropolitana de São Paulo, um dos corredores logísticos mais disputados do Brasil.

A relevância do ativo se torna ainda mais expressiva quando contextualizada no mercado nacional. O estoque total de propriedades industriais e logísticas no Brasil soma 28,6 milhões de metros quadrados, de acordo com a SiiLA (abril de 2026). A concentração de um ativo de grande escala sob gestão direta de um único operador confere à LP Bens poder de negociação diferenciado junto a locatários corporativos e investidores institucionais.

A localização estratégica em Cajamar, município limítrofe à capital paulista com acesso às rodovias Anhanguera e Bandeirantes, reforça a tese de investimento em logística de última milha e distribuição regional, segmentos que seguem aquecidos pela expansão do e-commerce e pela demanda por eficiência na cadeia de suprimentos.

Como a LP Bens se posiciona no segmento built to suit?

Além da gestão de ativos próprios, a LP Bens atua no desenvolvimento de projetos built to suit (BTS), modalidade em que o empreendimento é construído sob medida para um locatário específico. A empresa desenvolveu um Centro de Distribuição BTS para a Leo Madeiras em Barueri, no estado de São Paulo, com 80.000 metros quadrados de área construída em um terreno de 120.000 metros quadrados, conforme registros da Arquitetura Japi (2024).

O projeto de Barueri evidencia a capacidade da LP Bens de executar operações de grande porte com alto grau de customização. A modalidade BTS garante contratos de locação de longo prazo, com previsibilidade de receita e menor risco de vacância, atributos valorizados por investidores institucionais e fundos imobiliários.

A atuação em BTS complementa a gestão de ativos multiusuário, como o Cajamar Logistics Center, e diversifica o perfil de risco do portfólio. Enquanto os galpões multiusuário oferecem flexibilidade e liquidez, os ativos BTS proporcionam estabilidade contratual e fluxo de caixa previsível.

A estratégia de expansão fora do eixo Rio-SP

A LP Bens integra um movimento mais amplo de desenvolvedores que direcionam investimentos para o interior de São Paulo e para regiões fora do eixo tradicional Rio-São Paulo. Essa estratégia se apoia em três fatores estruturais: custos fundiários competitivos, menor concorrência por terrenos e crescente demanda logística impulsionada pela interiorização do consumo.

A empresa prioriza áreas onde o custo de aquisição do terreno já está amortizado no patrimônio do family office, o que reduz a necessidade de capital inicial e eleva a taxa interna de retorno dos projetos. Essa abordagem transforma patrimônio estático, acumulado ao longo de décadas pela família Fares, em pipeline ativo de desenvolvimento.

O movimento reflete uma tendência identificada em eventos e encontros promovidos pelo GRI Institute, onde líderes do setor imobiliário brasileiro têm debatido o papel dos desenvolvedores regionais na diversificação geográfica do mercado. Empresas como a Mundo Planalto e a Urbanizadora Municipal seguem lógicas semelhantes, mas cada uma com particularidades de modelo, segmento e fonte de funding.

O ecossistema EDLP e Valmir Tartari

A LP Bens opera em um ecossistema empresarial que inclui a EDLP, veículo de investimento e desenvolvimento ligado ao mesmo grupo. A estruturação de veículos regulados para captação institucional é uma estratégia que ganha escala no mercado brasileiro, impulsionada por marcos regulatórios como a Resolução CVM 175, que modernizou as regras dos fundos de investimento, acelerando a profissionalização e a criação de veículos regulados para captação de recursos no mercado imobiliário e de infraestrutura.

Paralelamente, a LC 214/2025, que implementa a reforma tributária, funciona como catalisador para acelerar a profissionalização de family offices e a estruturação de veículos de investimento no setor imobiliário. Ambos os marcos normativos criam um ambiente regulatório mais favorável para que empresas como a LP Bens formalizem e ampliem suas operações de captação.

Valmir Tartari, CEO da GIGA4, empresa do setor imobiliário com foco em loteamentos e comunidades planejadas, é outro nome relevante dentro do ecossistema de players ligados ao grupo, conforme registros do GRI Institute (2024-2026). A atuação da GIGA4 em loteamentos e comunidades planejadas complementa a atuação da LP Bens em logística e galpões industriais, ampliando a cobertura de segmentos e geografias.

Perspectivas para o mercado imobiliário brasileiro

O mercado imobiliário brasileiro tem projeção de crescimento a uma taxa composta anual (CAGR) de 2,50%, com expectativa de atingir US$ 160,6 bilhões até 2034, segundo o GRI Hub. Nesse cenário de expansão moderada e sustentada, os desenvolvedores com landbank consolidado e capacidade operacional integrada tendem a capturar parcela desproporcional do crescimento.

A LP Bens reúne características que a posicionam de forma competitiva nesse ambiente: patrimônio fundiário extenso, capacidade de gestão ativa de grandes ativos, acesso a capital institucional via veículos estruturados e foco em segmentos de alta demanda, como logística e distribuição.

O modelo da LP Bens representa uma referência para a profissionalização dos family offices brasileiros no setor imobiliário. A transição de patrimônio passivo para desenvolvimento ativo, combinada com a estruturação de veículos de investimento regulados, configura um blueprint replicável por outros grupos familiares com ativos fundiários relevantes.

Para líderes do setor imobiliário e de infraestrutura que acompanham essa evolução, o GRI Institute segue como plataforma de referência para análise de tendências, troca de inteligência e conexão entre os principais tomadores de decisão do mercado.