A reconfiguração do funding imobiliário brasileiro passa pela migração de executivos públicos ao setor privado

O mercado imobiliário brasileiro atravessa uma inflexão silenciosa, porém estrutural. A engenharia financeira que sustenta novos empreendimentos, galpões logísticos e operações de crédito imobiliário está sendo redesenhada por uma geração de executivos que construiu suas carreiras dentro do aparato fiscal e financeiro do Estado e agora ocupa posições estratégicas no setor privado. A trajetória de Helcio Tokeshi, ex-Secretário da Fazenda do Estado de São Paulo (2016-2018) e ex-diretor da EBP, que atuou como CEO da CLI (Corredor Logística e Infraestrutura) pela IG4 Capital até fevereiro de 2026, é o exemplo mais visível de um fenômeno que redefine o acesso a capital para real estate no país.

Essa movimentação não é acidental. Ela responde a uma demanda concreta do mercado: a sofisticação regulatória dos instrumentos de funding exige profissionais que dominem simultaneamente a lógica do orçamento público, as regras do Conselho Monetário Nacional e a dinâmica de estruturação de produtos no mercado de capitais. O resultado é uma reconfiguração profunda na forma como desenvolvedores, bancos de investimento e estruturadoras acessam e distribuem recursos para o setor imobiliário.

Quem são os executivos que conectam o Estado ao mercado de capitais imobiliário?

A resposta a essa pergunta exige olhar para toda a cadeia de valor do funding imobiliário, e não apenas para um nome isolado. Helcio Tokeshi representa a inteligência fiscal que migra para a estruturação de veículos complexos de capital privado. Sua passagem pela Secretaria da Fazenda paulista e pela EBP lhe conferiu domínio sobre concessões, parcerias público-privadas e modelagem financeira de projetos de longo prazo. Na IG4 Capital, à frente da CLI, Tokeshi aplicou essa expertise na estruturação de operações que conectam infraestrutura logística e desenvolvimento imobiliário, dois setores cada vez mais interdependentes no Brasil.

Na ponta do desenvolvimento, Eduardo Fischer Teixeira de Souza, Co-CEO da MRV Engenharia e Participações, lidera uma das maiores incorporadoras do país, cuja operação depende diretamente de linhas de funding estruturado, incluindo recursos do FGTS, CRIs e debêntures. A capacidade da MRV de escalar sua produção habitacional está intrinsecamente ligada à disponibilidade e ao custo desses instrumentos financeiros.

No eixo da distribuição, Guilherme Paes, MD Partner e Head de Investment Banking do BTG Pactual, ocupa posição central na arquitetura de produtos como debêntures incentivadas, CRIs e fundos imobiliários que irrigam o setor. O BTG Pactual é uma das instituições mais ativas na originação e distribuição desses papéis, funcionando como ponte entre o capital institucional e os projetos imobiliários.

Uma quarta dimensão dessa reconfiguração aparece na EDLP (Estação da Luz Participações), que atua há mais de 20 anos como estruturadora de negócios e projetos híbridos de infraestrutura e logística, incluindo iniciativas como a Ferrogrão. A EDLP ilustra a fronteira onde infraestrutura logística e real estate convergem, criando demanda por instrumentos financeiros que não se enquadram nas categorias tradicionais de crédito imobiliário puro.

Essas quatro posições, a inteligência fiscal, o desenvolvimento, a distribuição e a estruturação híbrida, formam o ecossistema completo que determina como o capital chega ao real estate brasileiro. A presença de profissionais com vivência pública em cada um desses elos é o traço distintivo do ciclo atual.

Por que o aperto regulatório do CMN torna essa expertise ainda mais decisiva?

As resoluções do Conselho Monetário Nacional publicadas entre 2025 e 2026 restringiram significativamente os lastros permitidos para emissão de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e CRAs, proibindo que empresas que não fazem parte diretamente dos setores imobiliário e agrícola emitam esses títulos. Essa mudança regulatória, ainda em vigor e com novas revisões em estudo pelo governo em 2026 para debêntures incentivadas e LCI/LCA, alterou a dinâmica de originação de crédito imobiliário no mercado de capitais.

O impacto prático é duplo. Primeiro, reduziu-se o universo de emissores elegíveis, concentrando a originação em players genuinamente imobiliários. Segundo, aumentou a complexidade de estruturação, exigindo maior sofisticação jurídica e financeira para enquadrar operações dentro dos novos parâmetros. Em um ambiente assim, executivos que compreendem a racionalidade regulatória desde sua gênese, porque participaram de processos semelhantes no setor público, possuem vantagem competitiva objetiva.

Segundo análise da JGP publicada pelo NeoFeed, o volume de emissões de debêntures incentivadas em 2026 deve ser menor em relação ao recorde registrado em 2025, devido a ajustes de mercado e novas percepções de risco, apesar da agenda de leilões bilionários de infraestrutura. Essa retração relativa reforça a necessidade de estruturações mais criativas e de instrumentos híbridos que combinem lastros imobiliários com garantias de infraestrutura.

Profissionais como Tokeshi, que transitaram entre a modelagem de PPPs e a estruturação de veículos privados, estão posicionados para desenhar exatamente esses instrumentos. A expertise regulatória deixou de ser um diferencial de compliance para se tornar uma competência central de originação de negócios.

Como o crescimento dos FIIs amplifica a demanda por funding sofisticado?

O mercado de Fundos de Investimento Imobiliário alcançou dimensões que o tornaram sistematicamente relevante para a economia brasileira. Segundo dados da B3 e do Banco Safra, o número de investidores pessoas físicas em FIIs atingiu a marca histórica de 3,18 milhões em março de 2026. O estoque total do mercado na B3 chegou a R$ 200 bilhões em fevereiro de 2026, com 432 fundos listados, conforme dados da B3 publicados pela Revista O Empreiteiro.

Esses números revelam um mercado que ultrapassou o estágio de nicho. Com mais de três milhões de cotistas, os FIIs se consolidaram como classe de ativos de varejo, o que impõe exigências adicionais de governança, transparência e, sobretudo, qualidade dos ativos subjacentes. A base crescente de investidores demanda produtos com lastros robustos, estruturas jurídicas sólidas e teses de investimento claras.

Para desenvolvedores como a MRV, esse ecossistema representa tanto uma fonte de capital quanto uma disciplina de mercado. Cada emissão de CRI ou cota de fundo precisa convencer uma base pulverizada de investidores sobre a qualidade do ativo e a previsibilidade dos fluxos. Para bancos de investimento como o BTG Pactual, a escala do mercado de FIIs cria oportunidades de originação e distribuição, mas também eleva o escrutínio regulatório e reputacional sobre cada operação.

A convergência entre infraestrutura logística e real estate, representada por operações como as da EDLP, adiciona uma camada de complexidade. Fundos que combinam ativos logísticos e imobiliários precisam de estruturações que atendam simultaneamente às regras de FIIs e às exigências de debêntures de infraestrutura, um terreno onde a expertise regulatória de origem pública se mostra particularmente valiosa.

O que essa reconfiguração significa para o ciclo 2026-2028

O setor imobiliário brasileiro entra em um ciclo onde a competência em estruturação financeira é tão determinante quanto a capacidade de execução de obras. A migração de executivos com experiência em gestão pública para posições de comando na estruturação de capital privado é um indicador avançado dessa transformação.

Três dinâmicas convergem para sustentar essa tese. A primeira é regulatória: o aperto do CMN sobre CRIs e as revisões em estudo para debêntures incentivadas e LCI/LCA exigem expertise que vai além do conhecimento técnico de mercado. A segunda é de escala: um mercado de FIIs com R$ 200 bilhões em estoque e 3,18 milhões de investidores demanda sofisticação crescente na originação de produtos. A terceira é setorial: a convergência entre infraestrutura e real estate, visível em operações logísticas e projetos híbridos, cria demanda por instrumentos financeiros que ainda estão sendo inventados.

Essa é a agenda que o GRI Institute tem acompanhado de perto em seus encontros com lideranças do setor imobiliário e de infraestrutura. A interseção entre política pública, regulação financeira e mercado de capitais define cada vez mais quem terá acesso a capital competitivo nos próximos anos. A capacidade de navegar essa interseção, com rigor técnico e visão sistêmica, será o principal diferencial competitivo para desenvolvedores, gestores de fundos e estruturadores no ciclo que se abre.

O funding imobiliário brasileiro não está apenas mudando de volume. Está mudando de natureza. E os profissionais que compreendem essa mudança desde suas raízes no setor público são, hoje, os arquitetos dessa nova realidade.