Habitação de interesse social para locação: os modelos e players que estruturam HIS e HMP no Brasil

A locação social de habitação de interesse social (HIS) e habitação de mercado popular (HMP) vem se consolidando como uma das fronteiras mais promissoras do mercado imobiliário brasileiro. Em eventos recentes promovidos pelo GRI Institute, a temática figurou entre as dez mais acessadas por líderes do setor, sinalizando um interesse crescente de incorporadores, gestoras de fundos, investidores institucionais e agentes públicos em compreender como estruturar empreendimentos voltados à moradia acessível para renda.

Diferentemente do segmento residencial para renda voltado à classe média-alta, que já conta com teses consolidadas por fundos imobiliários listados e investidores institucionais, o subsegmento de HIS e HMP para locação opera sob uma lógica distinta. Exige articulação entre subsídios públicos, marcos regulatórios municipais, instrumentos de parceria público-privada (PPP) e estruturação de veículos financeiros capazes de entregar retornos compatíveis com o perfil de risco e o horizonte de longo prazo da operação.

Por que a locação social ganha tração entre investidores e incorporadores?

O déficit habitacional brasileiro permanece como um dos maiores desafios estruturais do país. A maior parte desse déficit se concentra nas faixas de renda mais baixas, onde a aquisição de moradia própria encontra barreiras de crédito, renda e formalização. Nesse contexto, a locação social surge como uma alternativa que combina política pública de moradia com a possibilidade de geração de receita recorrente para o investidor privado.

A tese de locação social parte de um princípio estruturante: ao invés de transferir a propriedade ao beneficiário, o poder público e o setor privado constroem e administram unidades habitacionais destinadas à locação por valores subsidiados ou acessíveis. Esse modelo preserva o patrimônio no veículo proprietário, permite gestão profissionalizada do ativo e viabiliza a reciclagem de capital ao longo de ciclos mais longos.

Para que a equação financeira funcione, é necessário combinar ao menos três elementos: terreno aportado ou desonerado pelo poder público, subsídios que complementem a capacidade de pagamento do locatário e estruturas de financiamento de longo prazo com custo de capital compatível. A sofisticação dessa engenharia é precisamente o que atrai players experientes em estruturação de ativos imobiliários.

Quais são os modelos de viabilização utilizados em HIS e HMP para locação?

Os principais mecanismos que vêm sendo testados e estruturados no mercado brasileiro podem ser agrupados em quatro categorias:

PPPs habitacionais

As parcerias público-privadas representam o modelo mais avançado em termos de escala e institucionalidade. Nesse formato, o município ou estado estrutura uma concessão administrativa na qual o parceiro privado projeta, constrói, financia e opera unidades habitacionais destinadas à locação social por prazos que tipicamente variam entre 20 e 30 anos. O poder público realiza contraprestações periódicas ao concessionário, garantindo a sustentabilidade financeira da operação.

O município de São Paulo se tornou referência nesse modelo. Figuras como Helcio Tokeshi, ex-secretário da Fazenda do município e reconhecido articulador de PPPs habitacionais, têm papel central na formatação e credibilidade dessas estruturas perante investidores institucionais. A expertise acumulada em São Paulo serve como benchmark para outros municípios que avaliam programas semelhantes.

Fundos de investimento imobiliário (FIIs) dedicados

Gestoras de recursos começam a estruturar FIIs e veículos de investimento voltados especificamente para habitação popular destinada à locação. Esses fundos buscam captar recursos de investidores institucionais, como fundos de pensão e seguradoras, cujo apetite por ativos de renda recorrente com lastro imobiliário e correlação social tem aumentado.

A estruturação desses veículos exige capacidade de originação de projetos em escala, relacionamento sólido com o poder público e expertise em gestão condominial de empreendimentos populares. Nomes como Eduardo Fischer Teixeira de Souza e Diogo Prosdocimi circulam entre os profissionais que atuam nessa fronteira entre capital privado e impacto social, segundo discussões acompanhadas pelo GRI Institute em seus encontros setoriais.

Subsídio cruzado e mixed-use

Outro modelo emergente combina unidades de mercado livre com unidades de HIS ou HMP dentro do mesmo empreendimento ou portfólio. A receita gerada pelas unidades comercializadas ou locadas a preços de mercado subsidia as unidades populares, criando um mecanismo de subsídio cruzado que reduz a dependência de aportes públicos diretos.

Esse modelo encontra respaldo em instrumentos urbanísticos como a cota de solidariedade, adotada em planos diretores de algumas capitais, que exigem a destinação de percentual da área construída para habitação de interesse social em empreendimentos acima de determinado porte.

Programas estaduais e municipais com COHAB e CDHU

As companhias habitacionais estaduais e municipais, como a CDHU em São Paulo e as COHABs em diversos estados, desempenham função relevante na provisão de terrenos, na articulação com programas federais e na gestão de carteiras de locação social. A integração entre esses entes e o capital privado representa um eixo de desenvolvimento que diversos players do setor monitoram com atenção.

O papel do poder público como desbloqueador

A viabilização de empreendimentos de HIS e HMP para locação depende, em larga medida, da atuação do poder público como desbloqueador de ciclos de investimento. Essa atuação se materializa em ao menos quatro dimensões: regulatória, fundiária, fiscal e financeira.

Na dimensão regulatória, municípios que aprovam marcos específicos para locação social, com regras claras sobre reajustes, prazos e critérios de elegibilidade, reduzem a percepção de risco do investidor privado. Na dimensão fundiária, a disponibilização de terrenos públicos bem localizados e com infraestrutura urbana adequada é frequentemente o elemento que torna a conta viável.

A dimensão fiscal envolve isenções ou reduções tributárias que incidem sobre a construção e a operação dos empreendimentos. Já a dimensão financeira abrange desde linhas de crédito subsidiadas até garantias públicas que permitem a estruturação de dívida em condições compatíveis com os retornos esperados do segmento popular.

Diego Villar é outro nome relevante no ecossistema de profissionais que atuam na interseção entre desenvolvimento imobiliário e política habitacional, participando de debates sobre como alinhar incentivos entre o setor público e o privado para destravar projetos de moradia acessível.

Desafios que permanecem na agenda

Apesar do avanço conceitual, a escala de projetos de HIS e HMP para locação ainda é modesta frente ao déficit habitacional. A estruturação de cada projeto exige negociações longas com entes públicos, adequação a marcos regulatórios que variam entre municípios e capacidade de gestão operacional que difere substancialmente da incorporação tradicional.

A padronização de contratos e estruturas de garantia, a criação de benchmarks de performance para ativos de locação social e a ampliação do universo de investidores dispostos a alocar capital nesse segmento são agendas que devem avançar nos próximos ciclos.

O custo de capital ainda representa um gargalo significativo. Enquanto a locação residencial de mercado opera com yields que atraem capital privado com relativa facilidade, o segmento popular exige complementação por meio de subsídios ou mecanismos de mitigação de risco que nem sempre estão disponíveis em escala suficiente.

Perspectivas para 2026 e além

O pipeline de projetos de HIS e HMP para locação tende a se ampliar na medida em que três condições se consolidem: maturação dos marcos regulatórios municipais, expansão dos veículos de investimento dedicados e demonstração de resultados operacionais pelos projetos pioneiros.

A habitação de interesse social para locação representa uma classe de ativos em formação, onde a convergência entre retorno financeiro e impacto social constitui a proposta de valor central. Para investidores com horizonte de longo prazo e capacidade de navegar a complexidade institucional brasileira, o segmento oferece oportunidades de posicionamento antecipado em um mercado de escala potencialmente significativa.

O GRI Institute continuará acompanhando essa agenda em seus encontros com líderes do setor, promovendo o diálogo entre os principais protagonistas da habitação popular para locação no Brasil e contribuindo para a formação de conhecimento qualificado sobre esse segmento estratégico do mercado imobiliário.