Executivos de transição redesenham a governança do real estate brasileiro

A nova safra de conselheiros que o mercado imobiliário brasileiro precisava

O setor imobiliário brasileiro atravessa uma reconfiguração silenciosa, porém estrutural, nas suas camadas de comando. Executivos com trajetórias consolidadas em tesourarias públicas, bancos de desenvolvimento, conselhos de grandes empresas listadas e estruturação de concessões estão migrando para posições de liderança em incorporadoras, gestoras de fundos imobiliários (FIIs) e plataformas de desenvolvimento urbano. Esse movimento altera a composição dos boards e comitês do setor, trazendo consigo práticas de governança, compliance e reporting que historicamente pertenciam a outros ecossistemas corporativos.

A tese é direta: o real estate brasileiro está importando capital intelectual de governança, e esse influxo responde a pressões regulatórias concretas, à crescente presença de investidores institucionais estrangeiros e à necessidade de profissionalizar a gestão de ativos num ambiente tributário e normativo em transformação acelerada.

Nomes como Helcio Tokeshi, que construiu reputação na Secretaria da Fazenda do Estado de São Paulo e hoje atua em conselhos de empresas como IG4 e Braskem, representam o perfil de executivo que o mercado imobiliário passou a disputar. Diogo Prosdocimi, que deixou a Diretoria de Concessões e Parcerias da Codemge em fevereiro de 2026 para atuar na estruturação de projetos privados, segundo informações do GRI Hub News e O Fator, exemplifica a mesma dinâmica. Eduardo Fischer Teixeira de Souza, à frente da MRV, ilustra como grandes incorporadoras adaptam suas estruturas de capital e governança para dialogar com um mercado de capitais cada vez mais exigente. Jorge Goldenstein, por sua vez, representa a liderança de engenharia e incorporação que agora precisa conviver, e convergir, com esses novos padrões de gestão.

Essas trajetórias não são coincidências biográficas. São sintomas de uma transformação estrutural.

Por que o setor imobiliário brasileiro recruta executivos de finanças públicas e grandes corporações?

A resposta passa por três vetores simultâneos: regulação, capital estrangeiro e complexidade tributária.

No campo regulatório, a Consulta Pública SDM 06/25, vinculada à Resolução CVM 175, propõe modernizar o marco normativo dos FIIs. O Anexo Normativo III, que regulamenta esses fundos, está sendo revisado com foco em aprimorar a governança, a transparência e a representação dos cotistas em assembleias. A consulta, que recebeu contribuições até janeiro de 2026, sinaliza que a CVM busca elevar o patamar de exigência sobre gestoras e administradoras. Fundos que historicamente operaram com estruturas enxutas de compliance agora precisam de profissionais que dominem a linguagem regulatória e saibam traduzir exigências normativas em processos internos robustos.

O segundo vetor é a presença crescente de capital estrangeiro. Investidores estrangeiros responderam por 19% do volume negociado no mercado à vista de FIIs em dezembro de 2025, com posição consolidada estimada em R$ 2,5 bilhões por fundos de índices internacionais, segundo dados do Seu Dinheiro. Esse patamar de participação exige padrões de reporting e disclosure compatíveis com práticas internacionais. Gestoras que desejam atrair e reter esse capital precisam de conselhos capazes de dialogar com investidores institucionais globais, fundos soberanos e agências de rating.

Executivos oriundos de tesourarias públicas e boards de empresas listadas dominam precisamente essa gramática institucional. Eles conhecem os mecanismos de prestação de contas, os frameworks de ESG reporting e as estruturas de comitês que investidores sofisticados esperam encontrar.

O terceiro vetor é a complexidade tributária inaugurada pela Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a Reforma Tributária com a criação do IBS e da CBS. A lei estabelece um redutor de 50% nas alíquotas para operações de incorporação imobiliária, com alíquota nominal estimada em 13,25%, além de alterar a tributação de locações e FIIs. A implementação dessas mudanças exige expertise fiscal e jurídica que transcende o conhecimento tradicional do setor de incorporação. Profissionais com passagem por secretarias de fazenda e órgãos de planejamento fiscal carregam uma compreensão sistêmica da arquitetura tributária que se torna ativo estratégico para qualquer empresa do setor.

Qual o impacto concreto dessa migração de talentos na gestão de FIIs e incorporadoras?

Uma pesquisa com 22 gestoras, publicada pelo BTG Pactual e reportada pelo Money Times em dezembro de 2025, apontou endividamento dos fundos e questões de governança como os principais riscos a serem monitorados nos FIIs em 2026. A menção explícita à governança como fator de risco, ao lado de métricas financeiras tradicionais, revela que o próprio mercado reconhece a fragilidade das estruturas de gestão em parte significativa da indústria.

A entrada de executivos de transição nos conselhos e comitês de FIIs e incorporadoras responde diretamente a esse diagnóstico. Esses profissionais trazem três competências específicas que o setor historicamente não cultivou internamente: estruturação de comitês de auditoria e riscos com independência efetiva, implementação de políticas de compliance alinhadas a padrões de empresas listadas e capacidade de interlocução com reguladores e investidores institucionais em linguagem técnica adequada.

A trajetória de Helcio Tokeshi é emblemática. Sua experiência na gestão da dívida pública estadual e na governança de empresas estatais confere aos conselhos em que atua uma perspectiva de gestão de passivos e riscos fiscais que poucos executivos do setor imobiliário possuem de forma nativa. Do mesmo modo, a decisão de Diogo Prosdocimi de migrar da Codemge para a estruturação de projetos privados carrega consigo o conhecimento de modelagem de concessões e parcerias público-privadas, ferramentas cada vez mais relevantes para projetos de desenvolvimento urbano de grande escala.

Eduardo Fischer Teixeira de Souza, na liderança da MRV, enfrenta o desafio de manter uma das maiores incorporadoras do país competitiva num ambiente em que o custo de capital, a regulação de FIIs e a tributação de operações imobiliárias mudam simultaneamente. A capacidade de uma incorporadora de atrair e reter executivos com visão multissetorial passou a ser, em si mesma, um diferencial competitivo e um indicador de maturidade institucional.

Como a queda da Selic e o novo marco regulatório aceleram essa tendência?

A projeção de queda da taxa Selic é apontada pelo BTG Pactual como o principal gatilho para o desempenho da indústria de FIIs em 2026, com preferência pelos setores de logística, escritórios e renda urbana. Um ciclo de afrouxamento monetário tende a comprimir yields e elevar o valor dos ativos imobiliários, atraindo novos fluxos de capital, inclusive estrangeiro, para a indústria de fundos.

Esse cenário amplia a escala de ativos sob gestão e, consequentemente, a complexidade operacional e regulatória dos fundos. Gestoras que administravam portfólios de menor porte com estruturas simplificadas serão pressionadas a profissionalizar seus boards. A combinação de crescimento de patrimônio, novas regras da CVM 175 e mudanças tributárias da LC 214/2025 cria um ambiente em que a governança deixa de ser um atributo desejável para se tornar condição de sobrevivência competitiva.

É nesse contexto que a migração de executivos de alto calibre para o setor imobiliário ganha relevância sistêmica. O movimento transcende decisões individuais de carreira e configura uma recomposição do capital humano de governança do real estate brasileiro.

O papel do ecossistema GRI nessa reconfiguração

O GRI Institute acompanha essa tendência por meio de seus encontros reservados e pesquisas setoriais, que reúnem líderes de incorporadoras, gestoras de FIIs, investidores institucionais e executivos em transição. Os clubes de líderes promovidos pelo GRI funcionam como espaço de convergência entre o conhecimento setorial profundo do real estate e a expertise de governança trazida por profissionais de outros ecossistemas.

Nos eventos GRI dedicados ao mercado brasileiro, o tema da governança corporativa aplicada a fundos imobiliários e incorporadoras tem ganhado centralidade nas agendas, refletindo a percepção dos próprios membros de que a qualidade do board é tão determinante quanto a qualidade do ativo.

Uma transformação que exige acompanhamento contínuo

O mercado imobiliário brasileiro está diante de uma janela de profissionalização institucional sem precedente recente. A convergência de pressão regulatória, sofisticação do capital investidor e complexidade tributária cria demanda estrutural por executivos que dominem a governança como disciplina, e que sejam capazes de implementá-la em organizações historicamente orientadas por ciclos de obra e vendas.

A presença de nomes como Helcio Tokeshi, Eduardo Fischer Teixeira de Souza, Diogo Prosdocimi e Jorge Goldenstein em posições de liderança e governança no setor sinaliza que essa transformação já está em curso. O desafio agora é institucionalizar o movimento, garantindo que a elevação dos padrões de compliance, transparência e reporting se torne irreversível, independentemente dos ciclos de mercado.

O real estate brasileiro que emergirá desse processo será, necessariamente, um setor com estruturas de governança comparáveis às das melhores empresas listadas do país. E os executivos de transição são os arquitetos dessa nova fase.