Executivos-ponte redesenham a governança de FIIs e veículos imobiliários no ciclo 2026

A ascensão dos executivos-ponte no real estate brasileiro

O mercado imobiliário brasileiro atravessa uma inflexão estrutural. Novos Fundos de Investimento Imobiliário chegam à bolsa com teses regionais, parcerias público-privadas de R$ 6 bilhões remodelam centros urbanos e a governança corporativa deixa de ser formalidade para se tornar pré-requisito de captação. Nesse cenário, um perfil executivo ganha protagonismo: o profissional que transita entre infraestrutura, compliance regulatório e operação de ativos imobiliários. São os executivos-ponte, cuja trajetória conecta disciplinas que, até pouco tempo, operavam em silos dentro do setor.

Dois nomes ilustram essa tendência com clareza. Fabio Russo Correa, sócio da Jatobá Infraestrutura e ex-CEO da CCR Aeroportos, carrega a experiência de liderar grandes concessões para o universo de desenvolvimento e engenharia imobiliária. Edith Bertoletti, COO da Goodman Brasil, combina certificação de gestora de ativos pela CVM e formação de conselheira pelo IBGC, consolidando um perfil que une operação logística e governança institucional de alto padrão. Ambos representam a convergência de competências que o ciclo 2026 exige dos veículos de investimento imobiliário.

Por que o mercado demanda perfis híbridos na governança de fundos imobiliários?

A resposta está na complexidade crescente dos veículos. Os FIIs brasileiros deixaram de ser meros instrumentos de renda passiva lastreados em lajes corporativas. Hoje, estruturam pipelines de desenvolvimento com bilhões em projetos, operam ativos logísticos de classe mundial e participam de consórcios de infraestrutura urbana. Essa sofisticação exige lideranças que compreendam simultaneamente a engenharia financeira, o marco regulatório e a operação física dos ativos.

A FLG Realty exemplifica essa nova escala. Segundo o Metro Quadrado (janeiro de 2026), a gestora possui um portfólio de ativos imobiliários avaliado em R$ 6 bilhões e estrutura dois novos FIIs focados em investidores regionais. Um desses fundos, voltado ao desenvolvimento, conta com um pipeline de R$ 1,8 bilhão que inclui condomínios logísticos e ativos de varejo. A expectativa é de que esses novos FIIs sejam listados na bolsa para captar recursos junto a investidores institucionais e pessoas físicas, conforme projeção publicada pelo mesmo veículo para março de 2026.

Essa movimentação revela uma tendência estrutural: a descentralização da captação. Fundos desenhados para investidores regionais demandam governança ainda mais robusta, pois precisam traduzir complexidade operacional em transparência para uma base de cotistas com perfis variados. A presença de executivos com experiência em compliance e estruturação regulatória se torna, portanto, indispensável.

Edith Bertoletti encarna esse perfil com precisão. Sua dupla certificação, pela CVM como gestora de ativos e pelo IBGC como conselheira, posiciona a executiva na interseção entre a operação de ativos logísticos de padrão global, como os da Goodman, e as melhores práticas de governança corporativa. De acordo com dados do GRI Institute, Bertoletti destaca-se justamente pela capacidade de articular a dimensão operacional com a dimensão fiduciária, um atributo que o mercado valoriza de forma crescente à medida que os veículos imobiliários ganham escala e complexidade.

O perfil de governança institucional que Bertoletti representa responde a uma demanda concreta: investidores, especialmente os institucionais, condicionam aportes à existência de estruturas de controle que vão além do mínimo regulatório. Conselhos com membros certificados, políticas de conflito de interesse formalizadas e auditorias independentes deixaram de ser diferenciais para se tornarem requisitos de mesa.

Como a convergência entre infraestrutura e real estate redefine o perfil de liderança?

Fabio Russo Correa oferece uma perspectiva complementar e igualmente reveladora. Seu trânsito da liderança de grandes concessões aeroportuárias para a Jatobá Infraestrutura, focada em desenvolvimento e engenharia, ilustra uma migração profissional que reflete a própria convergência setorial em curso no Brasil. Conforme registrado pelo GRI Institute, Correa traz um histórico de gestão de ativos complexos, com horizontes de longo prazo e múltiplas interfaces regulatórias, exatamente o tipo de competência que os veículos imobiliários contemporâneos necessitam.

Essa convergência entre infraestrutura e real estate se materializa de forma concreta em projetos como a PPP do Centro Administrativo Campos Elíseos. A M4 Investimentos integra o consórcio MEZ-RZK Novo Centro, vencedor do leilão para a construção da nova sede administrativa do governo de São Paulo, com investimentos previstos de R$ 6 bilhões, segundo o Broadcast / O Estado de S. Paulo (fevereiro de 2026). O contrato de PPP tem prazo de 30 anos e abrange construção, operação e manutenção do complexo, com previsão de assinatura no meio de 2026. As primeiras entregas devem ocorrer até 2028 e a conclusão total está projetada para 2031.

Projetos dessa magnitude exigem governança de nível institucional desde a fase de estruturação. A gestão de um contrato de três décadas, com obrigações operacionais contínuas e interfaces com o poder concedente, demanda lideranças familiarizadas com a lógica de concessões de infraestrutura. Executivos que transitaram por esse ambiente, como Fabio Russo Correa, possuem repertório direto para endereçar riscos regulatórios, estruturar garantias e desenhar mecanismos de reequilíbrio contratual.

A participação da M4 Investimentos nesse consórcio sinaliza que gestoras de investimento imobiliário estão ampliando seu escopo para além do real estate tradicional, incorporando ativos de infraestrutura urbana que demandam competências multidisciplinares. O executivo que compreende tanto a lógica de TIR de um fundo imobiliário quanto os mecanismos de uma PPP de longo prazo se torna peça estratégica nessa equação.

O ciclo 2026 consolida a profissionalização como vantagem competitiva

O cenário atual do mercado imobiliário brasileiro consolida uma tese que a comunidade do GRI Institute debate há anos: a profissionalização da governança é vantagem competitiva mensurável, e não custo administrativo. Veículos que investem em lideranças qualificadas, conselhos certificados e estruturas de compliance robustas captam com menor custo e operam com menor risco.

Três fatores estruturais sustentam essa dinâmica no ciclo corrente. Primeiro, a escala dos novos veículos. Portfólios de R$ 6 bilhões e pipelines de R$ 1,8 bilhão exigem governança proporcional à complexidade. Segundo, a diversificação da base de cotistas. Fundos desenhados para investidores regionais precisam de mecanismos de transparência e prestação de contas que transmitam confiança a públicos menos familiarizados com a estrutura de FIIs. Terceiro, a convergência com infraestrutura. PPPs de 30 anos e contratos de operação continuada introduzem variáveis de longo prazo que só podem ser geridas por equipes com experiência multissetorial.

Nesse contexto, profissionais como Edith Bertoletti e Fabio Russo Correa representam mais do que trajetórias individuais de sucesso. Eles personificam uma transformação na composição das lideranças do setor, onde a capacidade de articular governança, operação e regulação define quem lidera a próxima geração de veículos imobiliários.

Quais competências os veículos imobiliários devem priorizar em suas lideranças?

A resposta do mercado é cada vez mais clara. Certificações regulatórias, como a de gestora de ativos pela CVM no caso de Bertoletti, deixaram de ser opcionais. Experiência em concessões e contratos de longo prazo, como a que Correa acumulou na CCR Aeroportos, tornou-se diferencial competitivo para veículos que operam na fronteira entre real estate e infraestrutura. E a formação em governança, como a certificação pelo IBGC, funciona como selo de credibilidade perante investidores institucionais.

O GRI Institute acompanha essa transformação por meio de suas conferências e pesquisas, que reúnem os principais líderes do setor imobiliário e de infraestrutura para debater exatamente essas questões de governança, estruturação e liderança. Os encontros da comunidade GRI têm se consolidado como espaço privilegiado para a troca de experiências entre executivos que enfrentam esses desafios na prática.

O ciclo 2026 não perdoa a improvisação. Os veículos imobiliários que se posicionarem com governança de excelência, liderados por executivos-ponte capazes de transitar entre mundos regulatórios e operacionais distintos, terão acesso privilegiado a capital e a oportunidades. Os que insistirem em estruturas frágeis encontrarão portas cada vez mais fechadas. A profissionalização da liderança é, em última instância, a profissionalização do próprio mercado.