Executivos de infraestrutura redesenham a fronteira entre obra pública e real estate privado

A emergência de uma nova classe de capital allocators no real estate brasileiro

O Brasil atravessa uma inflexão estrutural no modo como financia, desenvolve e opera seus ativos de infraestrutura e real estate. Os investimentos em infraestrutura atingiram a projeção recorde de R$ 280 bilhões em 2025, com 84% (R$ 234,9 bilhões) provenientes da iniciativa privada, segundo dados da ABDIB e da EY-Parthenon (Barômetro da Infraestrutura). Essa proporção inédita de capital privado exige um perfil de liderança que o mercado ainda está aprendendo a reconhecer: executivos que transitam com fluência entre a lógica das concessões públicas e a dinâmica do investimento imobiliário de longo prazo.

Nomes como Eduardo Fischer Teixeira de Souza, Helcio Tokeshi, Diogo Prosdocimi e Jorge Goldenstein representam essa classe emergente. Cada um deles carrega um repertório construído em décadas de atuação em grandes construtoras, secretarias de fazenda, concessões rodoviárias e gestão de ativos reais. A convergência dessas trajetórias com o momento atual do mercado imobiliário brasileiro não é coincidência. É consequência direta de um ambiente regulatório mais sofisticado, de um pipeline de projetos cada vez mais complexo e de uma demanda institucional por governança que só profissionais com vivência nos dois lados da mesa conseguem entregar.

O capital privado já domina o financiamento de infraestrutura no Brasil, e os executivos que entendem a gramática do setor público são os mais preparados para alocar esse capital em ativos imobiliários de alta complexidade.

Quem são os executivos que conectam infraestrutura pública e capital imobiliário privado?

Eduardo Fischer Teixeira de Souza atua como Co-CEO da MRV Engenharia e Participações S.A. desde 2014, segundo informações da própria companhia. Sua trajetória na MRV começou em 1993, como estagiário, e percorreu todas as camadas operacionais de uma das maiores incorporadoras da América Latina. Fischer encarna o perfil do líder que conhece a cadeia produtiva do real estate de ponta a ponta, da engenharia de obras ao mercado de capitais. Sua permanência de mais de três décadas na mesma organização confere uma visão longitudinal rara sobre ciclos imobiliários, mudanças regulatórias e transformações no perfil de demanda habitacional.

Helcio Tokeshi percorreu o caminho inverso. Atuou como Secretário da Fazenda do Estado de São Paulo entre 2016 e 2018, posição que lhe deu acesso direto à engrenagem fiscal e regulatória que sustenta concessões, parcerias público-privadas e incentivos ao investimento. Após a passagem pelo governo, Tokeshi ocupou o cargo de CEO da CLI (Corredor Logística e Infraestrutura) até fevereiro de 2026, segundo o Brazil Stock Guide, e atualmente é Managing Director da IG4 Capital. Sua migração para o setor privado de infraestrutura e gestão de ativos ilustra um movimento crescente: a expertise em finanças públicas tornou-se ativo estratégico na estruturação de investimentos privados de longo prazo.

Diogo Prosdocimi complementa esse mosaico com uma trajetória marcada pela gestão de concessões e parcerias no setor público mineiro. Ocupou o cargo de Diretor de Concessões e Parcerias da CODEMGE até fevereiro de 2026 e foi presidente da BHTrans em 2021, conforme registros da Prefeitura de Belo Horizonte e do portal O Fator. Prosdocimi traz para o mercado privado a capacidade de navegar a complexidade institucional brasileira, desde a modelagem de projetos até a interlocução com órgãos reguladores.

A trajetória desses executivos revela que o mercado imobiliário brasileiro já não se move apenas por ciclos de crédito ou demanda habitacional. Move-se por uma sofisticação institucional que exige líderes com dupla fluência, em finanças públicas e em alocação de capital privado.

Como a nova regulação acelera a convergência entre infraestrutura e real estate?

A ponte financeira entre os dois mundos ganhou um instrumento decisivo com a Lei 14.801/2024, que instituiu as debêntures de infraestrutura. A legislação permite que a empresa emissora deduza até 30% dos juros pagos da base de cálculo do IRPJ e da CSLL, além de zerar a alíquota de Imposto de Renda Retido na Fonte para investidores estrangeiros. Trata-se de um mecanismo que amplia significativamente a base de capital disponível para projetos de infraestrutura com componente imobiliário, como terminais logísticos, complexos multiuso e empreendimentos de uso misto ancorados em concessões.

Para executivos com experiência na estruturação de PPPs e concessões, essa legislação representa uma ferramenta familiar repaginada para o mercado de capitais. A capacidade de modelar projetos que se enquadrem nos critérios da Lei 14.801/2024 e, ao mesmo tempo, entreguem retorno compatível com a expectativa de investidores imobiliários é uma competência que poucos profissionais reúnem. Os executivos mapeados nesta análise estão entre eles.

O ciclo de expansão não dá sinais de arrefecimento. A projeção do BNDES, acompanhada pelo GRI Institute, indica que os investimentos em infraestrutura podem alcançar R$ 300 bilhões em 2026. Paralelamente, o mercado imobiliário residencial de luxo e superluxo movimentou R$ 52,2 bilhões nas capitais brasileiras em 2025, alta de 35% em relação a 2024, segundo a Brain Inteligência Estratégica. Esses dois vetores, infraestrutura expandindo e real estate de alto padrão em ascensão, convergem em projetos que demandam exatamente o perfil de liderança analisado: capacidade de operar em escala, entender regulação e atrair capital institucional.

A Lei 14.801/2024 funciona como catalisador regulatório de uma tendência que já estava em curso: a fusão entre o pipeline de infraestrutura e o pipeline imobiliário sob uma mesma lógica de alocação de capital.

Qual o impacto dessa convergência para o pipeline imobiliário dos próximos anos?

A Brain Inteligência Estratégica projeta um novo ciclo de crescimento para o mercado imobiliário em 2026 e 2027, impulsionado pela expectativa de queda da taxa Selic e pelo chamado "efeito riqueza", com investidores transferindo lucros da bolsa de valores para ativos reais, conforme reportado pela CNN Brasil. Esse cenário favorece diretamente os megaprojetos que combinam infraestrutura e real estate, pois são justamente os ativos de longo prazo que mais se beneficiam de juros menores e de fluxo de capital institucional.

A presença de executivos como Fischer, Tokeshi, Prosdocimi e Goldenstein em posições de decisão representa uma mudança qualitativa na governança do setor. Quando um ex-secretário da Fazenda de São Paulo senta à mesa de um comitê de investimentos imobiliários, a análise de risco incorpora variáveis que gestores puramente financeiros tendem a subestimar: risco regulatório, sustentabilidade fiscal de incentivos, viabilidade de contrapartidas públicas. Da mesma forma, quando um executivo com três décadas de construção civil lidera uma incorporadora listada em bolsa, a disciplina operacional se traduz em previsibilidade de entregas e de geração de caixa.

Nos encontros promovidos pelo GRI Institute ao longo dos últimos ciclos, a presença crescente de executivos com essa dupla formação tem sido notável. Debates que antes se organizavam em torno de eixos distintos, de um lado infraestrutura e concessões, do outro incorporação e fundos imobiliários, passaram a compartilhar painéis, teses e, sobretudo, deal flow. A comunidade de membros do GRI Institute reflete essa convergência de forma cada vez mais orgânica.

O desafio que permanece é de mensuração. Ainda faltam dados consolidados sobre o volume exato de capital que migra especificamente de veículos de infraestrutura para fundos de investimento imobiliário sob a gestão direta desses perfis executivos. Da mesma forma, métricas comparativas internacionais sobre a proporção de dealmakers com trajetória público-privada em mercados emergentes ainda são escassas. Esses são campos que a pesquisa setorial, incluindo os esforços do próprio GRI Institute, precisará mapear nos próximos anos.

A tese que une obra pública e ativo privado

O mercado imobiliário brasileiro está deixando de ser um setor que reage a ciclos macroeconômicos para se tornar uma classe de ativos que se integra estruturalmente ao pipeline de infraestrutura do país. Essa transformação não acontece por decreto. Acontece porque executivos com a bagagem certa estão ocupando as posições certas no momento certo.

Eduardo Fischer Teixeira de Souza, Helcio Tokeshi, Diogo Prosdocimi e seus pares são a expressão de um mercado que amadureceu. A sofisticação regulatória trazida pela Lei 14.801/2024, o recorde de investimento privado em infraestrutura e o boom do real estate de alto padrão criam um ambiente onde a fronteira entre obra pública e empreendimento privado é cada vez mais tênue.

Para os líderes que integram a comunidade do GRI Institute, a pergunta estratégica deixou de ser se infraestrutura e real estate vão convergir. A pergunta agora é quem será capaz de capturar valor nessa convergência, e com qual velocidade.

Esta análise integra a cobertura estratégica do GRI Institute sobre lideranças e tendências de alocação de capital no mercado imobiliário e de infraestrutura brasileiro.