O mapa do EDLP no Brasil em 2026: absorção recorde e os municípios que lideram fora do eixo Rio-SP

O mercado de empreendimentos de desenvolvimento de loteamento planejado (EDLP) atravessa um ciclo de expansão acelerada fora dos grandes centros tradicionais. Em 2025, o Estado de São Paulo registrou a venda de 51,7 mil lotes, alta de 15% em relação ao ano anterior, segundo dados do Secovi-SP. O dado, robusto por si só, revela apenas parte da dinâmica nacional: praças como Cuiabá, Goiânia, Joinville e Maringá apresentam indicadores de absorção e valorização que posicionam o interior e as capitais regionais como os novos vetores do desenvolvimento urbano planejado no país.

Este radar de mercado consolida os principais dados de desempenho por município, identifica tendências de preço e velocidade de vendas e mapeia os fatores regulatórios e macroeconômicos que condicionam a trajetória do segmento em 2026.

Centro-Oeste: Cuiabá e Goiânia registram recordes consecutivos

Cuiabá encerrou 2025 com recorde histórico no mercado imobiliário, movimentando R$ 5,7 bilhões, o que representa um crescimento de 17,99% em faturamento e 24,87% no volume de unidades transacionadas em relação a 2024, conforme levantamento da ABMI (Associação Brasileira do Mercado Imobiliário). A combinação entre a riqueza gerada pelo agronegócio, a busca por qualidade de vida e a oferta de bairros planejados de médio e alto padrão sustenta a demanda na capital mato-grossense.

A projeção para 2026 reforça essa trajetória. Segundo dados do Secovi-MT publicados pelo Estadão MT, a abertura de novos loteamentos e bairros planejados deve impulsionar o mercado imobiliário de Várzea Grande (MT), município conurbado com Cuiabá, a movimentar mais de R$ 636 milhões apenas no primeiro semestre de 2026, estabelecendo um recorde histórico para o município. A região metropolitana de Cuiabá consolida-se, assim, como um dos principais polos nacionais de absorção de lotes.

Em Goiânia, o ritmo é igualmente expressivo. No primeiro semestre de 2025, as vendas de imóveis na capital goiana cresceram 21%, movimentando R$ 4,1 bilhões, de acordo com a Ademi-GO. O Índice de Velocidade de Vendas (IVV) girou em torno de 10% ao mês, com valorização média de 12% no período. Trata-se de um patamar que sinaliza alta liquidez e pressão ascendente sobre o preço do metro quadrado de lotes.

Alterações recentes no Plano Diretor de Goiânia, contudo, limitaram o adensamento de terrenos em certas regiões, impactando os custos de produção e a disponibilidade de áreas para novos loteamentos. Essa restrição regulatória pressiona os preços para cima e exige dos loteadores estratégias mais sofisticadas de aprovação e desenvolvimento de novas glebas.

Qual é a velocidade de vendas de lotes no Sul do Brasil?

O Sul do país apresenta indicadores de liquidez que rivalizam com os melhores desempenhos nacionais. Em Joinville (SC), a velocidade de vendas do mercado imobiliário atingiu 21,3% por trimestre em 2025, superando a média de 19,1% registrada no ano anterior, segundo levantamento do Sinduscon Joinville em parceria com a Brain Inteligência Estratégica. O indicador demonstra que a absorção de estoque na maior cidade catarinense ocorre em ritmo superior à média histórica, sustentada pela solidez da base industrial local e pela migração qualificada de profissionais.

Em Maringá (PR), o destaque recai sobre a sofisticação dos projetos. O empresário Jefferson Nogaroli investiu mais de R$ 200 milhões na infraestrutura do Eurogarden, um loteamento planejado de alto padrão que obteve certificações LEED Platinum e WELL Platinum, posicionando-se como um dos bairros mais sustentáveis do mundo, conforme reportado pela Folha de S.Paulo. O projeto demonstra que o conceito de EDLP no Brasil evoluiu para além do parcelamento de solo tradicional, incorporando critérios internacionais de sustentabilidade e urbanismo regenerativo como diferenciais competitivos e de precificação.

O caso do Eurogarden é emblemático de uma tendência mais ampla: loteamentos planejados em cidades de médio porte passam a competir em qualidade e certificação com empreendimentos de capitais, atraindo compradores que buscam combinação de espaço, infraestrutura e padrão ambiental.

Como construtoras regionais estão entrando no segmento de EDLP?

A descentralização do mercado de loteamentos planejados abre espaço para construtoras de médio porte com conhecimento profundo das dinâmicas locais. A Conata Engenharia, com cerca de três décadas de atuação no segmento de construção civil e infraestrutura em Minas Gerais, é um exemplo dessa movimentação. A empresa possui forte presença no desenvolvimento de loteamentos e projetos habitacionais nas regiões Sudeste e Centro-Oeste, conforme registrado pela plataforma INCO. Construtoras com esse perfil ocupam um espaço estratégico: possuem capilaridade para negociar com prefeituras, conhecem as particularidades dos processos de aprovação municipal e dominam a execução de infraestrutura viária, de saneamento e de áreas comuns que definem a qualidade do loteamento.

A capacidade de operar em múltiplos municípios com equipes locais representa uma vantagem competitiva relevante diante de grandes loteadoras de capital aberto, que frequentemente enfrentam curvas de aprendizado ao expandir para praças secundárias. No GRI Institute, líderes do setor têm discutido como a profissionalização de construtoras regionais e a atração de capital institucional para esses players podem acelerar o pipeline de novos EDLP fora dos eixos tradicionais.

Quais são os principais desafios regulatórios e macroeconômicos para o EDLP em 2026?

Dois fatores condicionam a trajetória do segmento nos próximos trimestres. O primeiro é a Reforma Tributária (EC 132/2023 e seus projetos de lei complementar em fase de regulamentação no Congresso Nacional). A reforma é apontada pelo setor como um dos principais desafios para o ambiente de negócios de loteamentos em 2026, embora o texto preserve o regime especial de incorporações para evitar impactos severos em projetos já em andamento. A incerteza sobre alíquotas efetivas e regras de transição ainda demanda atenção dos loteadores na precificação de novos projetos.

O segundo fator é a trajetória da taxa Selic. Segundo a AELO (Associação das Empresas de Loteamento Urbano) e o Secovi-SP, o mercado de loteamentos chegará a 2026 em posição de destaque, sustentado pelo desempenho sólido de 2025. A manutenção da atratividade e a velocidade de expansão, entretanto, dependerão da trajetória de queda da Selic para destravar novos investimentos. Taxas de juros elevadas encarecem o financiamento à produção e ao consumidor final, reduzindo o universo de compradores elegíveis e alongando os prazos de absorção.

A combinação desses dois vetores, tributário e monetário, define o ritmo com que novas glebas serão aprovadas e lançadas ao longo de 2026.

Panorama nacional: o que os dados revelam sobre o futuro do loteamento planejado

Os dados consolidados neste radar apontam para três conclusões estruturais.

Primeira: o mercado de EDLP no Brasil é cada vez mais policêntrico. A concentração em São Paulo permanece relevante, com 51,7 mil lotes vendidos em 2025, mas as taxas de crescimento mais expressivas estão em praças como Cuiabá (crescimento de 24,87% em volume de unidades) e Goiânia (alta de 21% nas vendas semestrais). Investidores e loteadores que restringirem sua análise ao eixo Rio-SP perderão as oportunidades de maior valorização relativa.

Segunda: a sofisticação dos projetos é um diferencial irreversível. Loteamentos com certificações internacionais, como o Eurogarden de Jefferson Nogaroli em Maringá, estabelecem um novo patamar de expectativas do comprador. A tendência de bairros planejados com infraestrutura completa, áreas verdes qualificadas e padrões ESG embarcados é uma resposta direta à demanda de um consumidor mais exigente, especialmente em cidades de médio porte com renda per capita elevada.

Terceira: o pipeline de 2026 depende de variáveis exógenas ao setor. A regulamentação da Reforma Tributária e a política monetária do Banco Central são os dois fatores de maior incerteza. Loteadores com balanço sólido e capacidade de pré-aprovação de projetos em múltiplos municípios estarão melhor posicionados para capturar a demanda represada caso o cenário macroeconômico se torne mais favorável.

Para líderes do setor imobiliário que acompanham o GRI Institute, o mapeamento contínuo dessas praças emergentes e a troca de inteligência sobre aprovações municipais, estruturas de funding e padrões de absorção são instrumentos decisivos para a alocação de capital em um mercado em transformação acelerada.