Daniel Bassan no Santander e a circulação de dealmakers que redesenha o acesso a capital estrangeiro no real estate brasileiro

A confirmação de que Daniel Bassan deixará o cargo de CEO do UBS no Brasil e América Latina para assumir como vice-presidente do Santander Corporate & Investment Banking (SCIB) no Brasil, com início previsto para o começo de 2027, transcende o registro de uma mudança de cadeira executiva. Ela insere-se em um padrão mais amplo e consequente: a circulação acelerada de dealmakers de alto escalão entre plataformas globais de investment banking, fenômeno que altera, de forma concreta, a arquitetura de acesso a capital estrangeiro para o setor imobiliário brasileiro.

Bassan não se move sozinho. Alan Zelazo, com passagem pelo BTG Pactual e hoje à frente da Genco Energia, Maxime Barkatz, fundador da Ilion Partners com foco em retrofit e regeneração urbana em São Paulo, Alex Araujo, no Barclays, e Dan Chor, que lidera a abertura de 60 unidades da Gold's Gym no Brasil ao longo de dez anos com a primeira flagship inaugurada em 2026, segundo informações da própria marca divulgadas via PR Newswire, compõem uma geração de executivos que carrega consigo redes de relacionamento institucional, know-how regulatório e, sobretudo, acesso direto a alocadores de capital na Europa, nos Estados Unidos e no Oriente Médio.

A tese central desta análise é direta: cada movimentação de um executivo desse calibre entre bancos globais reconfigura, em cascata, o pipeline de deals cross-border disponível para o real estate brasileiro. Entender esse fenômeno como variável estrutural, e não como mera notícia de carreira, é condição para antecipar quais segmentos receberão capital e sob quais condições no ciclo 2026-2028.

Por que a movimentação de Daniel Bassan para o Santander altera o pipeline de capital estrangeiro para o real estate brasileiro?

O UBS e o Santander ocupam posições distintas na cadeia de originação de capital para mercados emergentes. O UBS, após a integração do Credit Suisse, consolidou-se como a maior gestora de fortunas do mundo, com acesso privilegiado a family offices europeus e asiáticos. O Santander, por sua vez, opera uma plataforma de banking comercial e de investimento com capilaridade única na Península Ibérica e na América Latina, além de relações profundas com investidores institucionais europeus.

Quando Bassan transita de uma plataforma para outra, ele transfere capital relacional. Os mandatos de originação que construiu ao longo de sua carreira no UBS, as relações com comitês de investimento de fundos soberanos, as conexões com family offices do Golfo Pérsico e da Suíça passam a alimentar a máquina do Santander. Para o mercado imobiliário brasileiro, isso significa que o SCIB ganha musculatura para competir em deals de grande porte envolvendo capital estrangeiro, segmento no qual o banco espanhol busca ampliar participação.

O contexto macro reforça a relevância dessa reconfiguração. Segundo dados da B3 e do portal Metro Quadrado, investidores internacionais detêm apenas 4,5% dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) brasileiros em custódia, em contraste com mais de 50% nas ações locais. Esse gap de alocação representa, simultaneamente, uma assimetria e uma oportunidade. Executivos como Bassan funcionam como pontes institucionais capazes de reduzir a fricção entre o capital global e os veículos imobiliários brasileiros.

A isenção de Imposto de Renda para pessoas físicas nos FIIs e FI-Infra, mantida pelas Leis 15.570/25 e 15.270/25, que entraram em vigor em 2026, amplia a atratividade desses instrumentos para estruturações que envolvam parceiros internacionais. Enquanto dividendos acima de R$ 50 mil mensais passam a ser tributados em 10% sob as novas regras, os FIIs preservam seu diferencial fiscal, tornando-se veículos privilegiados para a entrada de capital cross-border em operações imobiliárias.

Como a geração de dealmakers cross-border redefine a dinâmica competitiva entre plataformas de banking no Brasil?

O fenômeno vai além de Bassan. A geração de executivos que hoje circula entre UBS, Santander, BTG Pactual, Barclays e boutiques especializadas carrega uma característica distintiva: fluência simultânea nos mercados de capitais locais e nas estruturas de investimento internacionais. Essa dupla competência é rara e valiosa em um momento no qual o mercado imobiliário brasileiro atrai atenção crescente de alocadores globais.

O segmento de imóveis de luxo em São Paulo ilustra essa dinâmica. Segundo a Global Citizen Solutions e a Forbes Brasil, imóveis prime avaliados acima de R$ 3 milhões na capital paulista apresentam um crescimento anual composto (CAGR) de 21,7% desde 2023, atraindo forte capital estrangeiro. O aporte de R$ 1,7 bilhão do fundo canadense CPP Investments para um portfólio de imóveis de luxo em São Paulo, em parceria com a Cyrela, conforme reportado pela Forbes Brasil, ilustra a escala dos deals que essa nova geração de executivos viabiliza.

A atuação de Maxime Barkatz com a Ilion Partners no segmento de retrofit e regeneração urbana em São Paulo, por exemplo, representa um vetor de investimento que conecta capital europeu a oportunidades de requalificação de ativos no centro expandido da cidade. Alan Zelazo, com sua trajetória no BTG e agora na Genco Energia, demonstra como a expertise em estruturação financeira migra entre setores adjacentes ao real estate, ampliando as interfaces de captação.

Essas movimentações redesenham a competição entre plataformas de banking. Quando um executivo de primeira linha migra, ele não apenas fortalece o banco de destino, mas frequentemente enfraquece a capacidade de originação do banco de origem em nichos específicos. O resultado é uma redistribuição constante de vantagens competitivas que afeta diretamente quais projetos imobiliários conseguem acessar capital internacional e em que termos.

Quais segmentos do real estate brasileiro se beneficiam dessa reconfiguração no ciclo 2026-2028?

A clareza regulatória recente contribui para direcionar o capital estrangeiro para segmentos específicos. O julgamento pelo STF das ADPF 342 e ACO 2463, em abril de 2026, confirmou a validade das restrições da Lei nº 5.709/1971, que limita a aquisição de imóveis rurais por empresas brasileiras controladas por capital estrangeiro. Ao encerrar anos de insegurança jurídica, o STF definiu com precisão os limites para fundos internacionais, o que paradoxalmente redireciona o apetite do capital global para o desenvolvimento urbano e a infraestrutura, segmentos onde as restrições são menos severas.

Três verticais emergem como as mais beneficiadas pela confluência entre a nova geração de dealmakers e o ambiente regulatório atual. O residencial de alto padrão em São Paulo, com seu CAGR de 21,7% e o precedente do deal CPP-Cyrela, consolida-se como classe de ativo de referência para investidores internacionais. O segmento de retrofit e regeneração urbana ganha tração à medida que executivos com redes europeias canalizam capital para requalificação de ativos em centros urbanos consolidados. E os FIIs, com sua blindagem fiscal sob as novas regras tributárias, posicionam-se como o veículo preferencial para estruturações que combinem capital local e internacional.

A participação de 4,5% de investidores internacionais nos FIIs, frente a mais de 50% em ações, revela o tamanho da oportunidade ainda não capturada. Cada dealmaker que transita entre plataformas globais amplia marginalmente a probabilidade de que esse gap se reduza.

A variável humana como infraestrutura de capital

O mercado de capitais brasileiro tende a analisar fluxos de investimento estrangeiro por meio de variáveis macroeconômicas: câmbio, juros, risco-país. Essa abordagem, embora necessária, é insuficiente. A dimensão relacional, ou seja, quem conhece quem, quem tem mandato para originar em qual jurisdição, quem carrega credibilidade junto a quais comitês de investimento, constitui uma camada de infraestrutura tão determinante quanto a taxa Selic para a materialização de deals cross-border.

Daniel Bassan no Santander, Alan Zelazo na interface entre energia e real estate, Maxime Barkatz conectando capital europeu a retrofit urbano, Alex Araujo operando a partir do Barclays, Dan Chor estruturando operações imobiliárias de escala nacional: o mapa dessas trajetórias é, em si, um indicador antecedente dos fluxos de capital que chegarão ao real estate brasileiro nos próximos anos.

O GRI Institute acompanha de perto essa reconfiguração. Em seus encontros reservados a líderes do setor imobiliário e de infraestrutura, a circulação de executivos entre plataformas globais e seus impactos sobre o acesso a capital cross-border figuram entre os temas de maior relevância estratégica para membros que operam na interseção entre mercados locais e internacionais.

Para o ciclo 2026-2028, a pergunta operacional que se impõe aos líderes do setor não é se o capital estrangeiro virá, mas por quais canais institucionais ele será intermediado e quais ativos serão priorizados. A resposta está, em grande medida, nas trajetórias dos dealmakers que hoje redesenham o mapa do investment banking imobiliário no Brasil.