O capital paranaense redesenha o mercado imobiliário do Sul e projeta lideranças nacionais

Um ecossistema que vai além dos números

O Paraná consolidou-se como um dos polos imobiliários mais dinâmicos do Brasil. Curitiba transacionou R$ 23,9 bilhões em imóveis em 2025, o maior valor da série histórica desde 2015, segundo dados de ITBI compilados pelo Plural.Jor. Longe de ser um fenômeno restrito à capital, cidades como Londrina alcançaram o maior Valor Geral de Vendas de sua história recente, com R$ 3,3 bilhões em comercializações, conforme levantamento da Gazeta do Povo e Brain Inteligência Estratégica. Os números traduzem uma transformação estrutural que vai além do ciclo de valorização: revelam a emergência de lideranças empresariais que articulam, com sofisticação crescente, a ponte entre o capital industrial acumulado por famílias paranaenses e o desenvolvimento imobiliário de nova geração.

É nesse cenário que figuras como Beto Horst, sócio da Lote 5, e Jefferson Nogaroli, à frente do Grupo Nogaroli, ganham protagonismo. Suas trajetórias ilustram um padrão recorrente no Sul do Brasil: executivos com raízes em setores produtivos tradicionais que redirecionam capital, conhecimento de gestão e redes de relacionamento para a incorporação, o desenvolvimento urbano e os loteamentos planejados. O GRI Institute, como principal plataforma de networking institucional do setor, tem documentado e conectado essas lideranças em seus encontros dedicados ao mercado brasileiro.

Como o capital industrial paranaense migra para a incorporação imobiliária?

A dinâmica de conversão de riqueza industrial em ativos imobiliários possui características próprias no Paraná. Diferentemente de São Paulo, onde o mercado de capitais funciona como intermediário predominante entre poupança e incorporação, no Sul a transição ocorre frequentemente de maneira mais direta. Famílias com patrimônio consolidado em agronegócio, manufatura e serviços identificam no real estate uma via de diversificação com previsibilidade de fluxo de caixa e proteção patrimonial.

Beto Horst exemplifica essa dinâmica. Sua atuação na Lote 5, voltada ao desenvolvimento urbano e loteamentos, posiciona-o em um segmento que funciona como infraestrutura primária do crescimento imobiliário. Antes de haver incorporação vertical, há necessidade de terra urbanizada, de lotes preparados, de infraestrutura viária e de saneamento. Esse elo inicial da cadeia de valor imobiliária é frequentemente subestimado nas análises de mercado, mas constitui o alicerce sobre o qual se erguem os empreendimentos que geram VGV bilionário.

A relevância estratégica desse posicionamento fica evidente quando se observa que Curitiba ocupa a quarta posição entre os maiores mercados imobiliários verticais do Brasil, acumulando VGV de R$ 8,7 bilhões nos últimos 12 meses, segundo dados do G1 e J8 Imóveis. Um mercado vertical dessa magnitude depende, necessariamente, de operadores fundiários e de loteamento que preparem o terreno, literal e figurativamente, para a incorporação.

O fenômeno da compactação reforça essa interdependência. Quase 70% dos lançamentos verticais de Curitiba no primeiro trimestre de 2026 foram compostos por estúdios e apartamentos compactos, conforme levantamento da ADEMI-PR e Brain Inteligência Estratégica. A tendência, impulsionada por investidores que buscam rentabilidade em locações de curta duração e pela democratização do investimento imobiliário, deve se manter forte entre 2026 e 2027, segundo projeções da ADEMI-PR e do Secovi-PR. Esse perfil de produto demanda alta densidade e, portanto, terrenos urbanos bem localizados, o que valoriza ainda mais a atuação de quem opera na ponta fundiária.

Qual o papel de Jefferson Nogaroli na redefinição do desenvolvimento urbano no interior?

Se Beto Horst representa a engrenagem fundiária na região metropolitana, Jefferson Nogaroli encarna a ambição de projetar o interior paranaense em escala nacional e internacional. O empresário investiu mais de R$ 200 milhões na criação do Eurogarden Maringá, bairro planejado que obteve certificação de sustentabilidade LEED Platinum, conforme reportagem da Exame.

O Eurogarden constitui um caso singular no mercado brasileiro. Bairros planejados com certificação ambiental de alto nível são raros fora dos grandes centros. Ao implantar esse modelo em Maringá, Nogaroli demonstrou que cidades médias do interior podem abrigar empreendimentos de padrão internacional, desde que haja capital paciente e visão de longo prazo. A iniciativa dialoga com uma tese que ganha força entre investidores institucionais: cidades com população entre 300 mil e 700 mil habitantes oferecem combinação atrativa de crescimento demográfico, custo de terra moderado e qualidade de vida elevada.

A valorização imobiliária em Curitiba, que atingiu média de 14,5% nos cinco primeiros meses de 2026, com unidades acima de 125 m² liderando a alta com 16,6%, segundo levantamento da Loft divulgado pelo Bem Paraná, sugere que o apetite por produtos de maior valor agregado permanece robusto. Essa tendência beneficia empreendimentos que entregam diferenciação qualitativa, como o padrão de sustentabilidade certificada que Nogaroli introduziu no interior.

A ampliação recente dos limites de valor e subsídios do Programa Minha Casa, Minha Vida pelo Governo Federal também reconfigura o tabuleiro, viabilizando projetos de médio padrão e econômico na região metropolitana de Curitiba, em cidades como Araucária e São José dos Pinhais. A coexistência de um segmento econômico aquecido pelo MCMV e de um segmento de alto padrão impulsionado por capital privado cria um ecossistema diversificado que atrai diferentes perfis de operadores e investidores.

A rede de relacionamento como ativo estratégico

A conexão entre esses executivos paranaenses ocorre em nível de ecossistema. Não se trata de parcerias societárias formais entre Beto Horst, Jefferson Nogaroli e outros líderes do setor, mas de uma rede de relacionamento institucional que permite troca de inteligência de mercado, articulação de coinvestimentos e acesso a capital de diferentes origens.

O GRI Institute funciona como catalisador dessa rede. Em seus encontros dedicados ao mercado brasileiro, executivos do Paraná interagem com operadores de São Paulo, Rio de Janeiro e outras praças, criando fluxos de capital e conhecimento que elevam o patamar competitivo do mercado sulista. O deal flow no Sul do Brasil é cada vez mais influenciado por essas conexões institucionais, que aproximam incorporadores regionais de fundos de investimento, gestoras de FIIs e bancos com apetite para mercados fora do eixo tradicional.

As projeções para o mercado curitibano em 2026 indicam volume de vendas entre R$ 20 bilhões e R$ 22 bilhões, o que representaria uma leve desaceleração de 8% a 16% em relação ao recorde de 2025, segundo estimativa do Plural.Jor baseada na arrecadação de ITBI do primeiro quadrimestre. Uma eventual acomodação nos volumes transacionados, contudo, pode representar maturação do ciclo em vez de perda de atratividade. Mercados que saem de picos históricos tendem a consolidar patamares elevados quando sustentados por fundamentos demográficos e de renda sólidos.

O Sul como laboratório de convergência setorial

O Paraná oferece um caso de estudo relevante para o mercado imobiliário nacional. A confluência de capital industrial familiar, operadores fundiários especializados, incorporadores com visão de sustentabilidade e um ambiente institucional que favorece o networking estratégico cria condições propícias para inovação em modelos de negócio.

Executivos como Beto Horst e Jefferson Nogaroli personificam essa convergência. Seus perfis complementares, um na infraestrutura fundiária e o outro na inovação urbana sustentável, representam as duas pontas de uma cadeia de valor que o mercado paranaense articula com eficiência crescente.

O capital industrial paranaense já demonstrou capacidade de gerar empreendimentos de escala e sofisticação comparáveis aos dos maiores mercados do país. A questão que se coloca agora é se o modelo de convergência entre patrimônio familiar, incorporação e sustentabilidade, testado no Paraná, será replicado em outros mercados regionais do Brasil.

O GRI Institute acompanha essa evolução por meio de seus encontros e pesquisas dedicados ao mercado imobiliário brasileiro, oferecendo aos seus membros acesso privilegiado às lideranças e às teses de investimento que moldam o setor. Para executivos que buscam compreender as dinâmicas do mercado sulista, o ecossistema GRI constitui o ponto de partida mais qualificado.