Spotlight: Perú busca escalar la vivienda residencial

Data Snapshot: un mercado dinámico con producto más compacto

El panel de apertura presenta un diagnóstico cuantitativo del mercado residencial limeño. Las ventas acumulan un crecimiento del 25% mientras el stock crece al 10%, lo que genera condiciones favorables para nuevos proyectos sin presión sobre precios. 

La aparente caída del 2.3% en el precio promedio no refleja una disminución real de valores, sino un cambio en el mix de producto: las unidades se concentran cada vez más en el rango de 40 a 60 metros cuadrados, con dos y tres dormitorios, que representan el segmento de mayor demanda insatisfecha. Entre 30 y 70 metros cuadrados se ubica el 80% de la oferta. 



La distribución entre planos, construcción y entrega inmediata se mantiene estable tanto en oferta como en ventas, sin picos ni caídas que sugieran desequilibrio. La estacionalidad del mercado se confirma: marzo concentra el mayor pico de absorción, junio desacelera, y septiembre-octubre recupera ritmo antes de la pausa de diciembre. La pendiente de absorción en 2026 es más pronunciada que en años anteriores, señal de un mercado en crecimiento. 

La gran mayoría de lo comercializado corresponde a vivienda de interés social, un nicho que depende de subsidios estatales con presupuesto anual sin predictibilidad plurianual. El sector trabaja para que el Ministerio de Economía y Finanzas apruebe un presupuesto a cinco años, aunque la iniciativa se encuentra en etapa temprana. 

Lima Top, Lima Centro y Jesús María lideran en número de unidades, con polos emergentes en Lima Sur y Lima Este que requieren servicios públicos aún inexistentes. 

Financiación para residencial: ¿Quién aprovechará las oportunidades de este ciclo?

El consenso del panel identifica tres fases diferenciadas -adquisición de terreno, construcción y estabilización- con actores distintos en cada una y vacíos que aún no se cubren de manera fluida. 

Los fondos de inversión mantienen foco en Lima Top para financiamiento de terrenos, con apertura cautelosa hacia provincia condicionada a la evolución del fenómeno del Niño. 

La compra de carteras hipotecarias emerge como línea complementaria. Desde el lado asegurador, el negocio de rentas vitalicias crece al 24-30% anual, generando obligaciones de inversión de largo plazo que buscan activos estabilizados. 



Las aseguradoras confirman interés en adquirir flujos finales de proyectos residenciales y, ante la pregunta de si las aseguradoras colocarían créditos hipotecarios directos si la ley lo permitiese, la respuesta es afirmativa, siempre que no implique crear una entidad separada.

El desafío central reside en la curva J del multifamily y los activos de renta: ningún banco asegura cubrir la fase de construcción sin preventa equivalente, y los fondos de deuda enfrentan limitantes de tasa para financiar construcción. La propuesta que emerge es promediar el costo de fondeo combinando fondos de inversión en la etapa inicial, banca en un tramo intermedio y aseguradoras o inversionistas institucionales en la cola estabilizada. Sin embargo, esta concatenación aún no opera de manera sistemática.  

El impacto de las certificaciones sostenibles -particularmente EDGE- se evalúa como indirecto pero creciente: proyectos con etiqueta verde se venden más rápido, algunos bancos ofrecen diferenciales de tasa de 0.25 puntos o menores exigencias de preventa, y los inversionistas institucionales migran hacia fondos con criterios ESG. 

El beneficio económico directo aún no supera el costo de ejecución, pero la expectativa es que en cinco años la resiliencia climática (vía herramientas como BRI - Building Resilience Index) tenga impacto financiero medible. 

Vivienda en Perú: ¿Cómo ampliar el acceso y la oferta?

La brecha habitacional del Perú sigue creciendo, y el diagnóstico es contundente: el modelo informal condena a las familias a precariedad permanente, mientras el Estado persigue soluciones parciales -títulos y agua- que no resuelven el problema estructural de ciudad. 

La generación de suelo urbanizable se identifica como el cuello de botella primario. El 95% de las factibilidades de servicios son condicionadas, lo que traslada al desarrollador la carga de diseñar, financiar y ejecutar soluciones de infraestructura. ProInversión trabaja en proyectos que incluyen plantas desaladoras, adendas con concesiones viales y esquemas de asociación público-privada bajo la Ley 32.441 para habilitar suelo con planificación integral. 



El Fondo Mi Vivienda explora la diversificación de instrumentos. El Bono Renta Joven (sin convocatoria desde 2019) podría reactivarse como mecanismo de transición hacia la propiedad, y el Bono Canon tiene experiencias en Gloria (Arequipa) y San Marcos. 

La separación entre vivienda social y vivienda asequible se valora como un acierto que evita la pérdida de focalización. La experiencia internacional -Chile, Brasil, Colombia- se estudia para incorporar modelos de integración social que combinen subsidios con garantías hipotecarias, suelo público e incentivos normativos. 

La regulación crediticia, diseñada para un mercado formal en un país con 80% de informalidad, se señala como barrera estructural. Los planes ahorro han avanzado: dos bancos ya consideran aprobados a ocho de cada diez clientes que inician el plan, lo que dinamiza la actividad inmobiliaria en mercados informales. 

Built to Sell: ¿Cómo convertir la demanda en crecimiento rentable?

El panel de desarrollo para venta examina cómo convertir la demanda residencial en proyectos rentables en un mercado donde el suelo es escaso, los servicios públicos son limitados y la estructuración financiera exige creatividad. 

La vivienda social no enfrenta un problema de demanda sino de viabilidad: el gap entre costo de alquiler y cuota hipotecaria es el indicador clave que los desarrolladores monitorean para garantizar absorción. 

La infraestructura de servicios -ecualizadores, sistemas de aguas residuales- añade costos de medio millón de soles o más por proyecto y genera pasivos que el comprador no siempre conoce al momento de la adquisición, con riesgo reputacional para las inmobiliarias. 



La tasación de terrenos presenta fricciones recurrentes: el valor residual que calcula el desarrollador difiere significativamente de las tasaciones convencionales, y la ausencia de tasación por uso -presente en otros países latinoamericanos- alimenta la especulación. 

Las certificaciones EDGE se aplican en más del 80% de los proyectos de algunos desarrolladores, aunque el beneficio económico directo aún no supera el costo. La convicción es que las nuevas generaciones como decisores de compra convertirán la sostenibilidad en factor determinante. 

Las residencias con marca -como las que opera Marriott en otros mercados- se discuten como mecanismo de diferenciación y premium de precio, con interés exploratorio pero sin implementación local consolidada. 

La banca peruana se distingue regionalmente por financiar tierra, línea desde cero e hipotecario en futuro, una ventaja que los participantes con experiencia en Ecuador y Uruguay subrayan. El producto para peruanos en el exterior -hipotecas con convenios bancarios internacionales- se identifica como oportunidad no explotada. 

Multifamily: ¿Está Perú listo para una nueva etapa del living residencial?

El punto de partida es claro: Perú tiene tres edificios multifamily operando, una cifra mínima frente a Chile, el referente regional.

La desventaja competitiva tributaria de 18 puntos porcentuales entre el mercado institucional y el mercado informal -denominado "mercado de la sombra"- se identifica como la barrera principal. El mercado institucional no puede competir en precio con la persona natural que alquila sin carga fiscal equivalente, aunque sí ofrece calidad, orden, mantenimiento profesional y comunidad como diferenciadores.  

El edificio de Parque Arauco, operado por un tercero con experiencia regional, alcanza el 84% de ocupación dentro de las expectativas presupuestadas. La experiencia confirma que la selección del operador —por experiencia y capacidad de back office, no solo por precio— es determinante, y que detalles operativos no previstos en el diseño, como espacios para servicios de alquiler, por ejemplo, generan fricciones corregibles.



El financiamiento bancario es el nudo gordiano: no existe un indicador de alquiler equivalente a la preventa, y nadie puede comprometerse a alquilar un departamento que estará disponible en tres años. 

La paradoja señalada es que la banca peruana financia hoteles -con una población objetivo de menos de cuatro millones de turistas anuales- pero no financia multifamily en una ciudad de 11.5 millones de habitantes con déficit habitacional crónico. 

La propuesta pragmática es un test ácido de precio de alquiler: demostrar que incluso en el escenario más adverso, el edificio se llena a un precio que cubre el servicio de deuda.  

Síntesis

El GRI Residential Peru 2026 retrata un mercado residencial con fundamentos macroeconómicos favorables y demanda estructural sostenida, pero cuya capacidad de escala depende de resolver tres nudos interconectados: la habilitación de suelo urbanizable con servicios, la creación de instrumentos financieros adaptados a activos de renta de largo plazo, y la equiparación tributaria entre el mercado institucional y el informal. 

La presencia simultánea de ProInversión, Fondo Mi Vivienda, fondos internacionales como IFC y Peninsula Investment Group, aseguradoras y desarrolladores locales refleja un ecosistema que reconoce la magnitud del desafío y explora articulaciones inéditas. 

El nuevo ciclo político de cinco años ofrece un horizonte de predictibilidad que el sector considera condición necesaria -aunque no suficiente- para que la vivienda formal, tanto en venta como en renta, alcance la escala que la demanda peruana exige.