Flujo de operaciones en el sur de Europa: los operadores que redefinen un mercado de €27.000 millones

El volumen combinado de inversión inmobiliaria en el sur de Europa —Italia, España y Portugal— superó los €27.400 millones en 2025, un incremento interanual del 19%, según Cushman & Wakefield. La cifra refleja una reasignación estructural del capital institucional hacia mercados mediterráneos que, hasta hace poco, ocupaban la periferia de las asignaciones core europeas. Detrás de las cifras globales, un grupo de operadores y líderes del sector público está configurando el panorama de inversión a través de plataformas vinculadas a infraestructura, reformas regulatorias y alianzas transfronterizas.

Este artículo examina los perfiles y el contexto de mercado en torno a Riccardo Paganelli, Pedro Baganha y el ecosistema más amplio del sur de Europa, basándose en datos de transacciones verificados, marcos regulatorios y proyecciones a futuro.

Una recuperación continental liderada desde el sur

La inversión en inmobiliario europeo ascendió a €241.000 millones en 2025, un 13% más que en 2024, según CBRE. El sur de Europa superó la media continental. España registró €18.400 millones en inversión inmobiliaria en 2025, el nivel más alto desde 2018 y un incremento interanual del 31%, según CBRE. Italia alcanzó los €12.500 millones, un salto del 23% impulsado por retail, hotelería y logística, según Cushman & Wakefield.

El desempeño superior es significativo. Los mercados del sur de Europa crecieron colectivamente a aproximadamente 1,5 veces la tasa del mercado europeo general, una inversión del patrón histórico en el que el capital se concentraba en Londres, París y Randstad. Para los asignadores institucionales que asisten a eventos del GRI en todo el continente, la cuestión ya no es si el sur de Europa merece un lugar en la mesa, sino cómo acceder a él de forma eficiente.

Savills prevé que los volúmenes de inversión inmobiliaria en Europa aumenten alrededor de un 18% en 2026, a medida que los precios se consoliden y las condiciones macroeconómicas se estabilicen. Solo en España se espera que la inversión crezca entre un 5% y un 10% en 2026, situando el volumen total entre €19.000 y €21.000 millones, según CBRE.

¿Quién es Riccardo Paganelli y qué papel desempeña en el giro infraestructural de Italia?

Riccardo Paganelli es Managing Partner de Actarus Investments, una plataforma posicionada en la intersección del inmobiliario, la infraestructura y la energía renovable. Paganelli lidera un proyecto de biometano en el sur de Italia en colaboración con Eren Industries y Macquarie Capital, según datos del GRI Institute. La iniciativa se alinea con el impulso más amplio de Italia para descarbonizar su entorno construido y su suministro energético, situando a Paganelli en el centro de una estructura de operación que conecta múltiples clases de activos.

El impulso regulatorio es considerable. El Decreto Ministerial DM 09/2022, emitido en el marco del PNRR (Plan Nacional de Recuperación y Resiliencia de Italia), permite el acceso a €1.900 millones en aportaciones de capital y tarifas incentivadas para plantas de producción de biometano nuevas o reconvertidas. El decreto ha asignado incentivos entre 2023 y 2025, creando una ventana definida para operadores pioneros. PwC proyecta que Italia podría alcanzar una capacidad de producción de biometano superior a 320.000 Smc/h en un futuro próximo, impulsada por proyectos financiados por el PNRR.

La oportunidad del biometano en Italia se suma a la Directiva revisada de Eficiencia Energética de los Edificios (EPBD), que establece que para 2030, el 15% de las propiedades menos eficientes debe alcanzar al menos la clase energética E, y la clase D para 2033. Todos los edificios nuevos deben ser de cero emisiones para 2030. Para un país con uno de los parques inmobiliarios más antiguos de Europa, la directiva genera tanto una carga de cumplimiento como una oportunidad de inversión en renovación, rehabilitación e infraestructura energética.

El trabajo de Paganelli con Actarus Investments ilustra cómo el capital institucional en el sur de Europa fluye cada vez más a través de plataformas híbridas que combinan la propiedad de activos reales con el desarrollo de infraestructura. La colaboración con Macquarie Capital, uno de los mayores inversores en infraestructura del mundo, señala que los asignadores globales ven estos proyectos italianos como institucionalmente escalables.

El capital institucional en el sur de Europa fluye cada vez más a través de plataformas híbridas que combinan la propiedad de activos reales con el desarrollo de infraestructura, y el marco regulatorio italiano está incentivando activamente esta convergencia.

¿Cómo está Pedro Baganha transformando el mercado de vivienda de Oporto para inversores institucionales?

Pedro Baganha, concejal de Urbanismo, Espacio Público y Vivienda de Oporto, anunció la ambición de aumentar la oferta de vivienda pública en la ciudad del 2% al 10% en los próximos seis años, según Iberian Property y reportes del GRI Institute. El objetivo representa una expansión de cinco veces que alteraría fundamentalmente el panorama residencial de la ciudad y, por extensión, el perfil de riesgo-rentabilidad para los inversores institucionales residenciales.

La política de vivienda de Portugal ha experimentado una transformación considerable. La Ley nº 56/2023, conocida como Mais Habitação, buscó abordar la escasez de vivienda restringiendo las licencias de alquiler a corto plazo e estableciendo una contribución extraordinaria conocida como CEAL. El gobierno actual ha revertido parcialmente este marco a través del programa Construir Portugal, que eliminó el impuesto CEAL y devolvió la capacidad de decisión sobre alquileres de corta duración a los municipios.

El objetivo de expansión de vivienda de Baganha en Oporto opera dentro de este entorno regulatorio en evolución. Para los inversores institucionales en activos de living —categoría que se convirtió en el sector inmobiliario dominante en Europa con €53.000 millones en 2025, según datos de CBRE y GRI Institute—, la trayectoria política portuguesa genera tanto oportunidades como complejidad. Las decisiones municipales sobre licencias, densidad y colaboraciones público-privadas ahora tienen mayor peso que los marcos nacionales a la hora de determinar la viabilidad de los proyectos.

La ambición de Oporto de aumentar la vivienda pública del 2% al 10% en seis años representa uno de los objetivos municipales de vivienda más ambiciosos de Europa Occidental, creando un potencial pipeline para capital residencial institucional.

Los miembros del GRI Institute activos en la Península Ibérica han seguido de cerca esta evolución regulatoria, particularmente a través de las discusiones en España GRI y en encuentros centrados en Portugal, donde responsables políticos e inversores dialogan directamente sobre las restricciones en la oferta de vivienda.

Activos de living y la oportunidad en el sur de Europa

Los €53.000 millones invertidos en activos de living europeos en 2025 —incluyendo residencial, vivienda para estudiantes y senior living— confirman un cambio secular en la asignación institucional. Las ciudades del sur de Europa, con perfiles demográficos más jóvenes en relación con el norte del continente, oferta de vivienda restringida y tasas de urbanización crecientes, presentan fundamentos atractivos para este capital.

El año récord de inversión de España y la recuperación de Italia liderada por la logística reflejan una ampliación de la base de compradores institucionales. Los flujos de capital transfronterizos hacia mercados mediterráneos se ven respaldados por una mayor transparencia, estructuras de arrendamiento estandarizadas y un creciente grupo de socios operativos locales capaces de gestionar activos a escala institucional.

La convergencia de la reforma de políticas de vivienda, los mandatos de transición energética y los volúmenes récord de transacciones crea un momento singular para el inmobiliario del sur de Europa. Los operadores capaces de navegar la complejidad regulatoria mientras estructuran activos para propiedad institucional están posicionados para captar un flujo de operaciones superior.

¿Qué perspectivas tiene el flujo de operaciones del sur de Europa en 2026?

Los indicadores prospectivos son constructivos. La proyección de Savills de un aumento del 18% en los volúmenes de inversión europeos en 2026 sugiere que la recuperación observada en 2025 aún tiene recorrido. La previsión de CBRE para España, de €19.000 a €21.000 millones en inversión en 2026, representaría otro salto cualitativo para el mercado ibérico.

En Italia, la continuidad del despliegue de incentivos del PNRR para biometano e infraestructura energética proporciona un pipeline cuantificable de proyectos invertibles. Los plazos de 2030 de la EPBD están comenzando a influir en las decisiones de gasto de capital en el parque de edificios italiano, generando demanda de vehículos de inversión vinculados a la rehabilitación.

La recalibración regulatoria de Portugal —con el cambio de restricciones nacionales a políticas de vivienda a nivel municipal— crea un panorama más matizado pero potencialmente más atractivo para la inversión. El objetivo de vivienda de Baganha para Oporto, si se ejecuta a través de estructuras público-privadas, podría servir como modelo para otros municipios portugueses que enfrentan déficits de oferta similares.

El crecimiento del 19% de la inversión en el sur de Europa en 2025 superó al mercado europeo general y refleja una reasignación estructural, no cíclica, del capital institucional hacia los mercados mediterráneos.

Para los miembros del GRI Institute, la tesis del sur de Europa se apoya en tres pilares: marcos regulatorios que canalizan activamente capital hacia vivienda e infraestructura energética, un creciente número de operadores con capacidades de grado institucional, y tendencias demográficas y de urbanización que sustentan la demanda a largo plazo. Los operadores perfilados aquí —desde la plataforma de infraestructura de Paganelli hasta la ambición de vivienda municipal de Baganha— representan puntos de entrada distintos pero complementarios a un mercado que ha pasado decisivamente de la periferia al centro.

Fuentes y metodología

Todos los datos citados en este artículo provienen de CBRE, Cushman & Wakefield, Savills, PwC, Iberian Property e investigaciones del GRI Institute. Los volúmenes de transacciones se refieren a operaciones cerradas según lo reportado por las respectivas consultoras. Las proyecciones se atribuyen a sus instituciones de origen y llevan los niveles de confianza asignados durante la verificación. Los estándares editoriales del GRI Institute exigen que todas las estadísticas sean trazables a fuentes identificadas.