Riccardo Paganelli, Rishi Khurana y los operadores-principales que transforman el inmobiliario europeo

La inversión inmobiliaria europea alcanzó los €241.000 millones en 2025, un 13% más que el año anterior, según CBRE. Detrás de esta cifra, se está produciendo un cambio estructural silencioso. Un grupo de operadores-principales — individuos que combinan asignación de capital con gestión directa de activos — está redefiniendo cómo se generan los retornos en el continente. Riccardo Paganelli, Rishi Khurana, Morgan Garfield y el fallecido George Mantzavinatos representan expresiones distintas de este modelo, cada uno operando en la intersección del sector inmobiliario y disciplinas adyacentes como infraestructura energética, reposicionamiento de oficinas, regeneración del retail y resolución de activos en dificultades.

Con Savills pronosticando que los volúmenes de inversión inmobiliaria europea crezcan alrededor del 18% en 2026, comprender las arquitecturas operativas que estos operadores han construido ofrece a los inversores institucionales un mapa prospectivo de dónde se está creando alfa.

¿Quiénes son los operadores-principales que impulsan el próximo ciclo inmobiliario europeo?

El término "operador-principal" describe un arquetipo específico en el mercado actual: un dealmaker que no solo despliega capital en activos, sino que gestiona activamente la transformación de esos activos desde dentro. Este modelo contrasta con las estrategias pasivas de asignación a fondos que dominaron el ciclo anterior. A medida que los costes de capital han aumentado y la compresión tradicional de yields se ha estancado, la capacidad de crear valor mediante mejora operativa, navegación regulatoria e integración intersectorial se ha convertido en el principal diferenciador.

Cuatro individuos ejemplifican este enfoque en geografías y clases de activos distintas. Sus estrategias, aunque variadas, comparten un hilo conductor: cada uno trata la complejidad operativa como una ventaja competitiva y no como un centro de costes.

Riccardo Paganelli: conectando inmobiliario e infraestructura energética en Italia

Riccardo Paganelli, a través de Actarus Investments, opera en la convergencia entre inmobiliario y energía renovable en Italia. Su firma está conectando estos dos sectores mediante un proyecto de biometano respaldado por Macquarie Capital y apoyado por los incentivos del PNRR italiano (Plan Nacional de Recuperación y Resiliencia), según reportes del GRI Institute.

Este posicionamiento es significativo por varias razones. La inversión inmobiliaria en el sur de Europa alcanzó los €27.400 millones en 2025, un incremento interanual del 19%, según datos de Cushman & Wakefield y el GRI Institute. Italia, como componente central de ese crecimiento, está atrayendo capital institucional que demanda cada vez más activos con valor de infraestructura integrado. El modelo de Paganelli, que integra generación de energía en carteras inmobiliarias, responde directamente a esta demanda.

El contexto regulatorio refuerza esta tesis. El PNRR italiano proporciona incentivos estructurados y financiación diseñados para conectar inmobiliario e infraestructura energética, creando un entorno político que recompensa a los operadores capaces de navegar ambos sectores simultáneamente. Mientras tanto, el ELTIF 2.0, el marco regulatorio europeo de Fondos de Inversión a Largo Plazo, se está convirtiendo en el vehículo preferido para inversores minoristas e institucionales que buscan acceso a activos "reales" como inmuebles con energía integrada, permitiendo la agrupación transfronteriza de capital con transparencia fiscal.

El enfoque de Paganelli representa una categoría de negociación que requiere un profundo conocimiento regulatorio local combinado con la capacidad de estructurar transacciones atractivas para socios institucionales globales. El respaldo de Macquarie Capital señala que los inversores de infraestructura de primer nivel consideran este modelo híbrido invertible a escala.

Rishi Khurana: reposicionamiento value-add de oficinas en el centro de Londres

Rishi Khurana, operando a través de Purestone Capital, se enfoca en una estrategia diferente pero igualmente intensiva operacionalmente: el reposicionamiento de activos de oficinas en el centro de Londres. En asociación con BPS London, Purestone Capital adquirió el 80-85 Tottenham Court Road por £32,6 millones, según registros reportados por Derwent London plc y The National Law Review.

La adquisición de un activo core en el West End a este nivel de precio refleja la tesis value-add que se ha vuelto central en el mercado de oficinas londinense. En lugar de adquirir activos estabilizados con yields comprimidos, operadores como Khurana apuntan a propiedades donde la inversión de capital, el reposicionamiento y la gestión activa pueden desbloquear un upside significativo en rentas.

Esta estrategia exige un conjunto de competencias fundamentalmente diferente de la asignación pasiva de capital. El operador debe evaluar costes de rehabilitación, gestionar riesgos de planificación y construcción, navegar la demanda de inquilinos en tiempo real y ejecutar una estrategia de arrendamiento que capture la prima creciente que los inquilinos están dispuestos a pagar por espacios de alta calidad y ricos en amenidades. La adquisición en Tottenham Court Road, situada en uno de los submercados de oficinas mejor conectados de Londres, ilustra la convicción necesaria para desplegar capital en activos que necesitan transformación, no mera propiedad.

El flujo de operaciones de Khurana posiciona a Purestone Capital en el centro de una tendencia más amplia. A medida que los volúmenes de inversión europeos se recuperan y el mercado británico atrae renovado interés transfronterizo, los compradores operacionalmente capaces que pueden suscribir riesgo de reposicionamiento están obteniendo precios de entrada favorables en relación con activos core estabilizados.

Morgan Garfield: regeneración del retail y liderazgo político en el Reino Unido

Morgan Garfield representa una tercera expresión del modelo operador-principal, enfocada en la regeneración de activos de retail y comunitarios en todo el Reino Unido. NewRiver REIT adquirió Ellandi, la firma cofundada por Garfield, por £5 millones iniciales, llevando los activos totales bajo gestión de NewRiver a £2.000 millones, según reportó Place North West.

El modelo de Ellandi se centra en tomar activos de retail con bajo rendimiento — frecuentemente centros comerciales comunitarios — y revitalizarlos mediante gestión activa, reconfiguración de inquilinos y participación comunitaria. Este enfoque requiere una comprensión granular de la demografía local, los patrones de afluencia y el papel evolutivo del retail físico en una economía omnicanal. La adquisición por parte de NewRiver validó este modelo a escala institucional.

La influencia de Garfield se extiende más allá de las transacciones hacia la política pública. Como presidente del consejo de retail de la British Property Federation, ha abogado por enmiendas a la Landlord and Tenant Act 1954 para agilizar el proceso de arrendamiento comercial y apoyar la descarbonización de edificios. Este doble rol — operador activo y defensor de políticas — ilustra cómo los operadores más eficaces del mercado actual moldean el entorno regulatorio en el que invierten.

La capacidad de influir en marcos regulatorios mientras se gestionan carteras simultáneamente crea ventajas informacionales y estructurales que los asignadores puramente de capital no pueden replicar. La trayectoria de Garfield, de operador a socio institucional y líder sectorial, traza un camino que muchos operadores de nueva generación buscan seguir.

¿Qué papel desempeñó George Mantzavinatos en la construcción del actual mercado de activos en dificultades?

George Mantzavinatos, figura prominente en la resolución de préstamos morosos (NPLs) y gestión de activos en dificultades en Grecia y Chipre, falleció en mayo de 2023. Su contribución al ciclo actual del mercado europeo merece reconocimiento como contexto fundamental.

Mantzavinatos fue decisivo en el desarrollo de los marcos institucionales y las estructuras de transacción que permitieron la resolución de carteras de activos en dificultades a gran escala en el sur de Europa. La infraestructura de mercado que ayudó a construir — incluyendo plataformas de servicing, protocolos de due diligence y relaciones con inversores — sigue sustentando el flujo de operaciones en la región hoy. El crecimiento interanual del 19% en la inversión inmobiliaria del sur de Europa reportado para 2025 debe mucho al trabajo de base realizado por operadores como Mantzavinatos durante el ciclo anterior de activos en dificultades.

Su legado ilustra una verdad más amplia sobre el modelo operador-principal: el valor creado por profesionales prácticos a menudo trasciende las carreras individuales, integrándose en la capacidad institucional de mercados enteros.

¿Cómo transforma el modelo operador-principal la asignación de capital en el inmobiliario europeo?

El hilo conductor que une a Paganelli, Khurana, Garfield y Mantzavinatos es la convicción de que la intensidad operativa genera retornos que la ingeniería financiera por sí sola no puede. Cada uno ha construido o está construyendo una plataforma donde la expertise de dominio, la navegación regulatoria y la gestión práctica de activos sirven como los principales motores de creación de valor.

Para los inversores institucionales que evalúan asignaciones al inmobiliario europeo, este grupo de operadores señala un entorno de mercado donde la elección del socio operativo importa tanto como la elección de geografía o sector. Los operadores perfilados aquí están generando retornos a través de la transformación directa de activos, ya sea integrando infraestructura de biometano, reposicionando oficinas en el West End, regenerando retail comunitario o resolviendo carteras en dificultades.

España ofrece un dato adyacente: CBRE proyecta que la inversión inmobiliaria española aumente entre un 5% y un 10% en 2026, situando el volumen total entre €19.000 y €21.000 millones. Los mercados con esta trayectoria de crecimiento recompensarán a los operadores capaces de originar, suscribir y transformar activos — no simplemente adquirirlos.

Como destacan consistentemente las discusiones en los eventos del GRI Institute, el sector inmobiliario europeo está entrando en una fase donde el capital es abundante en relación con la capacidad operativa. Los operadores que poseen ambas cosas — la capacidad de captar capital y la habilidad para desplegarlo mediante gestión directa de activos — capturarán una parte desproporcionada del valor creado en el próximo ciclo.

El operador-principal es el arquetipo definitorio de la transición actual del inmobiliario europeo. Comprender quiénes son estos individuos y cómo estructuran sus plataformas es inteligencia esencial para cualquier asignador institucional que busque retornos ajustados al riesgo en un mercado con previsión de crecimiento del 18% en 2026.