Perú 2026: mapa de inversión inmobiliaria, pipeline de US$ 15,800 millones y los actores que definen el ciclo

Lima registró 24,713 viviendas vendidas en 2025 y consolida el ciclo alcista peruano

El mercado inmobiliario de Lima cerró 2025 con ventas de 24,713 viviendas, un crecimiento del 19% respecto a 2024, según datos de la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP) publicados por Gestión en enero de 2026. El valor de ventas inmobiliarias en la capital superó los S/ 11,000 millones en el mismo periodo, con precios que se mantuvieron estables, registrando un incremento de apenas 3%. Estas cifras posicionan a Perú como uno de los mercados con mayor dinamismo residencial de América Latina en un año marcado por la cautela inversora en otras economías de la región.

El dato es relevante porque evidencia que la demanda habitacional en Lima ha dejado de ser un fenómeno coyuntural para convertirse en un motor estructural del ciclo inmobiliario peruano. La combinación de precios contenidos y volumen creciente sugiere que el mercado absorbe inventario sin presiones inflacionarias significativas, una condición favorable para el ingreso de capital institucional y el desarrollo de nuevos proyectos.

¿Cuáles son los asset classes prioritarios para la inversión en Perú en 2026?

Residencial: Lima Top y la expansión hacia provincias

El segmento residencial lidera la actividad transaccional. La inmobiliaria Lateral proyecta una inversión de US$ 70 millones en cinco proyectos en el corredor Lima Top para 2026, según reportó Gestión. Esta apuesta confirma la confianza de los desarrolladores locales en el segmento de mayor valor agregado de la capital.

Fuera de Lima, el potencial es considerable. Arequipa y Piura lideran la demanda inmobiliaria en provincias, con un mercado potencial de 300,000 y 370,000 hogares respectivamente, de acuerdo con datos de CODIP recogidos por Forbes Perú. Estos corredores regionales representan una frontera de crecimiento para desarrolladores que buscan diversificar su exposición geográfica más allá de la capital. Perú tiene en sus ciudades intermedias una reserva de demanda habitacional que pocos mercados latinoamericanos ofrecen con niveles similares de formalización institucional.

Oficinas: estabilización sin nueva oferta

El mercado de oficinas Clase A en Lima se ubicó en una vacancia de 11.9% al cierre de 2025, sin nuevas entregas registradas durante el periodo, según el reporte MarketBeat Lima Oficinas T4 2025 de Cushman & Wakefield. La ausencia de nueva oferta permite una compresión gradual de la vacancia, lo que podría generar condiciones para que los propietarios recuperen poder de negociación en rentas durante 2026. Para inversionistas institucionales, el segmento de oficinas prime en Lima presenta una ventana de entrada antes de que el ciclo de absorción impulse nuevos desarrollos.

Hospitalidad: nuevas marcas internacionales

El pipeline hotelero peruano incorpora un proyecto emblemático: la apertura de The Meliá Collection Lima en el Centro Histórico, programada para julio de 2026, según confirmaron Gestión y Meliá Hotels International. La llegada de una marca internacional de esta categoría al casco antiguo de Lima señala una apuesta por el turismo cultural y de negocios de alto valor, y refuerza la tesis de que la hospitalidad peruana tiene espacio para segmentos premium que complementen la oferta existente.

Pipeline de infraestructura: US$ 15,800 millones en cartera

La cartera de proyectos de infraestructura para 2025-2026 supera los US$ 15,800 millones, con énfasis en asociaciones público-privadas (APPs) y Proyectos en Activos, según datos de la Revista Constructivo y ProInversión. Este volumen convierte al pipeline peruano en uno de los más robustos de la región andina y genera oportunidades directas para operadores, constructoras y fondos de infraestructura con apetito por mercados emergentes.

El marco institucional que sostiene esta cartera ha experimentado una transformación significativa. La Ley N° 31841 creó la Autoridad Nacional de Infraestructura (ANIN), entidad diseñada para ejecutar proyectos emblemáticos y de prevención de desastres, reemplazando al esquema anterior de Reconstrucción con Cambios. La ANIN, actualmente liderada por Hernán Yaipén Aréstegui según Resolución Suprema N° 028-2024-PCM, centraliza la toma de decisiones en infraestructura pública y opera como interlocutor principal para el sector privado.

Complementariamente, el Decreto Supremo Nº 096-2024-EF establece procedimientos especiales para la aplicación de contratos estandarizados de ingeniería y construcción de uso internacional, como NEC y FIDIC, en proyectos de la ANIN. Esta normalización contractual reduce la incertidumbre jurídica para operadores extranjeros y facilita la participación de firmas internacionales en licitaciones peruanas. La adopción de estándares contractuales internacionales en el pipeline público peruano constituye una señal clara de que el país busca competir por capital global de infraestructura con reglas homologadas.

¿Qué actores internacionales están posicionándose en el mercado peruano?

El Grupo Ortiz, de origen español, se adjudicó la operación y mantenimiento del Hospital de Emergencias Villa El Salvador en julio de 2025, según informaron Swissinfo y EFE. Esta adjudicación sitúa al grupo entre los operadores internacionales con presencia activa en concesiones de infraestructura social en Perú, un segmento que la ANIN busca expandir dentro de su cartera de proyectos.

GIA+A, firma mexicana con trayectoria en concesiones hospitalarias y de infraestructura en la región andina, mantiene interés estratégico en los mercados de Chile y Perú, aunque no se registran adjudicaciones específicas confirmadas en territorio peruano para el periodo 2025-2026. Su posicionamiento regional sugiere que las oportunidades del pipeline peruano podrían atraer participación de constructoras y operadores latinoamericanos en los próximos ciclos de licitación.

El ingreso de operadores internacionales al segmento de infraestructura social y hospitalaria refleja una tendencia visible en toda América Latina: la migración de capital desde activos puramente comerciales hacia sectores con flujos respaldados por contratos públicos de largo plazo.

Los perfiles que definen el ciclo: liderazgo institucional y sectorial

Dos figuras concentran relevancia en la configuración del ciclo peruano. Hernán Yaipén Aréstegui, como jefe de la ANIN, administra la ejecución de la cartera pública de infraestructura más ambiciosa que Perú ha articulado en la última década. Su gestión determinará el ritmo de adjudicaciones y la capacidad del Estado para cumplir los cronogramas de un pipeline de US$ 15,800 millones.

Paola Lazarte, exministra de Transportes y Comunicaciones durante 2022-2023, se perfila como voz experta en infraestructura peruana, según han recogido medios como Impacta y La República. Su conocimiento del aparato regulatorio y de los mecanismos de promoción de la inversión privada la convierte en una referente para el análisis de las políticas públicas que impactan al sector.

Estos liderazgos, tanto públicos como sectoriales, resultan decisivos en un mercado donde la coordinación entre el pipeline estatal y el capital privado define la velocidad del ciclo.

Perú como destino de inversión independiente

Durante años, los análisis de mercado han tratado a Perú como un componente menor dentro del bloque andino, subordinado a Colombia o Chile en el imaginario inversor. Los datos de 2025 contradicen esa narrativa. Un mercado residencial que crece 19% en volumen, una cartera de infraestructura que supera los US$ 15,800 millones y la entrada de operadores internacionales en concesiones hospitalarias configuran un ecosistema que merece análisis y cobertura dedicados.

Perú ofrece en 2026 una combinación poco frecuente en América Latina: demanda residencial profunda, pipeline público institucionalizado, normalización contractual internacional y corredores regionales con déficit habitacional cuantificado. Para los líderes de inversión inmobiliaria e infraestructura que participan en los encuentros de GRI Institute, el mercado peruano presenta una oportunidad de posicionamiento temprano en un ciclo que apenas comienza a desplegar su escala completa.

El Perú GRI Real Estate 2026 reunirá a los principales decisores del ecosistema inmobiliario peruano, incluyendo desarrolladores, fondos de inversión, operadores de infraestructura y reguladores, en un formato de discusión exclusivo diseñado para facilitar la toma de decisiones de inversión basada en inteligencia de mercado verificada.

GRI Institute produce análisis de mercado independiente para su comunidad global de líderes en real estate e infraestructura.