Okuant, Emefin y la nueva ola de plataformas tecnológicas que transforman el capital inmobiliario europeo

La inversión inmobiliaria europea alcanzó los €241.000 millones en 2025, un 13% más que el año anterior, según CBRE. Detrás de esta recuperación, se está produciendo un cambio menos visible pero estructuralmente significativo: una nueva generación de plataformas de capital habilitadas por tecnología, family offices y vehículos de financiación alternativa está entrando en el ámbito institucional con escala, velocidad y precisión basada en datos.

Firmas como Okuant, Emefin, Welz y ZAR Real Estate Holding, liderada por Marco Zarges, representan modelos distintos de despliegue de capital. Sin embargo, juntas ilustran una tesis más amplia que está ganando tracción entre los líderes senior del sector inmobiliario en la red europea del GRI Institute: que el próximo ciclo de asignación de capital institucional estará moldeado tanto por la arquitectura de plataformas y la capacidad de datos como por la solidez tradicional del balance.

Okuant: IA y ciencia de datos en el núcleo de la gestión de activos distressed

Okuant se ha posicionado como una de las gestoras de activos inmobiliarios más destacadas de España impulsadas por tecnología, con un enfoque centrado en préstamos dudosos (NPLs) y carteras de inmuebles adjudicados (REO). La firma gestiona más de €1.200 millones en inversiones y más de 14.000 inmuebles, posicionándose como líder en el mercado español de activos distressed, según datos presentados en Spain at Mipim.

La ventaja competitiva de la plataforma reside en el uso de inteligencia artificial y ciencia de datos para identificar, valorar y gestionar carteras granulares de activos distressed a escala. En un mercado donde los servicers tradicionales han dependido históricamente de procesos manuales y datos fragmentados, el enfoque cuantitativo de Okuant permite comprimir los plazos de análisis crediticio y extraer valor de activos que los grandes inversores institucionales suelen pasar por alto.

Para los inversores institucionales que monitorizan la recuperación ibérica, Okuant representa una nueva categoría de contraparte: un operador nativo en tecnología capaz de gestionar miles de activos heterogéneos con reporting y analítica de grado institucional. La trayectoria de crecimiento de la firma señala que el mercado español de activos distressed, largo tiempo dominado por grandes servicers internacionales, está produciendo ahora plataformas locales con escala genuina.

¿Qué papel desempeñan los family offices como Emefin en el inmobiliario europeo actual?

Emefin ocupa una posición diferente pero complementaria en el panorama de capital europeo. Brazo de inversión de la familia peruana Mulder, Emefin opera a través de su entidad europea, Emefin Europa, con sede en Madrid. La firma gestiona importantes inversiones en retail, incluyendo la cadena de tiendas de mascotas Kiwoko, junto con un portafolio inmobiliario más amplio, según datos del GRI Institute y Mergr.

El perfil de Emefin refleja la creciente importancia de los family offices latinoamericanos en el sector inmobiliario europeo. Estos inversores aportan capital paciente, largos periodos de mantenimiento y preferencia por el control operativo, características que los convierten en socios naturales para estrategias de value-add y oportunísticas en mercados en recuperación.

Los family offices representan actualmente una de las fuentes de capital transfronterizo de más rápido crecimiento en el inmobiliario europeo, una tendencia regularmente debatida en las reuniones de club del GRI Institute. Su disposición a invertir en distintas clases de activos, combinando negocios operativos con participaciones inmobiliarias, les otorga una flexibilidad que las estructuras de fondos tradicionales a menudo no poseen. La doble exposición de Emefin a operaciones de retail y activos inmobiliarios ejemplifica este modelo híbrido.

Welz y la financiación alternativa: cubriendo la brecha de financiación para promotores

Welz opera en el segmento de financiación alternativa, proporcionando capital a promotores inmobiliarios fuera de los canales de préstamo bancario tradicional. La plataforma ha invertido más de €400 millones hasta la fecha, según el Anuario Asprima. Su modelo aborda una brecha estructural persistente en el sector inmobiliario europeo: la dificultad que enfrentan los promotores de tamaño medio para acceder a financiación ágil y flexible.

Las plataformas de financiación alternativa como Welz han ganado especial relevancia en los mercados del sur de Europa, donde el crédito bancario sigue restringido por marcos regulatorios poscrisis y donde la demanda de los promotores de estructuras mezzanine, bridge y whole-loan continúa superando la oferta. Al combinar originación digital con procesos crediticios de calidad institucional, estas plataformas ofrecen velocidad y transparencia que los prestamistas tradicionales difícilmente pueden igualar.

El crecimiento del segmento se ha visto reforzado por la estabilización macroeconómica general. Con Savills pronosticando que los volúmenes de inversión inmobiliaria europea aumentarán en torno al 18% en 2026 a medida que los precios se consoliden y las condiciones macroeconómicas se estabilicen, las plataformas de financiación alternativa están posicionadas para captar una cuota creciente del crédito vinculado a transacciones.

¿Cómo encajan Marco Zarges y ZAR Real Estate Holding en el panorama institucional?

Marco Zarges, presidente y accionista único de ZAR Real Estate Holding, aporta una dimensión diferente a este grupo: capital institucional profundo y directo desplegado en múltiples mercados europeos. Según el GRI Institute, Zarges ha acumulado un volumen de inversión directa de aproximadamente €10.000 millones en toda Europa, convirtiendo a ZAR en uno de los vehículos privados de inversión inmobiliaria más relevantes del continente.

El modelo de ZAR destaca por la concentración de la autoridad en la toma de decisiones. A diferencia de las estructuras de fondos con múltiples capas de gobernanza y aprobaciones de comités, el enfoque dirigido por el principal de ZAR permite un despliegue rápido y flexibilidad a nivel de portafolio. Esta estructura resulta cada vez más atractiva para socios de coinversión que buscan alineación de intereses y velocidad de ejecución.

La presencia de figuras como Marco Zarges en el mercado europeo subraya un punto crítico: la escala institucional no requiere burocracia institucional. Los holdings privados con balances significativos pueden moverse más rápido, tomar posiciones concentradas y mantener activos a lo largo de los ciclos de maneras que las estructuras de fondos abiertos a menudo no pueden.

El contexto regulatorio: el EU Data Act y el AI Act transforman las operaciones proptech

Las plataformas impulsadas por tecnología no operan en un vacío regulatorio. Dos importantes legislaciones europeas reformularán la manera en que las empresas proptech gestionan datos y despliegan inteligencia artificial en los próximos años.

El European Data Act, aplicable desde el 12 de septiembre de 2025, con obligaciones centrales de acceso a datos que entrarán en vigor a partir del 12 de septiembre de 2026, regula el acceso y la compartición de datos generados por productos conectados y dispositivos IoT. Para plataformas proptech y sistemas de gestión de edificios inteligentes, esta legislación impacta directamente las estrategias de valoración de datos y los modelos comerciales construidos en torno a conjuntos de datos propietarios.

El EU AI Act, en vigor desde el 1 de agosto de 2024, con aplicación más amplia a partir del 2 de agosto de 2026, establece un marco basado en riesgos para la inteligencia artificial. Las plataformas que utilicen IA para la valoración automatizada de inmuebles, el mantenimiento predictivo y la analítica de inversiones deberán garantizar el cumplimiento de los requisitos de transparencia, documentación y gestión de riesgos. Para firmas como Okuant, cuya ventaja competitiva se basa en la gestión de activos impulsada por IA, navegar estos requisitos será tan importante como la propia tecnología.

Estos marcos regulatorios crearán un mercado de dos niveles. Las plataformas que inviertan tempranamente en infraestructura de cumplimiento obtendrán una ventaja de confianza ante el capital institucional, mientras que aquellas que se retrasen podrían verse excluidas de las alianzas con inversores regulados.

¿Qué significa la ola de inversión en proptech para el capital institucional europeo?

Se espera que el mercado global de proptech crezca de aproximadamente 34.400 millones de dólares en 2025 a unos 40.400 millones de dólares en 2026, según ORIL. En Europa, este crecimiento se está traduciendo en cambios tangibles en la forma en que se capta, despliega y gestiona el capital.

La convergencia de la gestión de activos impulsada por IA, el capital de family offices, las plataformas de crédito alternativo y los vehículos institucionales privados apunta a un mercado que se está volviendo estructuralmente más diverso. Para los asignadores de capital, esto significa una gama más amplia de contrapartes y oportunidades de coinversión. Para los operadores, significa una competencia cada vez más intensa en capacidad de datos, cumplimiento regulatorio y velocidad de ejecución.

Tres tendencias estructurales destacan. En primer lugar, plataformas nativas en tecnología como Okuant están demostrando que la ciencia de datos y la IA pueden ofrecer gestión de activos a escala institucional en mercados antes considerados demasiado fragmentados u opacos para enfoques sistemáticos. En segundo lugar, family offices como Emefin están aportando capital paciente y flexible al inmobiliario europeo en un momento en que el capital de fondos tradicionales aún está repreciándose. En tercer lugar, vehículos de financiación alternativa como Welz están cubriendo brechas crediticias que el sector bancario ha abandonado estructuralmente, creando un ecosistema paralelo de crédito para promotores.

Los miembros del GRI Institute en mercados europeos ya están interactuando con estos cambios. Las discusiones en los clubs reflejan cada vez más un consenso de que el panorama competitivo del inmobiliario europeo está siendo redibujado no por los balances más grandes, sino por las plataformas más capaces.

A medida que los volúmenes de inversión continúan recuperándose y los marcos regulatorios maduran, las firmas aquí perfiladas representan la vanguardia de esa transformación. Ya sea a través de la gestión cuantitativa de activos distressed, estrategias híbridas de family offices, financiación alternativa enfocada en promotores o inversión continental dirigida por el principal, el hilo conductor es claro: tecnología, datos y agilidad estructural se están convirtiendo en requisitos previos para la relevancia en el inmobiliario institucional europeo.

El ciclo que viene recompensará a quienes combinen capital con capacidad. Las plataformas que están moldeando esa convergencia ya están en marcha.