El nuevo ritmo de la economía en Latinoamérica reconfigura la confianza inmobiliaria en 2026

Un mercado de USD 687 mil millones busca nuevas certezas

El mercado de inversión en bienes raíces en América Latina alcanzó los USD 687.70 mil millones en 2024, según IMARC Group. La cifra no es solo un indicador de escala, sino un termómetro de la relevancia estratégica que el sector inmobiliario tiene para las economías de la región. La proyección hacia 2033 eleva esa cifra hasta los USD 1,278.80 mil millones, con una tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR) del 6.40%, lo que convierte al real estate latinoamericano en uno de los segmentos de inversión alternativa con mayor potencial de expansión sostenida en mercados emergentes.

Sin embargo, ese potencial enfrenta una coyuntura compleja. Las trayectorias de inflación, las decisiones de política monetaria y las reformas regulatorias están generando un panorama heterogéneo entre los principales mercados de la región. Lo que impulsa la confianza inversora en México no necesariamente opera de la misma forma en Colombia, Chile o Perú. Los líderes del sector inmobiliario necesitan una lectura transversal que conecte las señales macroeconómicas con las decisiones de asignación de capital, y esa lectura constituye el eje central del análisis que sigue.

El evento "El Nuevo Ritmo de la Economía, ¿Qué impulsa la confianza del mercado?", organizado por GRI Club en febrero de 2026, refleja con precisión esta necesidad del sector: comprender cómo las perspectivas macroeconómicas se traducen en oportunidades y riesgos concretos para la inversión inmobiliaria. La alta demanda por este tipo de análisis entre los miembros de GRI Institute confirma que la intersección entre macroeconomía y real estate es hoy el principal eje de decisión para los actores institucionales de la región.

¿Cómo afectan la inflación y las tasas de interés a la asignación de capital inmobiliario en Colombia?

Colombia ofrece el caso más ilustrativo de la tensión entre oportunidad y cautela. La inflación cerró 2025 en 5.10%, según datos del DANE. Esta cifra, aunque inferior a los picos observados en años anteriores, continúa obligando al Banco de la República a mantener tasas de interés elevadas, lo que encarece el crédito hipotecario, presiona los costos de financiamiento para desarrolladores y ralentiza la velocidad de ventas en segmentos residenciales.

Munir Jalil, economista jefe de BTG Pactual para la región andina, ha señalado que este entorno de inflación persistente afecta las perspectivas de crecimiento económico para 2026 y 2027. La persistencia inflacionaria en Colombia representa un freno estructural para la reactivación del ciclo inmobiliario, y obliga a los inversionistas a priorizar activos con flujos indexados y baja exposición al crédito de consumo. Para el mercado inmobiliario, esto significa que los activos con ingresos contractuales estables, como oficinas prime con contratos a largo plazo, activos logísticos con inquilinos corporativos y propiedades comerciales con anclas sólidas, ganan relevancia frente a proyectos residenciales especulativos.

Pero la coyuntura colombiana también presenta una ventana singular. Según La Nota Económica y datos de Ambana, se espera que en 2026 venzan Certificados de Depósito a Término (CDT) por más de $100 billones de pesos colombianos. Este vencimiento masivo de instrumentos de renta fija abre una oportunidad histórica para canalizar esos recursos hacia inversiones inmobiliarias, particularmente hacia vehículos estructurados como fondos inmobiliarios y fideicomisos que ofrezcan rendimientos competitivos frente a la renta fija tradicional. El vencimiento de más de $100 billones en CDT durante 2026 constituye una de las mayores oportunidades de recomposición de portafolios hacia activos reales en la historia reciente del mercado colombiano.

En el plano regulatorio, el borrador de modificación al Título 9 del Decreto 1077 de 2025 redefine los topes máximos para la Vivienda de Interés Social (VIS) en 135 SMLMV y la Vivienda de Interés Prioritario (VIP) en 90 SMLMV. La norma obliga a los desarrolladores a fijar e informar el precio total en pesos colombianos desde las etapas iniciales del negocio, lo que introduce mayor transparencia para el comprador pero también limita la flexibilidad de precios para los promotores. Los actores del sector deberán recalibrar sus modelos financieros en función de estos nuevos parámetros.

¿Qué papel juegan el nearshoring y la estrategia urbana en la reconfiguración del mapa de inversión?

Mientras Colombia navega la tensión entre inflación y oportunidad financiera, México consolida un ciclo de atracción de capital impulsado por la relocalización industrial. El Decreto Nearshoring, publicado el 21 de enero de 2025 como parte del Plan México, otorga estímulos fiscales que incluyen depreciación acelerada y deducciones adicionales por capacitación e innovación. Estos incentivos buscan atraer nuevas inversiones y fomentar la relocalización de empresas hacia territorio mexicano.

Para el sector inmobiliario, el impacto es directo y mensurable en la demanda de espacios industriales, parques logísticos, vivienda para trabajadores y equipamiento urbano en los corredores de nearshoring del norte y el Bajío. La dinámica de nearshoring transforma la geografía del capital inmobiliario en México: ciudades intermedias como Saltillo, San Luis Potosí y Querétaro se posicionan como destinos de inversión de primer nivel, y la competencia por suelo industrial bien ubicado y con acceso a infraestructura logística se intensifica.

En paralelo, la estrategia urbana emerge como un factor determinante de valorización inmobiliaria en toda la región. El caso del Metro de Medellín, bajo la gerencia de Tomás Elejalde, proyecta alcanzar la autonomía financiera y una expansión regional e internacional como parte de su direccionamiento estratégico para la próxima década (2026-2036), según reportes de El Tiempo. La infraestructura de transporte masivo funciona como un detonante de desarrollo inmobiliario y resiliencia climática urbana, y los proyectos que integran movilidad sostenible en su planificación capturan primas de valorización significativas.

La conexión entre estrategia urbana y confianza inmobiliaria es fundamental. Los sistemas de transporte masivo generan corredores de densificación que incrementan la demanda por usos mixtos, vivienda vertical y espacios comerciales de proximidad. Para los inversionistas, la capacidad de identificar y posicionarse en estos corredores antes de que maduren representa una ventaja competitiva sustancial.

Chile, por su parte, avanza en la modernización de su marco normativo con el reglamento de la Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria (Ley N°21.442), publicado en el Diario Oficial el 9 de enero de 2025. El decreto supremo especifica exigencias urbanas de construcción, administración de condominios y resolución de conflictos, generando mayor seguridad jurídica para inversionistas y propietarios. Esta claridad regulatoria fortalece la confianza en el mercado chileno como destino de capital inmobiliario institucional.

Un panorama regional heterogéneo exige análisis transversal

La divergencia entre las condiciones macroeconómicas de cada mercado latinoamericano impide formular una tesis de inversión regional uniforme. Colombia enfrenta inflación persistente pero ofrece una ventana de recomposición de portafolios sin precedentes. México capitaliza el nearshoring con incentivos fiscales concretos que dinamizan la demanda de activos industriales y logísticos. Chile fortalece su marco institucional. Medellín demuestra cómo la estrategia urbana puede detonar ciclos de valorización inmobiliaria de largo plazo.

Esta heterogeneidad eleva la importancia del análisis comparado y la inteligencia de mercado de calidad. Los inversionistas institucionales, los desarrolladores con exposición multipaís y los gestores de fondos inmobiliarios necesitan marcos de referencia que conecten los indicadores macro con las dinámicas sectoriales específicas de cada mercado.

GRI Institute, a través de su ecosistema de eventos, investigación y comunidad de líderes del sector, cumple un rol central en la construcción de ese marco de referencia. Las discusiones entre pares que se generan en los encuentros de GRI Club permiten contrastar las perspectivas de economistas, desarrolladores, inversionistas y operadores, generando una visión integral que trasciende el análisis de escritorio.

¿Dónde se concentrarán las mayores oportunidades de inversión inmobiliaria en Latinoamérica hacia 2033?

Con un mercado proyectado en USD 1,278.80 mil millones hacia 2033 según IMARC Group, la pregunta sobre la asignación geográfica y sectorial del capital inmobiliario en América Latina adquiere una relevancia estratégica de primer orden.

Los activos logísticos e industriales vinculados a cadenas de suministro de nearshoring en México mantendrán una demanda estructural sólida mientras persista la tendencia de relocalización. En Colombia, la transición de capital desde instrumentos de renta fija hacia activos reales puede generar un flujo significativo hacia fondos inmobiliarios y proyectos de renta. En Chile, la seguridad jurídica reforzada por la nueva normativa de copropiedad favorece la inversión institucional de largo plazo. Y en las ciudades donde la estrategia urbana y la infraestructura de movilidad avanzan con visión de década, como Medellín, los corredores de densificación ofrecen rendimientos ajustados por riesgo atractivos.

El nuevo ritmo de la economía latinoamericana no es uniforme. Es un compás complejo donde cada mercado marca su propio tiempo. Para los líderes del sector inmobiliario, la capacidad de leer esas diferencias, anticipar los puntos de inflexión y posicionarse antes que el consenso del mercado definirá quién captura valor en el próximo ciclo y quién simplemente lo observa.