Multifamily en la Región Andina: los contrastes de madurez en Chile, Perú y Colombia

La evolución del multifamily en la Región Andina refleja una transformación estructural observada desde hace décadas en mercados más desarrollados.

Para Sebastian Muñoz, Managing Director South America de HASTA Capital, el principal motor de este cambio es financiero: “El poder adquisitivo de los hogares en el mundo y en la región ha venido creciendo a una tasa muy inferior al crecimiento del precio de la vivienda”, señala.

Este desajuste está impulsado por una urbanización acelerada -con una migración masiva del campo hacia las ciudades- que eleva el valor del suelo y presiona la demanda por encima de la oferta disponible, además del incremento en los costos de construcción y de un entorno de tasas de interés más altas para la adquisición de vivienda.

En paralelo, los cambios demográficos favorecen el crecimiento del alquiler, con el aumento de nuevos arreglos habitacionales, como hogares unipersonales, parejas sin hijos y poblaciones migrantes. La movilidad y la búsqueda de adaptabilidad, especialmente entre las generaciones más jóvenes, también convierten al alquiler institucional en una alternativa atractiva, alineada con sus estilos de vida.

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No obstante, aún son necesarios avances regulatorios. El cierre financiero de los proyectos podría facilitarse mediante un marco que reconozca formalmente al multifamily como una nueva clase de activo, con beneficios claros para el mercado habitacional.

Diferenciales de los desarrollos

HASTA Capital participa en el desarrollo, inversión y gestión de activos multifamily en Estados Unidos y América Latina, con más de US$ 10.000 millones invertidos en inmuebles residenciales para arriendo.

Atenta a los factores que moldean las preferencias de los residentes, la compañía apuesta por diferenciales que van más allá de la vivienda en sí. Las amenidades dejan de ser solo espacios físicos y pasan a configurarse como experiencias, fomentando la convivencia, la integración y el sentido de pertenencia entre los residentes.

“En nuestro edificio de Bogotá, LiveSpace + Calle 94, donde tenemos una cancha de pádel en la terraza, organizamos torneos de este deporte que permiten una mayor integración de los residentes. Ofrecemos un estilo de vida, una comunidad, no únicamente un espacio”, ejemplifica Muñoz en relación con el proyecto lanzado en enero de este año, desarrollado junto a Parque Arauco y Kubik.
 
Las áreas comunes asumen un rol estratégico. En los activos multifamily, suelen ser más amplias y cualificadas que en edificios tradicionales, con un enfoque directo en las necesidades del público objetivo.

Pet parks y pet spas reflejan el cambio demográfico hacia más mascotas y menos niños; coworkings, gimnasios equipados, zonas de parrilla y fire pits complementan la propuesta de valor.

La tecnología completa este ecosistema. HASTA Capital utiliza un software desarrollado específicamente para multifamily institucional, que integra ERP, CRM y PMS en una sola plataforma. Esta estructura permite acceso a información en tiempo real, mayor eficiencia en la gestión y decisiones más ágiles y precisas.

Panorama del multifamily en la Región Andina

El multifamily en la Región Andina presenta distintos grados de madurez institucional: Chile es el mercado más consolidado; Perú aún se encuentra en fase de desarrollo; y Colombia combina una demanda estructural sólida con desafíos de formalización e institucionalización.

A continuación, se presenta un panorama del estado de desarrollo del modelo en cada país.

Chile: mercado maduro y demanda sólida

En Chile, el multifamily ya opera en una etapa avanzada de consolidación, con Santiago destacándose como el mercado más maduro de la Región Andina.

Según Rodrigo Torres, Director, Northern Latin America Research de JLL, a finales de 2025 el stock en la capital alcanzó cerca de 53 mil unidades distribuidas en 222 edificios, con una ocupación estabilizada superior al 95% y una vacancia total reducida. Las rentas continúan al alza, con un ticket promedio de 10,93 UF por unidad.

Las perspectivas para 2026 son positivas, respaldadas por una demanda sólida y por la posibilidad de un escenario de reducción de tasas de interés.

Torres destaca que el segmento chileno es más institucionalizado que sus pares regionales, con amplia disponibilidad de información y políticas urbanas que favorecen la densificación en áreas consolidadas, factores que contribuyen a la estabilidad en la ocupación y a una mayor previsibilidad de los flujos de caja.

“Hoy, Chile ofrece probablemente la relación riesgo-retorno más equilibrada para estrategias core o core+, gracias a su alta ocupación, crecimiento sostenido de rentas y presencia dominante de actores institucionales.” comenta.

Parque Arauco contribuye de manera relevante al avance del multifamily en la región andina, participando en el desarrollo, inversión y operación de los proyectos.

Su portafolio regional totaliza siete proyectos, que suman más de 2.000 unidades y superan los US$ 200 millones en inversión. De ese total, cinco activos están en operación y dos en construcción.

En Santiago, la compañía concentra dos proyectos ya en funcionamiento y uno en fase de desarrollo, lo que evidencia su confianza en el mercado chileno. “Para los próximos diez años, pienso que Chile es el país de la Región Andina que tendrá la mayor inversión en multifamily, seguido de Colombia y, finalmente, Perú”, proyecta el CEO Eduardo Pérez.

No obstante, el ejecutivo señala que los niveles actuales de renta aún no generan retornos suficientes para compensar el costo de capital y viabilizar nuevos proyectos.

“Por esta razón, esperamos que la oferta de multifamily crezca poco en el corto plazo y luego se recupere en el mediano y largo plazo”, evalúa. Para él, la recuperación dependerá de un aumento en las tarifas que restablezca la rentabilidad y vuelva a estimular nuevos lanzamientos.

Otro obstáculo está relacionado con los extensos plazos de aprobación de proyectos en municipios menos favorables a la inversión. Estos desafíos, si se resuelven, tenderán a consolidar una clase de activo con una enorme ventaja competitiva, especialmente en un entorno financiero en el que los bancos se muestran más dispuestos a financiar este tipo de proyectos.

Perú: fase inicial de desarrollo

En Perú, el multifamily aún se encuentra en etapa de maduración, con aproximadamente cinco proyectos en desarrollo o ya en operación en Lima. El avance ha sido más lento que en mercados vecinos debido a tres grandes obstáculos: tributación, permisos y financiamiento.

Así lo señala Gonzalo Valdettaro, Gerente de Administración y Finanzas de VyV Grupo Inmobiliario, empresa que está a cargo de la construcción del proyecto multifamily de Pardo, en Lima. 

Las empresas propietarias de activos multifamily deben pagar 18% de IGV (Impuesto General a las Ventas) sobre los alquileres percibidos y, adicionalmente, 29,5% de impuesto a la renta sobre la utilidad, mientras que las personas naturales que arriendan sus inmuebles pagan solo 5% de impuesto a la renta.

Esta asimetría genera una desventaja competitiva para los proyectos institucionales: “Los edificios multifamily tienen que tener un sinfín de beneficios extra para poder competir con precios más altos frente a otras opciones de renta en el mercado”, lamenta Valdettaro.


La ausencia de un marco regulatorio específico genera incertidumbre y limita la estandarización del modelo. Los proyectos pueden desarrollarse conforme a los parámetros urbanísticos de la zona -que con frecuencia resultan en unidades de mayor metraje y menor eficiencia de renta por metro cuadrado- o bajo la figura de apart-hotel, lo que implica la obtención de licencias de funcionamiento similares a las de un hotel.

El financiamiento constituye otro obstáculo estructural. Los bancos y fondos de inversión locales aún no ofrecen líneas dedicadas al multifamily. Los pocos interesados en ingresar al segmento suelen ser family offices o compañías de seguros con estrategia de largo plazo, dispuestos a financiar directamente la construcción y el desarrollo desde el inicio para permanecer con el activo en renta.

Valdettaro considera que este escenario cambiará con el tiempo: “Se están realizando esfuerzos para conseguir ajustes tributarios, tener reglamentos y permisos específicos para multifamily y, con más proyectos en desarrollo, los bancos y fondos buscarán cómo entrar a financiar estos proyectos.”

Colombia: desafíos de institucionalización

En Colombia, aproximadamente 40% de los hogares viven en régimen de alquiler -porcentaje superior al promedio regional, cercano al 21%-, lo que revela una base estructural de demanda consistente, según JLL. No obstante, solo 42% de estos hogares cuenta con contrato formal y el stock especializado aún es reducido, con cerca de 756 unidades multifamily.

“El mercado no es pequeño en demanda; es pequeño en institucionalización. El crecimiento proyectado depende más de la formalización y de la entrada de operadores que de un pipeline masivo comparable al chileno.”, afirma Rodrigo Torres. 

El entorno macroeconómico impone restricciones relevantes. Cabe recordar la reciente decisión del Banco de la República de elevar la tasa de interés de referencia en 100 puntos básicos, situándola en 10,25%, ante expectativas de una inflación superior al 6% en 2026.

“Colombia tiene el desafío de tasas de interés de mediano y largo plazo muy altas, que hacen que la vara para aprobar proyectos que tengan una rentabilidad por sobre el costo de capital sea demasiado alta, por lo que la inversión se restringe”, agrega Eduardo Pérez.

Próximos pasos: mayor apoyo del sector público

Para que el multifamily alcance todo su potencial en la Región Andina, es fundamental que los gobiernos y municipalidades de Chile, Perú y Colombia reconozcan el arriendo como una solución de vivienda digna y al multifamily como un catalizador de oferta institucional y profesional.

Este modelo no solo eleva la calidad de los desarrollos y de los servicios ofrecidos, sino que también promueve estándares que impactan positivamente en los entornos sociales y en las comunidades, contribuyendo a reducir la brecha del déficit habitacional y a fortalecer el mercado residencial de manera sostenible.