Marco Zarges, Michael Abel y los gestores alemanes de mid-market que construyen carteras paneuropeas

Greykite Real Estate, la plataforma liderada por Michael Abel, captó aproximadamente 660 millones de dólares en equity hasta octubre de 2024 para su primer fondo europeo, según IPE Real Assets y registros ante la SEC. El objetivo: 1.400 millones de dólares en capital total, según reportó PERE News. En paralelo, el vehículo de Marco Zarges, Net Zero Properties S.A., adquirió una cartera de aproximadamente 7.800 unidades residenciales y comerciales del fondo distressed ZBI (Uniimmo: Wohnen ZBI), según Thomas Daily. Juntos, estos dos gestores representan una nueva generación de dealmakers alemanes de mid-market cuyas estrategias de capital, enfoque sectorial y construcción de carteras merecen la atención de los inversores institucionales de toda Europa.

GRI Institute ha seguido el panorama más amplio de dealmakers alemanes y la aparición de firmas como Greykite y Garbe en su programación editorial y de eventos. Sin embargo, ningún recurso individual ha conectado las tesis de inversión específicas de Abel y Zarges con las corrientes más amplias que están reconfigurando los flujos de capital inmobiliario europeo. Este artículo mapea sus enfoques divergentes y las fuerzas estructurales que impulsan a ambos.

¿Quién es Michael Abel y cuál es la estrategia de inversión de Greykite Real Estate?

Michael Abel fundó Greykite Real Estate como una plataforma oportunista paneuropea con un mandato flexible que abarca logística, centros de datos y el sector living. El fondo debut de la firma, respaldado por socios de capital que incluyen asignadores institucionales globales, había asegurado aproximadamente 660 millones de dólares en compromisos de equity hasta octubre de 2024 (IPE Real Assets / SEC Filings). PERE News reportó que el objetivo total de captación es de 1.400 millones de dólares, posicionando a Greykite entre los vehículos de primera vez más ambiciosos surgidos del mercado germanoparlante en los últimos años.

La tesis de Greykite se construye sobre la diversificación geográfica y la rotación sectorial. En lugar de concentrarse en un solo país o clase de activo, el equipo de Abel busca valor en múltiples jurisdicciones europeas, apuntando a dislocaciones creadas por el aumento de los costes de financiación y la retirada de actores institucionales legados de movimiento más lento. En julio de 2025, Greykite adquirió una participación mayoritaria en TP Network, una plataforma europea de almacenamiento industrial al aire libre valorada en aproximadamente 600 millones de euros, según PERE News. La transacción señala una disposición a apostar por subsectores logísticos operativamente intensivos y de nicho, donde el capital tradicional ha sido históricamente escaso.

La amplitud del mandato de Greykite refleja la convicción de que los rendimientos inmobiliarios europeos en el ciclo actual serán impulsados principalmente por ingresos y no por compresión de yields, una proyección respaldada por las perspectivas de CBRE para 2026 en el continente. Las tasas de interés elevadas a largo plazo comprimen el margen para ganancias de capital, otorgando una prima a la creación de valor operativo y la habilidad en gestión de activos. El enfoque de Abel consiste en ensamblar una cartera diversificada que genere flujos de ingresos duraderos en múltiples geografías y sectores, un clásico playbook oportunista calibrado para un entorno de tasas más altas.

¿Quién es Marco Zarges y cómo difiere el enfoque de ZAR Real Estate?

Marco Zarges opera a través de ZAR Real Estate y la plataforma Zaga Capital, con sede en Londres, canalizando fondos internacionales hacia el mercado residencial alemán. Mientras Abel distribuye capital por Europa, Zarges profundiza en el parque de viviendas más distressed y deficiente en ESG de Alemania. La adquisición de aproximadamente 7.800 unidades del fondo ZBI a través de Net Zero Properties S.A. (Thomas Daily, octubre de 2024) ejemplifica esta estrategia: comprar carteras "brown" a precios distressed y reposicionarlas hacia estándares más altos de rendimiento energético.

ZAR Real Estate ha declarado planes de expandir su cartera residencial a más de 40.000 unidades en 24 meses, según Thomas Daily y comunicados de prensa de ZAR Real Estate. De ejecutarse, esto situaría a Zarges entre los compradores residenciales más activos en Alemania durante un período en el que muchos incumbentes se están replegando.

La lógica estratégica se sustenta en un viento de cola regulatorio. La Directiva (UE) 2024/1275, la refundición de la Directiva de Eficiencia Energética de los Edificios (EPBD), entró en vigor en mayo de 2024 y establece un estándar de cero emisiones para todos los nuevos edificios para 2030, eliminando los incentivos financieros para calderas de combustibles fósiles a partir de 2025. La propia Ley de Energía para Edificios de Alemania (GEG) exige actualmente un 65% de energía renovable para nuevos sistemas de calefacción, aunque las discusiones políticas en torno a una Ley de Modernización de Edificios en 2026 buscan simplificar este mandato hacia un enfoque abierto a la tecnología. Para Zarges, esta arquitectura regulatoria crea un arbitraje estructurado: adquirir carteras energéticamente ineficientes con fuertes descuentos, invertir en descarbonización a nivel de edificio y capturar la prima de alquiler y la revalorización resultantes a medida que se acercan los plazos de cumplimiento.

Esta tesis de manage-to-ESG, o brown-to-green, es una de las estrategias más debatidas en los foros inmobiliarios europeos, incluidos los eventos de GRI Institute, donde los miembros identifican consistentemente la rehabilitación del parque de edificios existente como una obligación y una oportunidad de inversión.

Dos estrategias, una oportunidad estructural

A pesar de sus diferencias en alcance geográfico y enfoque sectorial, Abel y Zarges comparten una tesis común: el ciclo actual recompensa a los gestores que pueden moverse más rápido y con más flexibilidad que las grandes plataformas institucionales que dominaron el inmobiliario europeo en la era de tasas bajas.

El contexto macroeconómico respalda esta visión. Los precios de los inmuebles comerciales alemanes subieron un 2,3% en el primer trimestre de 2025, marcando un segundo trimestre consecutivo de crecimiento, según datos citados por Volsung de la Oficina Federal de Estadística de Alemania. Los inversores extranjeros representaron más del 44% del volumen de transacciones de inmuebles comerciales alemanes en 2025, según datos de CBRE reportados a través de piHub, lo que subraya el apetito del capital internacional por activos alemanes. Savills prevé que los volúmenes de transacciones inmobiliarias alemanas alcancen los 35.000 millones de euros en 2026, estabilizándose tras la fuerte corrección de 2023 y 2024.

A nivel europeo, el sector living continúa consolidando su posición como el tema de inversión dominante. JLL y CBRE proyectan que la inversión global en el sector living —que abarca multifamily, residencias estudiantiles y segmentos relacionados— superará los 250.000 millones de dólares en 2026. La apuesta concentrada de Zarges en el residencial alemán lo posiciona directamente dentro de esta tendencia de crecimiento estructural, mientras que el mandato más amplio de Abel permite a Greykite asignar entre living, logística e infraestructura de datos según el valor relativo.

Ambos gestores también se benefician del vacío de capital dejado por fondos abiertos legados y empresas cotizadas forzadas a desinvertir. El fondo ZBI del que Zarges adquirió su cartera de 7.800 unidades es un ejemplo destacado, pero el fenómeno se extiende por los mercados europeos dondequiera que vehículos con perfiles de liquidez desajustados enfrentan presiones de reembolso.

¿Qué significa el auge de los gestores mid-market para la asignación de capital europeo?

La aparición de figuras como Abel y Zarges señala un reequilibrio más amplio en la estructura de capital del inmobiliario europeo. Los gestores mid-market con profunda experiencia operativa y mandatos flexibles son cada vez más las contrapartes preferidas de los asignadores institucionales que buscan exposición diferenciada.

La capacidad de Greykite de captar 660 millones de dólares en equity para un fondo debut ilustra la disposición de los limited partners globales a respaldar plataformas europeas de primera generación, siempre que el historial y el pipeline de operaciones sean convincentes. El uso por parte de Zarges de una plataforma de capital con sede en Londres para canalizar fondos internacionales hacia activos residenciales alemanes demuestra cómo los operadores mid-market están construyendo vehículos de grado institucional en torno a estrategias especializadas que los gestores más grandes suelen pasar por alto.

Para los inversores transfronterizos que realizan due diligence en el mid-market alemán, varias consideraciones estructurales siguen siendo fundamentales. El riesgo regulatorio en la rehabilitación energética es real pero manejable: la EPBD de la UE proporciona un cronograma claro, mientras que el posible giro del gobierno alemán hacia un enfoque abierto a la tecnología bajo la propuesta Ley de Modernización de Edificios podría reducir los costes de cumplimiento. Los perfiles de retorno basados en ingresos requieren paciencia e intensidad operativa, particularmente en el reposicionamiento residencial, donde las relaciones con inquilinos, la regulación de alquileres y los permisos municipales añaden capas de complejidad.

Los miembros de GRI Institute activos en la asignación europea han señalado en eventos recientes que los retornos ajustados al riesgo más atractivos del ciclo actual están surgiendo precisamente de estos segmentos operativamente complejos, donde las barreras de entrada disuaden al capital pasivo y premian a los gestores activos.

Perspectivas

El mercado inmobiliario alemán está en transición de la corrección a la estabilización. Los volúmenes de transacciones se están recuperando, los precios suben moderadamente y el marco regulatorio para la descarbonización de edificios se está cristalizando en toda la UE. En este entorno, gestores mid-market como Michael Abel y Marco Zarges ocupan una posición estratégica: lo suficientemente grandes para ejecutar transacciones significativas, pero lo suficientemente ágiles para explotar dislocaciones que escapan a los mandatos de plataformas mayores.

El enfoque oportunista paneuropeo de Abel y el foco profundo de Zarges en el residencial alemán representan dos caras de la misma moneda estructural. Ambos están capitalizando la salida de incumbentes lentos, la disponibilidad de activos distressed y deficientes en ESG, y el creciente apetito de los limited partners globales por exposición europea especializada. Sus trayectorias merecen un seguimiento estrecho a medida que el ciclo madura.

GRI Institute continúa monitoreando estos desarrollos a través de su programación inmobiliaria europea y su red de miembros, proporcionando la base analítica para decisiones de asignación de capital informadas en todo el continente.