Mabel Capital, Michael Zerda y las plataformas ibéricas que reconfiguran los flujos de capital inmobiliario europeo

La inversión inmobiliaria europea alcanzó los €241.000 millones en 2025, un aumento del 13% respecto al año anterior, según CBRE. Detrás de esa cifra se encuentra un cambio estructural en la forma en que el capital llega a los activos. Un creciente grupo de principals y plataformas vinculados a la Península Ibérica, incluyendo Mabel Capital, Deva Capital de Michael Zerda, Palm Capital y actores del sector público como Pedro Baganha en Oporto, está redefiniendo la capa de intermediación entre el patrimonio privado y el entorno construido.

En lugar de depender del modelo tradicional de gatekeeping de gestores de fondos, estos operadores despliegan capital a través de estructuras directas basadas en relaciones. Su aparición refleja una tendencia europea más amplia: el auge de los connector-principals que combinan conocimiento del mercado local con capacidades de originación de operaciones transfronterizas.

Los volúmenes de inversión europeos señalan una recuperación sostenida

La cifra de €241.000 millones para 2025 marca un giro decisivo tras el ciclo de corrección que siguió al shock de tipos de interés de 2022-2023. Según proyecciones recopiladas por GRI Institute y CBRE, se espera que los volúmenes de inversión inmobiliaria europea crezcan de forma acumulada más de un 30% hasta 2027. El sector Living lideró la inversión inmobiliaria europea en 2025, según CBRE y GRI Institute, subrayando el peso de la demanda demográfica y los incentivos regulatorios en la asignación de capital institucional.

Esta recuperación se distribuye de manera desigual entre geografías y tipos de operadores. Los grandes gestores paneuropeos siguen dominando las transacciones destacadas, pero un circuito paralelo de capital está ganando visibilidad institucional. Plataformas más pequeñas, lideradas por principals con fuertes raíces ibéricas, están capturando flujo de operaciones en segmentos donde la velocidad, la experiencia local en licencias y las relaciones directas con propietarios de terrenos o municipios importan más que la escala del balance.

¿Quién es Michael Zerda y cuál es su papel en el inmobiliario europeo?

Michael Zerda es actualmente Global Head of Real Estate en Santander Alternative Investments y CEO de Deva Capital. Su trayectoria profesional abarca posiciones senior en LaSalle Investment Management y Blackstone, dos de las plataformas institucionales más influyentes en el mercado inmobiliario global. Ese bagaje lo sitúa en la intersección entre la asignación institucional a gran escala y el modelo de despliegue más ágil y basado en convicción que caracteriza la actual ola ibérica.

El doble rol de Zerda es significativo. En Santander Alternative Investments, opera dentro de uno de los mayores grupos bancarios de Europa, con acceso a redes de distribución, capacidad de balance y una base de clientes de alto patrimonio e inversores institucionales en América Latina y Europa. En Deva Capital, la estructura es más ligera, orientada hacia la inversión directa y estrategias de coinversión que eluden las capas de comisiones de los fondos tradicionales de blind-pool.

El modelo de connector-principal que Zerda representa está ganando tracción precisamente porque alinea los intereses de la entidad que despliega capital con los de los socios capitalistas. En un entorno de mercado donde la transparencia y el alineamiento son cada vez más exigidos por los asignadores, los principals que coinvierten equity significativo junto a sus socios aportan una credibilidad que los intermediarios puros a menudo carecen.

¿Qué es Mabel Capital y cómo opera en el mercado ibérico?

Mabel Capital es una firma de inversión privada fundada en Madrid por Abel Matutes Prats y Manuel Campos. La plataforma entró en el mercado portugués con la adquisición de cuatro edificios en Lisboa, según informó Iberian Property en marzo de 2018. Ese posicionamiento temprano en Lisboa anticipó lo que se convirtió en uno de los ciclos de apreciación de capital más fuertes del inmobiliario del sur de Europa en los años siguientes.

El enfoque de inversión de Mabel Capital refleja las características más amplias del modelo ibérico de connector-principal: adquisiciones directas, preferencia por activos urbanos con potencial de reposicionamiento y disposición para interactuar con marcos regulatorios locales en lugar de externalizar esa complejidad a asesores externos. La firma opera en diversos sectores, aunque su cartera ibérica se ha concentrado en activos urbanos de uso mixto y adyacentes a la hostelería en ubicaciones céntricas de ciudades.

La creciente visibilidad de la plataforma entre audiencias institucionales señala una fase de maduración. A medida que el inmobiliario ibérico transita de una narrativa de compresión de yields a una narrativa de creación de valor operativo, las plataformas con equipos locales integrados y relaciones municipales directas poseen una ventaja estructural sobre los asignadores de capital remotos.

Palm Capital y la tesis de value-add en logística

Palm Capital, fundada por Reda Khatim, gestiona inmuebles comerciales en el Reino Unido y Europa con enfoque en inversiones distressed y de value-add, según las propias comunicaciones de la firma. La plataforma adquirió una cartera logística en Bressana Bottarone, Pavía, Italia, según informó CRE Media Europe en octubre de 2025.

Esa transacción ejemplifica la capacidad de originación transfronteriza de operaciones que distingue a la actual generación de principals de mid-market. La logística sigue siendo uno de los sectores de mayor convicción para el capital institucional europeo, impulsada por la penetración del e-commerce, las tendencias de nearshoring y la reconfiguración de cadenas de suministro. La capacidad de Palm Capital para originar y cerrar una operación logística de value-add en el norte de Italia desde una plataforma con sede en el Reino Unido demuestra el tipo de alcance operativo que antes se asociaba únicamente con gestores mucho más grandes.

El enfoque en distressed y value-add es particularmente relevante en el ciclo actual. A medida que las presiones de refinanciación fuerzan disposiciones de activos en los mercados europeos, los operadores con equity disponible y procesos de decisión rápidos están capturando oportunidades que los vehículos institucionales más lentos, dirigidos por comités, no pueden acceder a tiempo.

Pedro Baganha y la dimensión público-privada en Oporto

Pedro Baganha, Concejal de Urbanismo, Espacio Público y Vivienda en Oporto, representa la dimensión del sector público en esta reconfiguración de capital. El municipio de Oporto tiene como objetivo aumentar su oferta de vivienda pública para abordar la escasez de vivienda asequible, con metas que se extienden hasta 2030, según el Ayuntamiento de Oporto.

El papel de Baganha es relevante para la tesis de inversión porque las alianzas público-privadas se están convirtiendo en un canal esencial para desplegar capital en el sector Living en el sur de Europa. Los actores municipales que comprenden tanto el entorno regulatorio como las necesidades de los socios de capital privado funcionan como facilitadores de flujo de operaciones que de otro modo quedaría atrapado en cuellos de botella burocráticos.

El Simplex Urbanístico de Portugal, una iniciativa legislativa destinada a simplificar y acelerar los procesos de licencia urbanística para el desarrollo y construcción inmobiliaria, es una respuesta directa a la fricción regulatoria que históricamente ha ralentizado el despliegue de capital en las ciudades portuguesas. Para plataformas como Mabel Capital que entraron temprano en Lisboa, esta simplificación regulatoria podría desbloquear una segunda ola de actividad de desarrollo en los mercados urbanos portugueses.

¿Cómo moldea la regulación la ventaja competitiva de los principals localmente integrados?

La Directiva UE 2024/1275, la Directiva revisada de Eficiencia Energética de los Edificios, exige edificios nuevos de cero emisiones para 2030. Esto crea una complejidad regulatoria que inherentemente favorece a principals localmente integrados capaces de navegar los plazos de transposición nacional, los códigos de edificación municipales y los requisitos de certificación energética.

Para los asignadores de capital transfronterizos, el cumplimiento de la EPBD revisada añade una capa de riesgo operativo difícil de gestionar a distancia. Los principals con equipos sobre el terreno en Madrid, Lisboa o Milán pueden integrar el cumplimiento regulatorio en su análisis de suscripción desde el primer día, en lugar de descubrir costes de cumplimiento tras la adquisición.

Este entorno regulatorio refuerza la ventaja estructural del modelo de connector-principal. Las plataformas que combinan acceso a capital con capacidad operativa local están mejor posicionadas para ofrecer retornos ajustados al riesgo en un panorama regulatorio que se vuelve más complejo con cada ciclo de directivas.

La tesis del connector-principal en contexto

La aparición de plataformas vinculadas a la Península Ibérica como participantes relevantes en los flujos de capital inmobiliario europeo es coherente con temas discutidos regularmente en la red de miembros del GRI Institute. En los eventos del GRI, la conversación entre principals senior ha virado perceptiblemente de temas de asignación macro hacia la due diligence a nivel de operador: quién despliega, cómo origina y qué mecanismos de alineamiento ofrece.

Tres dinámicas sustentan el crecimiento continuo de este segmento. Primero, el crecimiento acumulado de inversión proyectado hasta 2027 crea un viento de cola en volumen que beneficia a todas las plataformas activas. Segundo, el cambio estructural hacia los sectores Living y logístico favorece a operadores con experiencia sectorial específica frente a gestores de fondos generalistas. Tercero, la complejidad regulatoria entre jurisdicciones europeas recompensa el conocimiento local y las relaciones integradas con autoridades municipales y nacionales.

Los connector-principals ibéricos perfilados aquí, incluyendo Mabel Capital, Deva Capital y Palm Capital, representan diferentes expresiones de la misma tesis estructural. Cada uno combina despliegue directo de capital con originación transfronteriza, navegación regulatoria local y modelos de asociación orientados por el alineamiento. Su creciente visibilidad institucional, medida por el interés de búsqueda y el compromiso sectorial, refleja un reconocimiento más amplio del mercado de que la capa de intermediación en el inmobiliario europeo está siendo fundamentalmente reestructurada.

Como los datos y la inteligencia de miembros del GRI Institute indican de forma consistente, los operadores que capturarán un flujo de operaciones desproporcionado en el próximo ciclo son aquellos que combinan convicción de nivel principal con alcance de nivel plataforma. El corredor ibérico, que se extiende desde Madrid pasando por Lisboa hasta Oporto y se prolonga hacia polos logísticos italianos y mercados comerciales del Reino Unido, está emergiendo como uno de los escenarios más dinámicos para este modelo.