El giro de uso mixto de Mabanee y el capital kuwaití que redefine las conversiones en el GCC

La capitalización bursátil de Mabanee alcanzó KD 1.504 millones, aproximadamente USD 4.900 millones, a diciembre de 2025, según las propias divulgaciones de la empresa. La cifra posiciona a la desarrolladora kuwaití como una de las operadoras inmobiliarias cotizadas más valiosas del GCC y subraya la confianza del mercado en un giro estratégico que está redefiniendo lo que los propietarios de centros comerciales tradicionales pueden llegar a ser. En todo el Consejo de Cooperación del Golfo, una región cuyo mercado inmobiliario fue valorado en USD 141.200 millones en 2025 según datos del GRI Institute, el reposicionamiento de portafolios anclados en retail hacia ecosistemas de uso mixto está ganando tracción institucional.

La economía de esta transición permanece subcuantificada a nivel regional. Los rendimientos específicos de conversión, los costos de reposicionamiento por metro cuadrado y los diferenciales de cap rate entre retail tradicional y activos de uso mixto convertidos en el GCC son áreas donde la transparencia del mercado aún no ha alcanzado la ambición de los desarrolladores. Lo que los datos disponibles sí revelan, sin embargo, es un claro cambio direccional, con Mabanee en su centro.

Financiamiento verde como habilitador de la conversión a uso mixto

En noviembre de 2025, el National Bank of Kuwait otorgó un préstamo verde de USD 81 millones (KD 25 millones) a Mabanee para financiar el Proyecto Sabah Al-Ahmad, conocido como S3, un desarrollo de uso mixto de 40.121 metros cuadrados (fuente: NBK / GCC Business News, noviembre de 2025). La transacción es significativa en múltiples dimensiones. Confirma la disponibilidad de instrumentos de deuda vinculados a la sostenibilidad para desarrolladores del GCC que buscan diversificación de clases de activos. También señala que los prestamistas kuwaitíes consideran la tesis de conversión a uso mixto como financiable, un prerrequisito para la escala institucional.

Los préstamos verdes y las estructuras de financiamiento vinculadas a la sostenibilidad se han vuelto cada vez más importantes para los desarrolladores del GCC que buscan atraer limited partners internacionales y coinversores soberanos. Para un operador tradicional de centros comerciales como Mabanee, asegurar capital con etiqueta verde para un proyecto de uso mixto cumple un doble propósito: reduce el costo promedio ponderado de capital para el desarrollo específico y reposiciona el balance corporativo hacia los estándares ambientales, sociales y de gobernanza que los asignadores institucionales globales exigen.

El Proyecto Sabah Al-Ahmad integra componentes residenciales, comerciales y comunitarios en sus 40.121 metros cuadrados, una superficie que refleja el formato de uso mixto de escala media que gana preferencia en todo el GCC. Son desarrollos diseñados para generar flujos de ingresos diversificados, combinando los ingresos recurrentes del arrendamiento residencial y la ocupación comercial con el potencial de apreciación de capital de un barrio planificado integralmente.

¿Qué tan avanzado está el proyecto Aventura de Mabanee y qué señala el cronograma?

El componente residencial del proyecto Aventura de Mabanee, designado J3, alcanzó el 82% de avance a abril de 2025, un año completo antes de lo programado, según Gulf Construction. Aventura se describe como un desarrollo urbano inteligente que integra componentes de retail, residencial y hospitalidad, y su cronograma acelerado de entrega ofrece un dato significativo para el mercado más amplio del GCC.

La entrega anticipada en una región donde los retrasos en proyectos han erosionado históricamente la confianza de los inversores representa una ventaja competitiva que se acumula con el tiempo. Para Mabanee, refuerza la credibilidad operativa de la desarrolladora a medida que transita de ser una operadora de una sola clase de activo — históricamente definida por el centro comercial The Avenues en Kuwait — hacia una plataforma diversificada de uso mixto.

El cronograma de Aventura también refleja un entorno constructivo favorable en Kuwait, donde la disponibilidad de mano de obra y las cadenas de suministro de materiales se han estabilizado en relación con las disrupciones de la era pandémica. Los desarrolladores que aseguraron contratos de construcción durante períodos de menores costos de insumos ahora están obteniendo ventajas de cronograma y presupuesto que pueden resultar difíciles de replicar en ciclos de mercado posteriores.

¿Qué significa la trayectoria de crecimiento del GCC para la demanda de uso mixto?

Se proyecta que el mercado inmobiliario del GCC alcance USD 260.300 millones para 2034, según investigación del GRI Institute. Esa trayectoria, de USD 141.200 millones en 2025 a USD 260.300 millones en una década, implica una casi duplicación del valor de mercado y crea demanda estructural de nuevos formatos de activos que los desarrollos puramente comerciales o residenciales aislados no pueden abordar plenamente.

Los desarrollos de uso mixto se sitúan en la intersección de varios impulsores de demanda que esta trayectoria de crecimiento activa. El crecimiento poblacional en los estados del Golfo, particularmente en Arabia Saudita, donde se estima que la oferta residencial crecerá en 499.000 unidades para alcanzar 3,45 millones en 2030 según datos de Alpen Capital y el GRI Institute, requiere entornos densos y ricos en amenidades que combinen vivienda, trabajo y comercio en formatos integrados. Las políticas de urbanización incorporadas en los programas de visión nacional, desde Saudi Vision 2030 hasta Kuwait Vision 2035, priorizan explícitamente el urbanismo de uso mixto sobre la expansión suburbana.

El pipeline residencial saudí por sí solo, con 499.000 unidades adicionales para 2030, representa uno de los mayores programas de entrega habitacional de un solo país en el mundo. Se espera que una proporción significativa de ese pipeline se entregue dentro de planes maestros de uso mixto en lugar de torres residenciales aisladas, creando una plantilla regional que operadores kuwaitíes como Mabanee pueden adaptar a sus condiciones de mercado doméstico.

Capital transfronterizo y la conexión kuwaití

La conversión de activos de retail del GCC en plataformas de uso mixto está atrayendo la atención de asignadores de capital que operan a través de fronteras. Abdulaziz Albassam, CEO de AIMS Investment, ha ejecutado transacciones inmobiliarias internacionales directas, incluida la venta en 2024 de un portafolio residencial en Manchester, según datos del GRI Institute. Su actividad ilustra la naturaleza bidireccional de los flujos de capital del GCC: los inversores kuwaitíes y del Golfo invierten internacionalmente mientras simultáneamente buscan oportunidades de reposicionamiento doméstico que ofrezcan retornos ajustados al riesgo superiores a los rendimientos de mercados maduros.

Figuras como Nader Fares de LP Bens representan otra dimensión de este ecosistema de capital, sirviendo como puente para la inversión latinoamericana en oportunidades inmobiliarias del GCC. La participación de capital de la diáspora y de mercados emergentes en desarrollos del Golfo añade profundidad de liquidez a un mercado que históricamente ha dependido de asignaciones soberanas y de family offices.

Desarrolladores internacionales también están monitoreando el impulso de uso mixto del GCC. Macrotech Developers de Abhishek Lodha, aunque enfocada principalmente en el mercado residencial de India, se destaca dentro del contexto más amplio de movimientos inmobiliarios transfronterizos que el GRI Institute rastrea a través de su red global de miembros. La convergencia de intereses de capital del GCC, del sur de Asia y de América Latina en inmuebles de uso mixto refleja un mercado en maduración donde la diversificación geográfica y la innovación en clases de activos ya no son estrategias separadas sino imperativos entrelazados.

La brecha en la economía de los desarrolladores

A pesar de la claridad direccional del giro hacia uso mixto del GCC, el mercado carece de referencias cuantitativas integrales para la economía de conversión. No existen conjuntos de datos ampliamente publicados que cubran diferenciales de cap rate entre retail tradicional y activos de uso mixto reposicionados en el Golfo. Los costos de conversión por metro cuadrado, los rendimientos durante el período de construcción y los retornos estabilizados post-conversión permanecen en gran medida como información propietaria, contenida en los balances de los desarrolladores y en los comités de crédito de los prestamistas, en lugar de estar disponibles en investigaciones de mercado públicas.

Esta brecha de datos crea tanto riesgo como oportunidad. Para desarrolladores como Mabanee que están acumulando un historial de conversiones exitosas, los datos de desempeño propietarios se convierten en una ventaja competitiva defendible. Para los inversores institucionales que evalúan el segmento, la ausencia de referencias estandarizadas incrementa los costos de due diligence y favorece a operadores con relaciones locales establecidas.

La cobertura continua del GRI Institute sobre este segmento busca reducir la asimetría de información mediante la agregación de inteligencia a nivel de transacción a través de su red de miembros compuesta por líderes sénior de real estate e infraestructura. Las discusiones en reuniones del GRI Club, donde directivos y ejecutivos C-suite intercambian perspectivas en condiciones que facilitan la franqueza, frecuentemente revelan datos económicos granulares que los informes públicos no pueden capturar.

Implicaciones estructurales para el sector retail del GCC

La tendencia de conversión a uso mixto conlleva implicaciones que van más allá de las estrategias individuales de los desarrolladores. A medida que los operadores tradicionales de centros comerciales reposicionan activos, las dinámicas competitivas del retail en el GCC cambian fundamentalmente. Los centros comerciales que no integran componentes residenciales, de hospitalidad u oficinas corren el riesgo de perder afluencia frente a desarrollos que ofrecen la conveniencia y densidad de los entornos de uso mixto.

El giro de Mabanee es instructivo porque se origina desde una posición de fortaleza. The Avenues, su centro comercial insignia en la Ciudad de Kuwait, sigue siendo uno de los destinos de retail de mejor desempeño en el Golfo. La decisión de diversificar hacia formatos de uso mixto refleja una evaluación prospectiva de que incluso los activos de retail dominantes se benefician de flujos de ingresos adyacentes y de la estabilidad de demanda que los componentes residenciales y de hospitalidad proporcionan.

Para el mercado inmobiliario del GCC en su conjunto, la transición de uso único a uso mixto representa una maduración del modelo de desarrollo. Un mercado proyectado a casi duplicar su valor en la próxima década requiere formatos de activos que puedan absorber capital a escala mientras entregan los perfiles de ingresos diversificados y resilientes que los inversores institucionales demandan. La trayectoria de Mabanee, anclada por proyectos con financiamiento verde, entregas anticipadas y relaciones de capital transfronterizo, ofrece uno de los estudios de caso más claros de cómo esa maduración se está desplegando en la práctica.