Mabanee y el modelo kuwaití: operadores de centros comerciales giran hacia uso mixto en el GCC

Kuwait rara vez acapara el mismo volumen de titulares inmobiliarios que Dubái o Riad. Sin embargo, el mayor promotor privado del emirato, Mabanee Company, está ejecutando silenciosamente una de las estrategias de expansión de uso mixto más ambiciosas del Consejo de Cooperación del Golfo (GCC), y la comunidad inversora está empezando a prestar atención.

La empresa detrás de The Avenues, uno de los mayores destinos integrados de retail y estilo de vida del GCC, está transitando de un operador tradicional de centros comerciales a un megapromotor de uso mixto con presencia transfronteriza. Con construcción activa en Arabia Saudita, una gran expansión en marcha en Baréin y una línea de financiamiento islámico recién estructurada, Mabanee representa una categoría de operador de capital kuwaití que se sitúa entre los titanes respaldados por soberanos y los promotores especulativos, pero recibe una fracción de la atención analítica.

Para líderes del sector inmobiliario del GCC y la asignación internacional de capital, el modelo kuwaití de desarrollo ofrece lecciones estratégicas que van mucho más allá del balance de una sola empresa.

Un mercado en pleno auge

El sector inmobiliario de Kuwait registró ventas por KD 4.400 millones en el año completo 2025, un máximo histórico según el National Bank of Kuwait. El mercado inmobiliario kuwaití en su conjunto fue valorado en USD 11.000 millones en 2025, según The Report Cube, con proyecciones que sugieren que podría alcanzar USD 17.210 millones para 2034 a una tasa de crecimiento anual compuesta del 5,10%.

Estas cifras importan porque desmontan una percepción errónea persistente: que el capital inmobiliario kuwaití está inactivo o es puramente doméstico. En realidad, el capital institucional y familiar kuwaití ha sido una de las fuentes más consistentes de inversión inmobiliaria transfronteriza del GCC durante décadas. Lo que está cambiando es la forma que adopta ese despliegue.

El mercado inmobiliario del GCC en su conjunto alcanzó una valoración de USD 141.200 millones en 2025, según IMARC Group. Dentro de ese panorama, la participación de Kuwait es modesta en términos absolutos, pero su influencia de capital —canalizada a través de family offices, promotores cotizados y vehículos institucionales— es desproporcionadamente significativa.

¿Cómo está Mabanee Company reformulando su modelo de negocio más allá del retail?

La evolución de Mabanee de un operador centrado en retail a un promotor diversificado de uso mixto sigue una lógica que refleja cambios estructurales en todo el GCC. La era del megacentro comercial aislado como tesis principal de desarrollo está dando paso a entornos integrados que combinan retail, hotelería, residencial, oficinas y entretenimiento dentro de un mismo plan maestro.

The Avenues Kuwait, el activo insignia de la compañía, ya opera como un complejo de uso mixto y no como un centro comercial convencional. La ambición estratégica, sin embargo, reside en replicar y expandir este modelo a nivel regional.

En Arabia Saudita, la filial de Mabanee adjudicó contratos por un valor de SAR 1.130 millones para la construcción de cinco torres en la segunda fase de The Avenues Riyadh, según TradeArabia. The Avenues Riyadh es un megadesarrollo multiusos con un área construida de 1,8 millones de metros cuadrados y un valor total del proyecto de SAR 17.200 millones. No se trata de un proyecto satélite de retail. Es un desarrollo a escala urbana posicionado en la capital del Reino en un momento en que la agenda de transformación urbana de Arabia Saudita, anclada en Vision 2030, genera una demanda sin precedentes de producto inmobiliario integrado.

En Baréin, la Fase Dos de The Avenues-Bahrain, una expansión de USD 200 millones, añadirá 41.200 metros cuadrados de superficie alquilable y elevará la superficie bruta alquilable total a aproximadamente 80.000 metros cuadrados, según Gulf Construction.

La estructura de capital de Mabanee respalda esta expansión. En diciembre de 2025, la compañía firmó un acuerdo de financiamiento islámico por un valor de KD 104,8 millones, aproximadamente USD 341 millones, con un plazo de 60 meses para liquidar facilidades existentes y proporcionar liquidez, según reportó TradeArabia. El uso de instrumentos de financiamiento compatibles con la Sharia es consistente con el perfil institucional kuwaití de la empresa y refleja la maduración más amplia de los mercados de capitales islámicos como mecanismo de financiación para el desarrollo inmobiliario a gran escala en el GCC.

La capacidad de Mabanee para desplegar una única marca, The Avenues, en tres mercados del GCC adaptando el mix de activos a las condiciones de demanda local representa un modelo de promoción que pocos operadores no soberanos han ejecutado a esta escala.

¿Por qué el capital kuwaití ha sido pasado por alto en la narrativa inmobiliaria del GCC?

La respuesta reside en parte en la dominancia de dos narrativas que han absorbido la mayor parte de la atención analítica y mediática: la posición de los EAU como imán global de capital y el pipeline saudita de gigaproyectos liderados por el soberano. Entre Aldar, Emaar y Omniyat por un lado, y el Public Investment Fund y sus afiliados por el otro, el espacio en la cobertura inmobiliaria del GCC ha sido consumido por actores emiratíes y sauditas.

El capital kuwaití opera de forma diferente. Tiende a ser menos público, más institucionalmente conservador y orientado hacia activos generadores de ingresos a largo plazo en lugar de ciclos de desarrollo especulativo. Los family offices kuwaitíes, varios de los cuales se encuentran entre los más ricos del Golfo, han preferido históricamente desplegar a través de vehículos y relaciones establecidas en lugar de lanzamientos que generen titulares.

Esto está empezando a cambiar. El surgimiento de intermediarios profesionales y asignadores de capital enfocados en inmobiliario transfronterizo ilustra la profesionalización de un segmento intermedio. Abdulaziz Albassam, CEO de AIMS Investment, ejemplifica esta tendencia, ejecutando estrategias de reciclaje de capital transfronterizo para family offices sauditas que cada vez más se cruzan con flujos de capital kuwaitíes y del GCC en general. Del mismo modo, Nimesh Sodha, Chief Investment Officer de Panaso Capital, representa el arquetipo de inversor institucional que los promotores del GCC deben involucrar para asegurar compromisos de capital internacional a escala.

Ambas figuras han participado en eventos del GRI Institute, donde la intersección entre capital familiar, asignación institucional y estrategia de desarrollo es un tema recurrente en las discusiones a puerta cerrada de la comunidad.

La relativa discreción del capital kuwaití no debe confundirse con inactividad. El récord de KD 4.400 millones en ventas inmobiliarias domésticas en 2025 señala un mercado donde la liquidez es abundante y el apetito por el despliegue es alto. El entorno regulatorio está evolucionando en paralelo: la Ley de Monopolio de Tierras Residenciales de Kuwait, que entró en vigor en enero de 2026, apunta al acaparamiento de terrenos residenciales ociosos mediante la imposición de regulaciones o tasas sobre parcelas vacías. Este cambio legislativo podría acelerar la rotación de capital desde tenencias pasivas de tierra hacia desarrollo activo, amplificando aún más el tipo de estrategias de uso mixto que Mabanee ejemplifica.

¿Qué significa la apertura regulatoria de Arabia Saudita para los promotores kuwaitíes transfronterizos?

El Decreto Real saudita Nº M/14, la Ley sobre Propiedad Inmobiliaria de No Sauditas, entró en vigor en enero de 2026. La ley permite a personas y empresas extranjeras poseer propiedades en zonas designadas en todo el Reino, excluyendo La Meca y Medina para no musulmanes. Para promotores kuwaitíes como Mabanee que ya operan a través de filiales locales, este cambio regulatorio reduce la fricción estructural y crea vías más claras para el despliegue de capital.

El momento es significativo. El proyecto The Avenues Riyadh de Mabanee, valorado en SAR 17.200 millones, avanza en su segunda fase precisamente cuando el marco regulatorio saudita amplía el pool de potenciales usuarios finales y coinversores. La convergencia entre la capacidad de ejecución de un promotor kuwaití y el régimen de propiedad en liberalización de Arabia Saudita es un caso de estudio sobre cómo la alineación regulatoria entre mercados del GCC puede desbloquear una escala de desarrollo que sería difícil de lograr dentro de una sola frontera nacional.

Para el ecosistema inmobiliario más amplio del GCC, esta convergencia sugiere que la próxima ola de desarrollo transfronterizo no será liderada exclusivamente por entidades respaldadas por soberanos. Promotores kuwaitíes cotizados, family offices profesionalizados y asignadores de capital institucional están reuniendo las capacidades para competir por cuota de mercado en el creciente conjunto de oportunidades inmobiliarias de Arabia Saudita.

El imperativo estratégico para líderes inmobiliarios del GCC

La trayectoria de Mabanee ofrece tres ideas estratégicas para la comunidad del GRI Institute.

Primero, el modelo de uso mixto con marca está demostrando ser replicable en diferentes jurisdicciones del GCC. The Avenues como marca conlleva reconocimiento del consumidor y credibilidad operativa que se traduce entre Kuwait, Arabia Saudita y Baréin, reduciendo el riesgo de ejecución en cada despliegue sucesivo.

Segundo, el capital kuwaití representa una fuente de asignación infraponderada en la mayoría de las estructuras de capital de los promotores del GCC. A medida que la reforma regulatoria kuwaití empuja capital desde tenencias pasivas de tierra hacia despliegue activo, el volumen de capital invertible que busca exposición inmobiliaria de uso mixto generadora de ingresos crecerá.

Tercero, la profesionalización de la intermediación de capital transfronterizo, representada por figuras como Abdulaziz Albassam y Nimesh Sodha, está creando nuevos canales para la formación de capital que los promotores del GCC deben comprender e involucrar.

La investigación y programación de eventos del GRI Institute continúa rastreando estas dinámicas a través de sus actividades enfocadas en el GCC, donde actores kuwaitíes, sauditas, emiratíes e internacionales se reúnen para evaluar el panorama de capital en evolución. El caso Mabanee es un recordatorio de que el análisis estratégico del sector inmobiliario del GCC requiere mirar más allá de los mercados más visibles para identificar a los operadores y fuentes de capital que están remodelando silenciosamente el entorno construido de la región.

El modelo kuwaití de desarrollo no es una nota al pie en la historia inmobiliaria del GCC. Es un capítulo esencial que el mercado recién ahora comienza a leer.