Los avances y las tendencias en el mercado inmobiliario Andino, de América Central y Caribe

El panorama en los Andes

En los países andinos, la capacidad de un vehículo de inversión inmobiliaria para sobrevivir a ciclos políticos adversos es tan determinante como la calidad de los activos subyacentes. Perú, Chile y Colombia ofrecen, cada uno a su manera, lecciones distintas sobre esa ecuación.

Perú

Entre 2020 y 2022, el país enfrentó una secuencia de eventos negativos: pandemia, crisis política profunda y la salida de más de US$ 23.000 millones, además de retiros masivos de los fondos de pensiones y los efectos colaterales de la guerra en Crimea sobre las cadenas globales de suministro, según enumeran ejecutivos presentes.

A pesar de esa tormenta, los fundamentos operacionales del mercado inmobiliario peruano se mantuvieron resilientes. La vacancia logística clase A cayó al 1% actualmente, nivel que, en cualquier mercado global, señala escasez de oferta. Oficinas A y B operan con vacancia entre 8% y 9%, cifras que indican equilibrio saludable entre oferta y demanda, con mayor ventaja de negociación para los propietarios.

Esa resiliencia operacional, sin embargo, no se traduce automáticamente en flujo de capital internacional. Perú continúa siendo un mercado donde la tesis necesita ser explicada activo por activo. La ausencia de vehículos de inversión con track record extenso y liquidez de salida comprobada mantiene al país en una especie de limbo, en el que hay fundamentos sólidos, pero acceso institucional limitado.

Chile

Chile presenta la paradoja inversa. La sofisticación de las estructuras de capital es reconocida como la más avanzada del eje andino. Hay familiaridad con instrumentos de mercado, gobernanza corporativa de estándar elevado y un ecosistema regulatorio que inspira confianza.

Sin embargo, la base de inversionistas permanece predominantemente doméstica. Esa concentración crea un techo de crecimiento que limita la escala de los vehículos y, paradójicamente, reduce la atractividad para el capital internacional que busca co-inversionistas diversificados.

El desafío chileno no es de calidad, sino de apertura, y la solución pasa necesariamente por una estrategia deliberada de internacionalización de la base de capital.

Colombia

Colombia enfrenta dificultades para atraer capital extranjero debido a la oscilación cambiaria, de forma especial. Inversionistas canadienses que entraron cuando el dólar valía 2.800 pesos colombianos vieron sus retornos operacionales ser completamente anulados cuando la tasa de salida alcanzó 5.000 pesos por dólar.

No se trata de un problema de gestión de activos o de calidad de operación, sino de una cuestión estructural que transforma el tipo de cambio en el principal factor de riesgo, superponiéndose a cualquier análisis de cap rate, ocupación o crecimiento de alquileres.

La protección cambiaria - sea natural, vía dolarización parcial o total, sea estructurada, vía instrumentos de hedge - es condición previa, y no complementaria, para la asignación institucional en América Latina.

América Central y Caribe

Si el eje andino lidia con el desafío de consolidar plataformas maduras en ambientes volátiles, América Central y el Caribe enfrentan una ecuación diferente: cómo acelerar la maduración de un ecosistema de inversión inmobiliaria aún en etapa de formación, pero con ventajas estructurales que mercados mayores no logran replicar.

República Dominicana y El Salvador son señalados como los países con mayor facilidad de entrada para inversión extranjera en la región. La combinación de incentivos fiscales robustos, seguridad jurídica creciente y, en el caso de El Salvador, dolarización plena, crea un ambiente que reduce significativamente las barreras de entrada para el capital internacional.

La prueba más concreta de esa tracción es la emisión de US$ 500 millones en bonds por una plataforma regional de desarrollo industrial y logístico, con oversubscription de dos veces, desafiando frontalmente el paradigma de desconfianza institucional que históricamente penalizó a la región.

Los cuellos de botella, sin embargo, son reales. La ausencia de mercados de capitales desarrollados es el más evidente: sin bolsas de valores líquidas, sin REITs listados, sin mercados secundarios funcionales, el inversionista que entra en un activo inmobiliario en América Central necesita aceptar un horizonte de iliquidez que no todos los mandatos institucionales admiten.

La falta de comunicación entre pools de capital regionales agrava el problema, una fragmentación que reduce la escala de cada operación e impide la formación de vehículos con masa crítica para atraer asignadores globales.

Residencial surge como resiliencia anticíclica

Uno de los consensos que atraviesa todas las geografías es la resiliencia del segmento residencial de primera vivienda. En mercados con déficits habitacionales estructurales - condición que se aplica a prácticamente toda América Latina -, la demanda por vivienda es permanente, creciente y relativamente inelástica a variaciones macroeconómicas de corto plazo.

Mientras oficinas, logística y retail sufren oscilaciones correlacionadas a ciclos económicos, el residencial orientado a la primera adquisición mantiene absorción consistente incluso en períodos de contracción, pues la formación de nuevos hogares continúa superando la producción de viviendas formales en prácticamente todos los mercados.

Para inversionistas institucionales, esa resiliencia anticíclica ofrece un ancla de portafolio que pocos segmentos logran replicar. El desafío está en la estructuración, pues el segmento opera con márgenes más comprimidos, exige escala para generar retornos compatibles con mandatos institucionales y demanda capacidad operacional que va más allá de la pura asignación de capital.

Branded residences

El ascenso del modelo de branded residences en la región representa una convergencia estratégica entre el sector hotelero y el mercado inmobiliario. El concepto no es nuevo globalmente, pero su penetración en América Latina está en fase de aceleración.

Lo que hace este modelo particularmente relevante es su capacidad de resolver simultáneamente dos problemas: para el desarrollador, la asociación con una marca internacional reduce el riesgo de comercialización y permite una fijación de precios premium; para el inversionista, el componente de gestión hotelera profesional ofrece una capa de gobernanza operacional que mitiga riesgos de ejecución.

La expansión del modelo más allá de los destinos turísticos tradicionales, alcanzando mercados urbanos donde la demanda por productos residenciales diferenciados encuentra oferta limitada, puede representar una nueva frontera de desarrollo para operadores e inversionistas que buscan diferenciación en mercados competitivos.

La ecuación de los incentivos

El modelo de remuneración predominante en la región - basado en tasas de administración perpetuas que remuneran al gestor independientemente del desempeño del activo - es identificado como un obstáculo fundamental para la maduración del mercado inmobiliario en los Andes y en América Central.

Cuando el gestor es remunerado primariamente por la administración del capital, y no por la generación de valor y por la salida exitosa, los incentivos se desalinean. El gestor tiene interés en mantener el capital bajo gestión por el mayor tiempo posible, mientras que, naturalmente, el inversionista tiene interés en realizar retornos dentro de un horizonte definido.

La transición hacia estructuras orientadas a la salida de la inversión - con carried interest significativo, hurdle rates claros y mecanismos de co-inversión que alineen el patrimonio del gestor al del inversionista - es condición necesaria para que América Latina atraiga capital institucional de forma sostenible.

Mercados secundarios

La ausencia de mercados secundarios líquidos para los activos inmobiliarios es otro gran cuello de botella estructural de la región.

El desarrollo de mercados secundarios no es solo una cuestión de infraestructura financiera, sino de confianza sistémica. Cuando un inversionista sabe que existe un mercado funcional para la venta de su participación, su disposición para entrar aumenta proporcionalmente. La liquidez de salida reduce la prima de riesgo exigida, viabilizando operaciones que serían inviables bajo premisas de iliquidez total.

Recalibrando expectativas

Una de las alertas más relevantes es la necesidad de recalibrar la narrativa sobre retornos en América Latina. Hay una percepción consolidada de que invertir en la región solo se justifica con retornos de 18% o más (TIR) en dólares. Esa premisa es simultáneamente irrealista y contraproducente, según los ejecutivos presentes.

Irrealista porque pocos activos, en cualquier geografía global, entregan consistentemente 18% en dólares con riesgo controlado. Contraproducente porque establece un nivel de expectativa que, cuando no se alcanza, refuerza la narrativa de que la región "no entrega".

La propuesta que emerge es de una comunicación más sofisticada sobre retornos ajustados al riesgo. Mercados dolarizados de América Central, por ejemplo, pueden ofrecer retornos nominales inferiores a los de mercados con riesgo cambiario, pero retornos ajustados al riesgo superiores simplemente porque eliminan la variable que más frecuentemente destruye valor.

Gobernanza como prerrequisito

El hilo conductor que conecta todos los temas discutidos - del eje andino a América Central, del residencial al logístico, de los incentivos en remuneración a los mercados secundarios - es la gobernanza corporativa de estándar institucional. No como aspiración, sino como prerrequisito.

El país que logre resolver la ecuación de incentivos alineados, liquidez de salida y expectativas de retorno ajustadas al riesgo estará mejor posicionado para capturar una porción significativa del capital institucional global en busca de diversificación geográfica.