Con licencias que tardan hasta diez años, inversionistas cambian greenfield por adquisiciones en México

En México, comprar activos existentes y hacerlos más productivos rinde más que construir desde cero en la mayoría de los segmentos.

Esa fue la evaluación predominante entre los más de 160 ejecutivos de desarrolladoras, gestoras y bancos reunidos en la Ciudad de México para la 11.ª edición del Mexico GRI Real Estate 2026. La excepción es el segmento industrial, el único en el que el desarrollo todavía muestra un margen claro sobre el retorno exigido.

El debate interesa directamente al capital estadounidense. Estados Unidos representó el 48.2% de la inversión extranjera directa (IED) recibida por México en el primer semestre de 2026, según la Secretaría de Economía.

El tema vuelve a la mesa el 19 de noviembre, en el Latin America GRI Real Estate - Miami Edition, en la sesión “Latin Fundraising Dynamics”. Conozca más.

El costo del tiempo

Para los ejecutivos reunidos en México, el principal obstáculo para el desarrollo no es el precio de los insumos, sino el plazo de obra. Según ellos, las licencias y autorizaciones pueden tardar de cinco a diez años. Un participante mencionó una remodelación que debía obtener su licencia en cerca de seis meses y tardó tres años y medio.

Ante ello, el inversionista institucional extranjero retrocede. La desarrolladora local pasa a absorber más riesgo, y el producto final resulta menos atractivo para quien compra.

Los márgenes también se redujeron. Según un ejecutivo, los buenos proyectos de desarrollo llegaron a entregar retornos cercanos al 36%, pero ese espacio se ha ido reduciendo a medida que los inversionistas, en especial los family offices, se vuelven más exigentes.

Los bancos mantienen el apetito y crecen a doble dígito en crédito inmobiliario, pero exigen más criterio cuando existe riesgo de obra.

Banxico recortó la tasa de interés de referencia a 6.25% el 5 de noviembre, por tres votos contra dos, e indicó que prevé mantenerla en ese nivel “por un tiempo prolongado”.

Los datos de IED muestran que la inversión récord del primer semestre (US$ 34,970 millones) provino casi en su totalidad de la reinversión de utilidades (88.5%). Las nuevas inversiones, en cambio, pisaron el freno: sumaron apenas el 7.8% del total, una caída del 13% frente al mismo periodo de 2025. En la práctica, el capital sigue en el país, pero amplía lo que ya existe.

Comprar y reposicionar

El GRI Barometer, encuesta exclusiva realizada con miembros del GRI Institute durante el evento, confirma la preferencia por activos construidos en lugar de nuevos desarrollos.

El interés de los inversionistas se concentra en activos con fundamentos sólidos que necesitan capital y gestión.

Un inversionista dio un ejemplo: al renegociar contratos de arrendamiento desfasados y rehacer los acuerdos de mantenimiento de elevadores y equipos, redujo el costo casi a la mitad y aumentó el resultado operativo del inmueble en solo dos años. “No es una sola cosa la que hace muy rentable un activo, sino la suma de varias”, resumió.

El segmento industrial es la excepción a la regla (adquirir en lugar de desarrollar) porque tiene una salida comprobada. En el panel dedicado al sector durante el evento en México, un desarrollador comparó la compresión del cap rate entre desarrollar y vender un activo industrial frente a uno de retail. Véalo a continuación:

Según ese ejecutivo, tras 18 meses de roadshow con inversionistas privados, el inmobiliario industrial fue el único segmento que despertó interés.

La razón es la liquidez: la misma nave puede cambiar de dueño varias veces a lo largo de los ciclos. El retail, por su parte, sigue estable, pero con poco margen de valorización. Los participantes calculan que el cap rate del sector se comprimió como máximo 50 puntos base en dos años, sin ninguna transacción por debajo del 10%.

Construir en el segmento industrial, sin embargo, exige disciplina. La desocupación subió tras la entrega de grandes naves especulativas. Según Solili, el indicador cerró el tercer trimestre de 2026 en 5.5% a nivel nacional, y el inicio de obras en la Ciudad de México cayó 38% en un año.

Los desarrolladores más experimentados afirman que sus análisis de inversión no dependen del nearshoring. Para ellos, el proyecto debe cerrar incluso sin la relocalización de cadenas productivas.

La energía sigue siendo el principal cuello de botella, y la generación propia dentro de los parques industriales aparece como solución de corto plazo.

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Entre las cadenas hoteleras internacionales también prevalece la estrategia de reconversión y reposicionamiento de activos en operación.

Con los costos actuales de construcción y financiamiento, un hotel que ya tiene historial y posición de mercado puede ganar “nueva vida” más rápido que un proyecto greenfield. Un operador afirmó que, en 2025, cerca del 60% de las firmas de nuevos hoteles de su cadena en las Américas fueron conversiones.

Otro ejecutivo matizó que, en algunos casos, construir resulta más barato que remodelar un edificio de 40 años, lleno de problemas ocultos.

Menos obra, más capital profesional

En oficinas, la reconversión de edificios obsoletos sustituye a la obra nueva, con la desocupación todavía elevada en Santa Fe. El residencial aparece como el segmento menos atractivo: solo el 9% señala el build-to-sell y el 6% el multifamily como la mejor relación riesgo-retorno del país.

El capital familiar ayuda a explicar el cambio. Según un estudio citado en el evento, la proporción del patrimonio de las grandes familias invertida en real estate subió del 9% al 14%, y el 86% de ellas está dispuesto a aumentarla.

Los family offices también están sustituyendo inversiones basadas en relaciones personales por estructuras profesionales, con preferred equity, cascadas de distribución y retornos mínimos definidos.

Para un gestor extranjero presente, el inversionista institucional prefiere un retorno estable con spread sobre la tasa de referencia a apostar por las ganancias mayores e inciertas del desarrollo.

En los próximos años, el crecimiento del mercado mexicano debería depender menos de apuestas especulativas y más de la capacidad de modernizar el portafolio existente y de formar alianzas locales que sepan navegar la regulación.

El riesgo más citado por los ejecutivos es la revisión anual del T-MEC: el 35% de los líderes espera que, sin una extensión de largo plazo, se desaceleren el nearshoring y las nuevas inversiones industriales.

En la práctica, la ventaja en México será de quien logre comprar bien, ejecutar con paciencia y asociarse con operadores locales.

Para el inversionista extranjero, el desarrollo solo supera el retorno exigido en el segmento industrial; en los demás, el reposicionamiento es la ruta más segura.